购买司法拍卖房产的常见注意事项

对于大部分人来说，买房是件大事儿：价格得比，地段得挑，质量得考虑，此外诸如产权、税费、学区等等都得仔细琢磨。随着网络司法拍卖的兴起，通过司法拍卖的方式买房子也成了购房一族的新选择。

尤其是，网上还时不时爆出有人通过司法拍卖以低于市场价买到房子的消息，这也让很多人对司法拍卖买房趋之若鹜。这些人所考虑的无非两点：1、低于市场价，能捡便宜；2、法院公信力背书，买房没问题。虽然，大多数通过司法拍卖平台购买房子并不会发生纠纷（否则司法拍卖房子也不会这么火了），但是其中还是有不少风险点需要注意。在此，我们请到了“律师来了”签约律师方超强律师来讲讲司法拍卖购房的程序和常见的纠纷，给各位读者提个醒。

方超强“律师来了”签约律师北京盈科（杭州）律师事务所专职律师，获杭州市律师协会2015年度个人嘉奖。专业方向：知识产权、电子商务。风险一：拿不到房产证相信很多人乍看到这个小标题，会觉得很诧异：法院拍卖的房子我还能拿不到房产证，这不忽悠人么？其实，现实中法院和行政机关“打架”的事情不少。当然，这并不是说法院不作为或者行政机关故意刁难，而是确实有客观的因素所导致的。

行政机关办理房屋产权登记自有其一套流程和要求，该有的文件一样都不能少；而法院在进行司法拍卖时，虽然会对房屋的权属、产权登记状态、土地使用性质等等做相应的披露，但涉及开发商在房屋开发过程中的合法性和合规性问题往往是无法发现的。所以，客观上会发生购房者取得法院出具的裁定、协助执行书等全套产权过户所需材料时，却因为开发商原因导致无法进行产权过户登记的情况。当然，像前述这种情况，如果开发商最终可以协调处理，帮助购房者拿到房屋产权证书还好说。若是，标的房屋本身系因开发商破产而拍卖的，就很难处理。此时，购房者可能需要花费大量时间、精力和财力来进行维权。风险二：价格很多人其实是冲着“司法拍卖房子价格比较低”这种捡漏心态去参与司法房屋拍卖的，但同时也有很多人在实际完成产权过户后，在网上吐槽被“坑”！这又是什么原因呢？想必也有人很好奇：拍卖嘛，价格超预期我就不拍了呗，怎么还会被价格坑呢？而实际上，有过购房经验的人都清楚，买房除了房价，至少还涉及到税的问题。是否是唯一住房，面积大小，是否为商品房等因素都会影响到最终承担税费的多少。而司法拍卖除了税费之外，还涉及到给拍卖平台的佣金，这一佣金通常是按照成交金额的1-5%不等来确定的，具体金额不小，也是需要在成交价之外支付。

所以，针对通过司法拍卖购房的最终支出费用，可以用以下这么个公式来表达：最终支付费用=拍卖成交价+税费+拍卖佣金+其他费用。购房者切勿只看到“拍卖成交价”而忽略“最终支付费用”。而影响最终支付费用的常见且重要的因素，笔者在此也为诸位读者做一重点提醒：（1）标的房屋是否已经取得房产证；已经取得房产证的，那么购房者只要按照二手房买卖的规定缴纳一次税费即可；但如果标的房屋是办理按揭或因其他原因尚未办理房产证的，则购买者不仅需要缴纳购买二手房的税也需要缴纳首次购买房屋的税，简而言之是要交2次税。（2）查询土地使用权取得方式；每一场司法拍卖，都有相应的拍卖公告，会对房屋的基本信息做披露；建议购买者仔细阅读拍卖公告，其中土地使用权取得的方式是需要核实的重点，若是划拨的土地使用权，涉及土地出让金是否缴纳的问题。若没有缴纳，则最终办理房产证时也需要购房者缴纳。风险三：无法及时入驻实践中，存在着两种情况导致购房者无法及时入驻的情况：（1）带租拍卖：经常有被执行人为了避免房屋拍卖，而恶意与第三方签订长期的房屋租赁合同，5年、10年甚至是20年不等；而基于“买卖不破租赁”的物权原则，新的购房者无权以房屋所有者的身份要求此前的租赁者搬离；这便导致客观上，买到房屋却无法入住。（2）一房二卖：如果被执行人与善意第三人签订了房屋买卖合同，且该第三方已经实际支付了合理的对价，也已经入住该标的房屋；即便未办理房屋登记，也会涉及到房屋所有权归属的纠纷，虽然相关有相关判例支持拍卖购房者取得标的房屋所有权，但客观上也会导致购买者无法及时入住。

拍卖流程中的注意事项除了房子本身的因素外，参与司法房屋拍卖，本质上是参与拍卖的一种形式，还是要注意拍卖过程中的法律风险。笔者总结了一下拍卖的流程，一个谨慎的拍卖者至少应当做到“一读二看三问”。其中“一读”是指需要仔细阅读拍卖公告，了解拍卖要求以及标的物信息，以防止最终拍卖成交后出现“物非我所需”、“风险未核实”的情况；“二看”是对标的房屋进行实地看样，这样做能有效避免受竞拍公告的文字描述和图片影响，而未对标的房屋做出客观准确的判断，尤其可以把好质量关；“三问”是对于不了解的情况，务必要向法院、税务部门多问多咨询，做到清清楚楚、明明白白买房，避免潜在风险影响购房体验。只要做好前述注意事项，在笔者看来就可以避免购房者最常问的一个问题：拍定后不要行不行？基于当前网络司法拍卖的流行，形式上的拍卖严肃性进一步减弱，有人甚至会将网上拍卖视为网络购物：拍下了，我反悔了，退货行不行？反正也没签合同。答案显然是不行的！

拍卖以竞拍成功为合同成立条件，而非书面合同的签订。换言之，只要你竞拍成功则视为双方已经成立签订合同，拒不履行是要承担违约责任的。最直接的便是扣除拍卖保证金。法院通常会因此对标的房屋进行二次或者三次拍卖，若最终成交价低于首次拍卖价，则其中的差价以及后续拍卖的费用等都需要此前拍定者承担，保证金不足以支付的还需要补足。 以上浅薄之见，是笔者在综合司法代理实践以及相关判例基础之上总结而来，希望能对考虑通过司法拍卖方式购买房产的购房者有所裨益！总而言之，任何事情都应当看到其正反两面，司法拍卖房产虽有一定益处，其风险点也不可小觑，还是需要购房者审慎为之，毕竟购房是件大事儿！ 图片来自网络如果您想找律师，请通过“律师来了”平台（微信公众号：kblst2014），由我们帮您选定适合您的律师，凡通过我们平台选定的律师，我们会对律师的服务质量全程跟踪与监督。由于每天咨询的用户非常多，为保障您的隐私，也为了律师精准答疑和提高咨询效率，请您把自己的情况和想要咨询的问题尽量概括在一条私信内发送。谢谢！公众号ID：kblst2014律师来了文章为本公众号