F EPC与EPC F项目的区别

F （Finance,融资），通俗的讲就是帮业主解决资金问题，自己没钱牵线搭桥金融机构算一种方式，直接自己投资或是垫资也算是一种方式，而F放在EPC前面还是后面实际上完全不同的两种项目类型。

F+EPC——即融资+设计-采购-施工总承包模式，是对EPC模式的一种拓展和变形，在国际工程承包中用的比较多。F融资在前，EPC建造施工在后，承包商能够利用自身资源优势，替业主找到优质融资渠道，促进业主和金融机构之间的友好合作，进而获取项目的施工总承包。F+EPC中的融资责任主体通常是业主，但由于融资渠道是由承包商搭建，金融机构在发放融资债务的时候，一方面是基于业主提供的担保或业主信用，另一方面，承包商也承担着“隐性连带债务风险”，若项目业主无力偿还巨额债务，承包商难免会处于被动状态。由于此处F金额通常>EPC金额，即业主希望解决的资金问题不仅仅局限于建造资金，私企民企受限少操作灵活，但国企性质建筑企业受相关部门相关条款约束，以前还能通过PPP参与此种项目的投资，现在投资政策收紧，国企背负降杠杆降两金的压力，故现今针对这种F+EPC项目，国企也主要是利用自己的丰富资源起到牵线搭桥的作用从而获取EPC工程总承包任务, 由于此类项目周期短，不少投资机构也愿意参与此类项目投资，但涉及到投资金融机构，他们对资金成本的诉求往往高于银行，建筑企业有时为了承接项目会适当让渡部分建安收益帮业主分担部分融资成本，此种情况操作项目建议成立项目公司进行运作，即便于投资机构合法合规地进入项目公司，也便于资金合法合规地流动，建筑企业也有机会实现以小资金撬动大项目的目的。EPC+F——即设计-采购-施工总承包+融资模式，在工程投资需求不断扩大和工程项目全寿命周期集成的背景下，日益增加的竞争压力驱使业主和承包商主动寻求非常规的项目合作方式，EPC+F便应运而生。EPC在前，F在后，建筑工程总承包方获取EPC项目并帮业主解决相关资金问题，例如当前国内某些业主运用的“EPC+延期支付”模式,通常EPC承包商垫资建设，过程中业主有可能支付部分或不付进度款，剩余部分业主承诺建设完成之后分期付费。通常情况下EPC金额>F金额，且F金额中绝大部分都是跟施工相关的内容，这种情况下是很难帮业主方解决征地拆迁或土地款资金不足的问题。且EPC+F 这种形式下，业主方往往是按照EPC的模式招标，仅在工程付款方式上添加了延期支付的要求，这种情况下往往没有成立法人项目公司的可能，投资机构明面上进入项目投资的可能性也较小，只能由承包商自己解决资金问题。在此种情况下承包商往往会要求业主方提供回购担保，针对政府采购类项目（主体是自负盈亏的园区管委会不在此列），就必须要求将延期支付的款项纳入中长期预算避免被列入隐形负债造成项目合规性风险。F与EPC孰前孰后，决定了项目的类别，也会造成我们操作项目方式的不同，接触项目初期最好有个基本的判断，以便做出较好的选择。政府公共项目只有两种合规的操作类型：一是EPC项目，由政府提供全部资金，资金来源于政府自有资金或发行地方债券筹集的资金；二是PPP项目，由政府和社会资本合作出资，严格按照PPP项目入库、招投标流程实施。F+EPC项目对承包商风险极大，就像面前一个大坑，如果承包商硬是觉得自己能跳过去，也没人拦得住。“EPC+F”模式的初衷在于在PPP这扇“前门”推开不易而后门已封的情况下，为地方基础设施项目的启动找到出路。但在实操层面，与此有关的安排常常过于简单粗放，使得该模式怎么看怎么像一扇“偏门”或旁门左道，主体不合规、变相BT、违规举债的疑云重重，地方政府、投资人和融资机构在具体应用过程中均应保持足够谨慎。当然，倘若我们能因地因时因项目制宜，针对这两个问题制定合理可行的解决方案，并且游离于红线之外，“EPC+F”或其它一些与之类似的权宜之计，也不一定就是洪水猛兽，避之唯恐不及。工具本无对错，善用者胜。

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中央经济工作会议指出当前我国经济发展面临“需求收缩、供给冲击、预期转弱”三重压力，2022年经济工作要稳字当头。国家发展改革委表示，适度超前开展基础设施投资，扎实推动“十四五”规划102项重大工程项目实施。推进新型基础设施建设，加大对传统产业向高端化、智能化、绿色化优化升级的支持力度。积极调动社会资本活力，依法加强对资本的有效监管。

“十四五”时期，城镇化发展的目标质大于量，在建设用地基本达到用地红线的前提下，对政府而言，城市更新是实现城市经济社会二次发展的重要驱动力；对市场主体而言，城市更新是获取土地、投产落地的重要途径。因此，从政企两方面来看，城市更新成为政策新风口，将是未来发展的风口和趋势……

国务院《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出：“要发挥好城市公交导向作用，建立城市公共交通与城市协同发展机制，打造公交导向的集约紧凑型城市发展模式，主动引导城市空间布局。”之后，国家和地方政府层面都相继出台了一系列支持TOD发展的政策。

大型建筑与房地产企业如果能站在城市建设与发展的视角前沿，前瞻性地把握城市更新、EOD/TOD模式的政策要领和发展趋势，适时实施项目介入，无疑将为企业抢占市场先机，赢得新的发展增长极。

为了帮助政府有关部门、平台公司、各金融机构、参与政府项目的央企、国企、民企及投资类企业系统学习掌握政府融资体制机制的转变、地方政府项目的谋划与落地、详解各级政府可使用的最新投融资工具，做好项目风险管理以及最新政策，提高可持续发展能力，北京中建政研信息咨询中心定于2022年3月23日–26日在南京市举办专题培训班。

关于举办城市更新、片区开发项目实操和TOD模式开发基础设施建设实务专题培训班的通知

培训时间3月23日-26日（23日报到）南京市3月27日-30日（27日报到）长沙市4月17日-20日（17日报到）成都市

报名咨询：刘老师

联系方式：13691160362（同微信）

培训内容

主题一：城市发展的风口和趋势

一、城市更新成为政策新风口

1.中央政策升级，城市更新为国家战略

2.地方因城施策，多城发布新政

3.住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）的解读与应对

4.一线城市等城市更新政策、操作模式的比较与分析

二、城市更新基本概念

1.十四五规划中的城市更新内涵

2.城市更新的目标与分类

3.理念变化与实施行动

4.城市更新范围与限制

5.城市更新的“六个必须”

6.财政改革对城市更新的推动

三、城市更新的实施路径

1.计划立项—专项规划报批—确定实施主体—土地获取

四、城市更新“共治”、“共享”模式

1.城市更新项目参与主体

2.城市更新项目实施主体

3.城市更新的运作流程解析

五、城市更新的新情况及新对策

（一）城市更新的新情况

1.城市更新当前阶段的三大难点

2.国企参与此类项目的三大困惑

（二）城市更新的新对策

1.培育三大能力

2.金融运作的“三化”

3.城市更新常见的操作类型、要点及收益构成与来源

（1）政府主导型

（2）平台公司主导型

（3）地产、社会资本主导型

4. 各模式下的案例与异同解析

5. 城市更新收益的主要构成及来源

六、“城市更新+”的融合

1.城市更新+新基建

2.城市更新+新型城镇化

3.城市更新+TOD模式

4.城市更新+EOD模式

5.城市更新+文旅开发

6.城市更新+产业导入

7.城市更新+产业升级

8.城市更新+新消费

9.城市更新+养老托幼

10.城市更新+补短板强弱项

11.城市更新+碳中和

七、城市更新项目的投融资模式

1.财政资金直接投资模式及案例

2.城市更新专项债模式及案例

3.地方国企ABO模式投资及案例

4.“投资人+EPC”模式应用

5.PPP模式的应用及案例

6.置换为单一权利主体的一二级联动模式

7.政府与市场合作模式下一二级联动模式

8.地方政府+房地产企业+产权所有者合作模式及案例

9.属地企业或居民（村民）自主更新模式

10.多个更新改造项目组合平衡及利用跨区域资源补偿模式平衡的包装

八、城市更新的筹资模式

主题二：基建投资模式的探索与片区开发

一、基建投资罗盘

1.定主体：政府投资与企业投资项目如何辨别？有哪些合规性要求？

2.分类型：如何有效使用财政资金与资源启动项目？

3.筹资金：政府如何合规的筹集资金？项目如何具备有可融资性？

4.管预算：预算程序与中长期财政预算的审批程序？什么是二上下的预算程序？

5.避债务：什么是政府隐性债务？项目如何避免触犯隐性债务的红线？

6.招投标：什么是广义的招投标程序？土地一级开发可否走政府购买服务程序？

二、EPC+、ABO模式的讨论

1.EPC+、ABO模式合规性的探讨

2.EPC+模式的案例讨论

3.ABO模式下面对审计的三道防火墙

三、对外扩张型片区开发与EOD模式

1.片区开发的政策分析与类型介绍

2.土地一级开发与二级开发会面临的到相关问题讨论

3.XOD模式与EOD模式的讨论(乡村振兴、矿山修复与社会资本参与等)

四、对内更新的片区开发与狭义的城市更新

1.破小区与旧小区的更新改造存在何种差异

2.广义城市更新基本问题的讨论—兼论《防止大拆大建问题的通知》

3.城市更新的主体：各方参与者的定位与任务、产权自始单一的主体与产权归集单一的主体

4.城市更新的客体：住宅、产业、历史及城中村

5.城市更新的程序：申报制与职权制、如何取得土地使用权

6.城市更新的保障措施与其他问题—兼论“城市更新+”模式

主题三：TOD项目开发运营、市场进入与投资策略解析

一、TOD市场、政策、产品模式现状和发展趋势

1.大城市的生活和交通现状

2.TOD理念

3.TOD产品类型及其市场空间分析

4.为什么说TOD是几万亿级的市场？

5.国家和地方TOD政策梳理

6.TOD产品模式SWOT分析

7.TOD发展趋势

二、TOD项目市场进入策略

1.项目公司合作模式

2.股权合作模式

3.收益权合作模式

4.直接拿地开发模式

5.一二级联动模式

6.相关案例分析

三、TOD项目开发和运营模式

1.哪些城市更加适合参与TOD项目

2.哪些企业更加适合参与TOD项目

3.TOD项目开发模式分析

4.TOD项目案例分析

5.TOD项目开发运营

6.TOD项目投资风险分析

四、TOD项目融资和退出策略

1.最新相关金融政策

2.TOD项目的主要融资方式

3.TOD项目的退出方式

4.融资和退出成功和失败的经验案例分析

五、TOD模式下企业投资方向建议

1.城市、位置的选择

2.产品组合的选择

3.合作伙伴的选择

六、典型TOD案例解析

1．国外典型TOD案例解析

【经典案例解析】我国香港、日本东京、美国纽约、英国伦敦等海外典型TOD案例解析

2．国内代表性TOD项目案例解析

【经典案例解析】龙湖、万科、华润、越秀、绿地、上海申通、广州地铁、重庆轨道等国内代表性TOD项目案例解析）

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