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北京作为国家首都与国际交流重要城市，北京房产合法取得门槛高、房屋持有难、房产法律纠纷特别多已是近年常见现象。随着港澳台同胞、外籍华人以及外国人来北京办理房产确权登记、转移和继承等事项不断增多，涉外房屋购买、继承等法规政策频繁更新，导致不断有人向律师咨询，外国人士是否能在北京拥有房产？外国人如何购买/继承并合法过户北京房屋？需要准备哪些法律文件材料？到哪些机关办理等问题。关于上述疑问，根据首熙律师受托代理多位在京外籍人士的涉外房屋购买及继承等案件的办理经验，通过查询北京房产有关部门发布的部门规章，以及前往北京市住建委、北京市政务服务中心、北京市不动产登记事务中心咨询工作人员总结的办案流程，笔者专门对外籍人士在北京如何购房和继承条件及流程作出以下整理：01外籍人士购房条件购房条件：持有工作类或记者类签证在境内工作且无房的外籍家庭，可购买一套北京房产。所以对于外国人，想要购买北京房产（只能一套）的前提条件包括：（1）工作类或记者类居留许可签证（2）在境内工作（3）无房（4）以家庭提交申请（家庭成员可为1人）符合以上条件，即可按照下面流程购买北京房产。02购房流程1.网上进行购房资格审核申请（北京市住建委官网）（1）打开 北京市住房和城乡建设委员会官网–存量房个人资审–购房资格审核申请（http://120.52.185.46/shh/internet/index.aspx）（2）选择家庭种类-外籍家庭（3）按规定填写信息（4）等待网上申请审核通过
2.现场提交材料原件审核购房资格（一手房向开发商申请、二手房向房屋所在区存量房网签服务窗口申请）（1）工作类或记者类居住许可签证（2）各家庭成员身份证明、婚姻证明（如仅1人，则无需此项）（3）护照及经公证过的中文译本（4）家庭购房申请表、购房承诺书（现场服务窗口的制式模板）3.办理《涉外审批单》 （北京市政务服务中心）(1）所购房屋房产证复印件（如还没有房产证，提交购房合同、预售许可证等）(2）卖方本人身份证复印件(3）买方身份证原件及复印件(4）护照及经公证过的中文译本4.网上签约（北京市住建委官网）5.缴纳税费（当地税务局开完税证明）6.不动产登记事务中心变更登记03继承北京房产的条件及流程继承条件：合法有效的遗嘱 或 按我国《民法典》第一千一百二十七条（附注6）规定对北京的房产享有继承权。符合以上条件，即可按照下面流程继承北京房产：1.亲属关系公证申请继承在中国境内的房产的华侨或外国人，须向居住国的公证机关申请办理亲属关系公证书，证明申请人的职业、住址和他与在中国遗留有房产的被继承人的亲属关系。该公证书还须经我国驻该国的使领馆认证。2.继承权公证（房产所在地公证机构） 申请人持上述亲属关系公证书、被继承人死亡证明、遗嘱（若无遗嘱且有其他继承人，需该继承人一同前往公证机构作放弃继承权公证）向房产所在地公证机关申请继承权公证书。3.购房资格申请（同上）4.缴纳税费（当地税务局开完税证明）5.不动产登记事务中心变更登记总之，对于想获得北京房产的外籍人士，只需拥有工作类或记者类居留许可签证这一硬性条件，虽然购房程序多了一道涉外审批手续，但相较外省户籍需要通过人才引进、积分落户、连续缴纳五年社保或个税等条件才可获得北京购房资格，购房门槛确实不算高了。当然尽管如此，外国人因不熟悉中国法律以及北京地方政策法规仍然在操作流程上会走很多弯路甚至引发各种房屋购买及继承纠纷，这时提前咨询或委托专业律师办理就是非常必要的事情了。
附注：法律、部门规章等依据1.《关于境外机构和境外个人购买商品房有关问题的通知》-北京市建设委员会、北京市人民政府外事办公厅2007年1月29日发布 。2.《住房和城乡建设部国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》-住房和城乡建设部、国家外汇管理局2010年11月4日发布。3.《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》-北京市住房城乡建设委员会2011年2月16日发布。4.《关于进一步规范境外个人购买商品住房有关问题的通知》-北京市住房城乡建设委、北京市公安局2015年6月24日发布。5.《民法典》第一千一百二十三条 ：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。6.《民法典》第一千一百二十七条：遗产按照下列顺序继承：（一）第一顺序：配偶、子女、父母；（二）第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本编所称子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本编所称父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本编所称兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
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