北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

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提问1：

章哥您好，我们目前面临买房的重大选择。现在估算可筹集到首付200万左右，月收入总计约3万多，年终奖另算。我和女友都有购房资格，尚未办理结婚证。我在总部基地工作，目前在丽泽桥附近。请问今年受到疫情影响，是否应该买房，该什么时候买房？以我们的首付和月供能力，适合一次买两套房吗？请问有推荐的区域吗？

回答1：

1、建议今年买房，而且是现在就开始准备。因为在全球经济危机的情况下，所有主要国家都开始了货币宽松政策。市面上的钱突然增多了，贷款变得容易了。在这种情况下，作为主要投资品、保值品的不动产，必将受到关注。

从历史角度看，历次货币宽松时期，不动产没有下跌的先例。也就是说，在未来一到两年，涨多少还不好说，但至少不会跌。

之所以劝你们尽快行动，是因为你们不是专业投资客，决策相对会慢一些，而买房的准备工作也多。从开始选址看房到签约交款，至少几个月时间。所以，希望你们尽快行动，免得错过时机。未必现在就马上出手买，但要做好准备。

2、北京的购房资格很珍贵，尽量利用到最大值。但以你们的首付资金和收入来看，其实买一套和买两套的区别不是很大。

以一套计算，网签价控制在468万之内，首付164万，剩余的缴纳税费和中介费，再贴补一些首付，能买到最多不到500万的房产。

如果分开使用的话，理论上最大可撬动总价570万的房产，比一套房会高一点。但实际上去掉这些费用之后，也就是500万出头，比一套房的总价多不了什么。

一套房或两套房，贷款都在300出头，月供2万左右。从投资角度来讲，一套房两套房，只要是投资总价差不多，那其回报率也几乎一样。

3、但是，你们如果买一套房的话，能够买到自住体验不错的。而两套房则肯定都是老破小，至少在面积上是很不宽敞的。

所以请考虑清楚，是否愿意牺牲居住体验而分割出一套小房来收租金？这是不可能兼得的，以南四环附近的老公房来看，250万能买到一套40多平的，月租金在4000左右。也就是说，你们是否愿意用也住老破小的代价，来换取这每月4000块。

4、你们的工作地点都在北京南部，那可以考虑南四环附近的老公房。比如新村和韩庄子一带，这种老小区的规模不小，房价在5万左右。生活很便利，但是居住体验确实不太好，请考虑。

提问2：

章哥您好，我的情况是准备资金了约150万，月供能力在2万左右。现在刚有了在北京买房的资格，首房首贷。目前纠结于是买二手房，还是限竞房新房。请问出于自住和投资角度来看，应该怎么选择？另外，请问大兴瀛海、房山长阳、亦庄开发区这三个地段应该怎么选择，未来哪个区域会发展更好？谢谢。

回答2：

1、以首付150计算，首房首贷资格，理论上最大可购买428万的房产。最多贷款278万，以25年计息，月供1.6万。

2、如果是从投资角度考虑，建议选择二手房，限竟房尽量不要买。所谓的限竟是针对开发商的要求，也就是在限定售价的情况下竞争地价。

比如限定将来的楼盘价格为3万，然后让开发商从2万楼面价起拍，那地价越高，说明利润空间越小。那在此情况下，你觉得开发商要想多赚钱，是会把房子盖成物美价廉的，还是会偷工减料啊？

肯定是后者吧，他们没办法涨价，就只能减配。所以，谁都不是傻子，都看得出旁边的二手房比这新房都贵，那为什么还要去买二手房啊！一分钱一分货，老祖宗的话很有道理的。

而且，不仅限竞房最好不买，如果从投资的角度讲，所有政策性房产都不要买。因为这房屋性质就说明一切了，政策性房产，就是不让你炒房不让你盈利的，那还投资它干嘛？

政府推出这种房产，就是让收入低的人群来自住的，可很多人却想利用政策赚钱，这不是和政府对着干吗，能有好结果？

所以，无论是从投资，还是从自住角度看，限竞房都不值得买。

3、这三个地段中，亦庄有高新产业支撑，未来的发展必将超过另两个。

长阳就是一个普通的五环外新区，因为没有产业，只是一个生活居住区而已。瀛海其实也一样，但因为距离亦庄近，能承接产业区的溢出人群，所以在概念上感觉超过长阳。而长阳已经发展了十年了，从交通、配套来说已经基本成熟，稳定性更高。瀛海是刚开发不久的区域，未来或许会发展的更好，只不过不确定性也相对较大。

所以，如果从投资的稳妥性来讲，亦庄、长阳、瀛海，这三个地区应该这么排序。

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