京尹律所陈柔兵律师代理分家析产纠纷案，获房屋所有权和拆迁款

01 基本案情

1992年4月，吴某夫妇在北京市丰台区某村获批建房，当时宅基地使用权人只有吴某夫妻二人。到了2008年2月，吴某夫妇的女儿吴某1和本案当事人之一杨某某结婚。两年后（2010年1月），本案另一当事人（吴某外孙、吴某1和杨某某儿子）吴某2出生。

2011年12月，村里启动拆迁，吴某作为户主签了《腾退补偿协议》和《回迁安置房预购协议》。协议里载明如下事实：1、在册人口5人：吴某夫妇二人、女儿吴某1、外孙吴某2和张某某（吴某母亲）；2、应安置人口6人：增加女婿杨某某；3、总补偿款 4,944,426元，包含区位补偿、奖励补助等（按宅基地面积及人口分配）；4、安置房指标：6人×46㎡/人=276㎡，回购价5000元/㎡。

2015年9月，吴某认购三套回迁房，总面积281.72㎡，具体如下：1、901号房（96.65㎡）：登记为吴某夫妇共有；2、902号房（96.65㎡）、503号房（88.42㎡）：均登记为吴某和女儿吴某1共有；3、购房款来源：从拆迁款中扣除，由吴某支付。这也为后来的埋下了争议——虽然当事人杨某某是被认定的安置人口，但房产证上却没他的名字。

2022年，吴某母亲张某某去世，张某某的女儿吴某3起诉要求分割母亲张某某的遗产。法院经审理后确认：拆迁款和房产属于吴某等五人共有；张某某的46平米安置面积折价补偿130万元（由吴某支付）；其他家族股权也做了分割。

时间来到了2024年8月，吴某的女儿吴某1和杨某某离婚。法院调解书载明：吴某2由杨某某抚养，吴某1从2024年9月开始，每月18日之前支付抚养费1200元直至吴某2年满18周岁为止；京牌车辆归吴某1所有，吴某1支付杨某某折价款3.75万元。但离婚协议未对拆迁利益做出安排。

为了维护自身的合法权益，当事人杨某某带着儿子吴某2联系到北京京尹律所，并达成委托协议。陈柔兵律师代表当事人，将吴某1（吴某2母亲）和吴某夫妇（吴某2外公、外婆）起诉至法院， 请求法院判决901号房归父子二人所有，并且要求被告三人返还拆迁款。

02 本案结果

本案一审

本案一审中，双方均同意901号房屋归吴某2、杨某某所有，多出的面积按照54204 元/m²支付折价款。一审法院认定：因杨某某并非在册人口，故其对区位补偿款及与宅基地面积相关的补偿项目均不享有权利。因吴某2系在册安置人口，故其应对区位补偿款享有权利。

一审法院经审理后判决如下：一、吴某夫妇名下901号房屋归吴某2、杨某某所有，二人各占50%的份额，吴某三人于判决生效后七日内协助吴某2、杨某某办理上述房屋的所有权变更登记手续；二、杨某某于判决生效后七日内支付吴某折价款320442.7元；三、吴某于判决生效后七日内支付吴某2拆迁款421379.8 元。

吴某等三人不服一审判决，以吴某2虽为被拆迁时的在册户籍人口，但宅基地使用权取得时其尚未出生，宅基地面积均与其无关,其无权参与宅基地使用权相关费用分配为由，提起上诉。

陈柔兵律师再度代表当事人应诉。

本案二审

本案二审中，法院认为：根据查明的事实，腾退补偿协议约定在册人口包括吴某2等5人。宅基地区位补偿是农村宅基地房屋腾退拆迁过程中，对农村宅基地使用权利的货币化补偿，根据土地管理法相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，即宅基地实行“一户一宅”的基本原则。案涉院落宅基地审批时吴某2虽未出生，但其出生后作为在册人口，依法享有相应宅基地使用权利，因此在腾退拆迁过程中依据政策理应享有相应补偿利益。

最终，二审法院经审理后，依法判决如下：驳回上诉，维持原判。

至此，经过陈柔兵律师的不懈努力，本案一审、二审均胜诉，当事人获房屋所有权及拆迁款40多万元。

本案判决书

03 律师观点

陈柔兵律师

共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。

本案中，杨某某等二人在村内宅基地房屋腾退拆迁中被确定为应安置人，二人依据相关政策享受相应腾退拆迁利益，现杨某某、吴某1经法院调解离婚、未成年子女吴某2由杨某某抚养，杨某某等二人在本案中主张析出相应利益，具有相应事实及法律依据。

根据《腾退补偿协议》，拆迁补偿款包括腾退补偿款及腾退奖励、补助费两部分。其中，腾退补偿款包括区位补偿款和重置成新价及附属物作价。关于区位补偿款项，根据《安置办法》，应认定为村宅基地上户籍人员的补偿。因杨某某并非在册人口，故其对区位补偿款及与宅基地面积相关的补偿项目均不享有权利。因吴某2系在册安置人口，故其应对区位补偿款享有权利。

除综合补偿款外，房屋重置成新价及附属物作价款应归房屋所有权人所有。因案涉房屋系吴某夫妇共同所有，故该部分款项应归其二人共同所有。

关于腾退奖励、补助费一节，停产停业补助应系对经营者的补助，故吴某2、杨某某不享有该款项。

大病补助费15万元，残疾补助费3万元，亦不应由吴某2、杨某某享有。

独生子女奖由杨某某与吴某1享有5万元。其他奖励、补助费均按照《安置办法》的规定进行分配。

因三套安置房的购房款已由吴某支付，故吴某2、杨某某每人享有的46 ㎡指标的购房款及超出面积的购房款均应从其所应享有的拆迁款中扣除。因901号房屋购房款为483710 元，应由吴某2、杨某某各负担一半，即241855 元。

吴某2享有的拆迁款应为777984.8元，杨某某享有的拆迁款应为193400 元。因被安置人张某某死亡后，其继承人仅主张分割张某某享有的46㎡安置面积对应的房屋折价款,故三套房屋总面积281.72㎡减去46㎡，剩余面积由原被告五人均等享有，即每人47.144 ㎡。因 901号房屋面积为 96.65㎡，故超出面积 2.362㎡吴某2、杨某某按照54204 元/㎡计算，应支付折价款128030元。

因吴某2享有拆迁款足以覆盖其应支付的购房款305870元，扣除该购房款，剩余的拆迁款 472114.8元吴某应向吴某2支付。

因杨某某享有的拆迁款尚不足以抵扣购房款，故超出部分即112470元，由杨某某向吴某支付。

04 法律法规

《中华人民共和国民法典》

第二百九十九条：共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。

第三百零三条：共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割造成其他共有人损害的，应当给予赔偿。

第三百零四条：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。  

共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。