结合《民法典》及现行有效的司法解释（主要参考民法典婚姻家庭编解释（一）、（二）），离婚房屋分割的判定需综合产权登记、出资来源、婚姻存续期间还贷情况等因素。以下是具体情形及处理规则的分析（现行有效法律以民法典为依据）：

一、现行有效法律的分割规则

（一）原则性分割依据

《民法典》第1062-1063条夫妻共同财产：婚姻存续期间取得的财产（包括共同还款及对应增值部分）。个人财产：婚前财产、明确赠与个人的财产、自然增值部分等。核心规则出资贡献与权属登记结合：以产权登记为基础，结合出资来源判断归属。共同还贷及增值补偿：无论贷款由谁名义偿还，婚后共同还贷部分及对应增值视为共同财产，登记方需补偿。

二、具体房屋情形及分割办法

情形1：婚前全款购房

规则：若 婚前一人全款购买且登记在己方名下 → 属婚前个人财产（民法典第1063条）。例外： 婚后 加名或约定共有 → 转化为共同财产（民法典婚姻家庭编解释一第32条）。 个人财产在婚前的 经营性收入再投资购房 → 可能视为共同财产（需区分“自然增值”与“经营收益”）。立法意旨：保护婚前财产权，强调“财产归属的确定性”。

情形2：婚前贷款购房（登记在出资方名下）

规则（民法典婚姻家庭编解释一第78条）：产权归属：协议优先 → 无协议则归登记方，剩余贷款为登记方个人债务。补偿计算： 补偿额=共同还贷本息 ×（房屋现值÷总购房支出），参考双方贡献比例调整。例：婚前首付30%、婚后共同还贷70% → 登记方按还贷比例补偿。

情形3：婚后购房

规则：无论登记于一方或双方名下 → 原则上属共同财产（民法典第1062条）。父母出资的特殊处理（民法典婚姻家庭编解释一第29条）： 一方父母出资并登记在其子女名下 → 视为对子女个人的赠与（需明确约定）； 双方父母出资 → 按出资比例共有或约定共有。注意：未明确约定赠与的默认推定已被民法典取消，需以出资时意思表示为准。

情形4：房改房

规则（民法典婚姻家庭编解释一第79条）： 以一方父母名义参加房改且登记在父母名下 → 不认定为夫妻共同财产，出资可视为债权。 婚后用共同财产补交房改差价 → 仅补交部分对应的增值可能分割。

情形5：继承或受赠房屋

规则： 婚前继承或受赠 → 个人财产；婚后继承或受赠 → 属共同财产（遗嘱或赠与合同明确仅归一方除外）。

情形6：农村宅基地房屋

规则： 以户为单位登记 → 一般不直接分割房屋，优先确认使用权（参考《妇女权益保障法》第68条）。非集体经济组织成员一方 → 可主张房屋补偿款（不享有宅基地使用权）。

三、历史法律规定的变迁

规则变化

失效依据（旧法）

现行有效规则（民法典及解释）

婚前财产转化共同财产（“8年规则”）

1993年意见第6条（已失效）

取消转化规则，婚后仅共同还贷部分补偿

父母出资默认共有

婚姻法解释二第22条（废止）

需明确约定赠与对象（民法典婚姻家庭编解释一第29条）

婚内赠与房产的可撤销性

合同法第186条（废止）

民法典第658条：未过户前可撤销

四、立法意旨与司法实践

保护弱势方权益：坚持平等分割原则，但向无过错方、抚养子女方、女性适当倾斜（《妇女权益保障法》第67-68条）。平衡贡献与权属：注重婚姻中非经济贡献（如家务劳动）的价值，允许经济补偿（民法典第1088条）。打击恶意转移财产：对隐藏、转移财产的一方少分或不分（民法典第1092条）。

五、附：典型司法案例

案例

（参考最高人民法院指导案例）：

男方婚前购房首付30%，婚后共同还贷70%，离婚时房屋增值3倍 → 女方获补偿额为 [共同还贷本息 ×（现值÷总购房成本）] × 50%。公式示例：总购房成本100万（首付30万+贷款70万），离婚时现值300万，已共同还贷50万 → 补偿额=50万 ×（300万÷100万）× 50% = 75万。

以上分析依据现行有效法律（截至2024年），具体个案需结合证据链（如出资流水、赠与协议）综合判定。