房地产并购法律事务尽职调查操作指南

房地产并购法律事务尽职调查操作指南

1.适用范围

本标准规定了浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的术语与定义、服务原则、服务流程、服务内容的基本要求。

本标准是浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队根据团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的经验，经中观法律顾问团队律师及辅助人员在实践中不断探索和积累，将理论与实践相结合，并充分考虑客户利益至上，在中观法律顾问团队集体讨论后制定的企业标准，作为中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查的实施及考核依据，也可作为本行业其他律师或律师事务所在提供房地产并购法律事务尽职调查时的参考。

房地产并购法律事务尽职调查目前尚无国家标准和行业标准，本标准的发布代表浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队对社会的一项公开承诺，欢迎社会各界依据本标准监督和指导中观法律顾问团队律师及辅助人员在办理房地产并购法律事务尽职调查的质量，本标准作为中观法律顾问团队律师及辅助人员提供法律服务的依据，其中的各项要求将随中观法律顾问团队的服务范围、服务质量及客户需求的变化而适时修订。

2.规范性引用文件

下列文件对于本文件的应用是必不可少的，凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件，凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。

DB11/T1000.1-2009 企业产品标准编写指南 第1部分：标准的机构和通用内容的编写；

《中华人民共和国律师法》（1997年1月1日施行）；

《律师职业道德和执业纪律规范》（1993年12月27日实行）；

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2009年8月27日第二次修正）；

《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第三次修正）；

《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日实施）；

《中华人民共和国物权法》（2007年10月1日实施）；

《中华人民共和国公司法》（2013年12月28日第三次修正，2014年3月1日实施）；

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》（2016年2月22发布并于2016年3月1日正式施行）；

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年5月7日公布并于2005年8月1日起正式施行）；

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2004年10月25日公布并于2005年1月1日起正式施行）；

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2005年6月22日公布并于2005年8月1日起正式施行）；

《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日发布并于2004年3月1日正式施行）；

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日发布实施）；

律师在提供房地产并购法律尽职调查业务时，除应遵循以上法律、法规的规定，还应当遵循勤勉尽责、诚实信用的原则,认真履行尽职调查义务。

3.目标与宗旨

本标准的目标与宗旨：为律师办理房地产并购法律事务尽职调查提供参考指南与引导，让律师及辅助人员明确在提供上述尽职调查法律服务时的目标、职责、程序与方法，同时也为主管部门、行业协会、客户对律师办理房地产并购法律事务尽职调查的评价与考核提供相应标准与依据，以提升中观法律顾问团队律师及辅助人员的法律服务能力。

4.术语与定义

下列术语和定义适用于本标准

4.1尽职调查：也称审慎性调查，是指投资方与目标公司达成初步合作意向后，委托中介机构就目标公司与本次并购有关的法律、财务、技术、管理等事项进行调查分析，以确定目标公司现存和潜在的各种风险，并为并购商务谈判和并购方案的设计提供参考。

本指南所称尽职调查专指法律尽职调查。

4.2房地产并购：并购是兼并与收购的简称，前者的本质是公司的吸收合并，目标公司不再存续；后者的本质是一个公司购买另一个公司的股份／股权或资产，收购方和被收购方都继续存续。具体到房地产领域，房地产并购的本质是对目标企业开发的房地产项目的吸收，一般有两种并购形式，即资产并购和股权并购。

5.房地产并购法律事务尽职调查的原则

5.1独立性原则

中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，必须独立于委托人和目标公司意志,独立进行尽职调查，不得做虚假陈述以及与事实不符的评价。

5.2审慎性原则

中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，对任何资料、信息以及相关人员所作陈述而发现的任何问题，律师均应持审慎的怀疑态度，作更深入的了解探究，做到所认定事实真实、准确、完整，所发表结论性意见合法、准确，不存在误导性陈述或者重大遗漏，中观法律顾问团队最后出具的尽职调查报告必须有充分的事实依据。

5.3勤勉尽责原则

中观法律顾问团队律师及辅助人员办理房地产并购法律事务尽职调查时，应秉持勤勉尽责的原则进行尽职调查和审慎查验，对可能影响投资决策的目标公司情况认真查验，对受托事项进行调查时应留存工作底稿，出具尽职调查报告，防止尽职调查流于形式。

6.房地产并购法律事务尽职调查服务流程

6.1接受尽职调查委托

中观法律顾问团队律师应与委托人就承办房地产并购法律事务尽职调查进行洽谈，制作谈话笔录，律师同意接受委托的，应由浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队与客户签订《尽职调查委托合同》，合同中载明双方权利义务，重大疑难尽职调查业务必须经中观法律顾问团队首席律师审核同意，尽职调查项目涉及重大利益或可能存在法律风险的，应由中观法律顾问团队全体律师表决并审核。

浙江素豪律师事务所中观法律顾问团队与委托人签订合同后取得承办尽职调查法律事务授权，指派承办律师及辅助人员办理尽职调查工作。

6.2制作尽职调查计划及清单

根据项目具体情况，结合委托方意向，制作尽职调查计划及清单，尽职调查计划应包括：尽职调查方式、人员安排、时间安排等。尽职调查清单应遵循个性化原则，针对不同特点的房地产并购项目，应具有不同突出点和侧重点，防止尽职调查流于形式。一般来说尽职调查清单包括但不限于目标公司主体资格及基本情况、资产情况、债权债务情况、关联企业情况、诉讼／仲裁情况、职工情况、税务情况等。

6.3发出调查清单并由目标单位或相关方搜集、整理、移交资料

中观法律顾问团队律师及辅助人员应在开展现场调查之前 5-7个工作日，向目标对象或委托方发出“法律尽职调查清单”，对于资料的来源应坚持“谁提供、谁负责”的原则，做到勤勉尽责与充分免责的平衡。在获得目标公司提供的文件、资料与信息后，承办律师及辅助人员应进行初步地整理和录入，查漏补缺，发现问题，以便及时地与目标公司相关人员沟通，必要时可以就相关问题对目标公司相关人员进行询证、交涉。

询证、交涉的形式可以是书面或者口头的，在坚持勤勉尽责的原则下，中观法律顾问团队律师应灵活选择形式，并在尽职调查报告中明确披露调查的形式、内容以及遇到的困难等。

6.4开展现场调查及目标单位访谈工作

中观法律顾问团队律师应前往目标单位或项目所在地开展法律尽职调查，对于目标公司移交的资料，承办律师应逐一核查真实性，对于复印件资料应要求加盖目标公司公章。所有移交的材料应由律师出具签收单，写明移交内容、数量、形式等。

承办律师及辅助人员应向工商、国土、房管、税务、法院等部门查询目标公司登记信息、土地信息、房产信息、纳税、社保缴纳、涉诉等情况，同时应向相关部门了解当地对于房地产企业并购是否有限制政策或者优惠政策以及办理流程，从相关部门调取的资料应加盖相关部门公章或档案章。

承办律师及辅助人员应前往房地产项目现场查看，核查现场场地是否清洁、是否有违章建筑等。

6.5资料汇总整理并形成尽职调查工作底稿

就目标单位提供的资料和信息，在承办律师及辅助人员基本完成书面审查及现场调查后，出具尽职调查报告初稿。对于承办律师及辅助人员在采取资料核查、人员访谈、现场核实和第三方验证等手段之后仍然存疑的事项，为尽职调查中无法确认的事项。针对此等事项，承办律师可以根据交易具体情况酌情建议各方采用目标单位及其实际控制人出具特别陈述与保证方式作为救济措施，以排除交易各方的疑虑。

6.6制作、提交最终法律尽职调查报告

根据委托方的调查目标和律师承办尽职调查的专业要求，经过多轮尽职调查，核查清楚一般法律尽职事项及委托方重点关心的法律问题，并经委托方确认承办律师制作的初步尽职调查报告内容时，承办律师可以着手制作正式的法律尽职调查报告，在提交正式的法律尽职调查报告前，承办律师团队应当对尽职调查报告进行讨论复核，严格按照法律法规规定，客观复核尽职调查报告及相关证据材料，承办律师团队内部讨论、复核应当制作相关记录存入工作底稿，留档备查，参与讨论复核的律师应当签名确认，坚决防止内部复核程序流于形式。复核完成后向委托方提交正式法律尽职调查报告，委托方对于尽职调查报告有疑问的，可以向承办律师提出，承办律师对于疑问再次进行调查与复核。

6.7归档、结案

中观法律顾问团队律师及辅助人员承办房地产并购法律事务尽职调查时，应当对工作底稿、尽职调查报告等材料根据中观法律顾问团队规定档案及文书管理的相关标准进行整理归纳并归档，并应当列明材料目录，需要归档的材料包括但不限于委托合同、调查清单、移交清单、尽调工作日志、尽职调查报告底稿、尽职调查报告定稿以及从目标公司、相关部门等调取的材料，所有材料应采取专人保存方式，保存期限一般不低于五年。

7.房地产并购法律事务尽职调查内容

中观法律顾问团队律师及辅助人员承办房地产并购法律事务尽职调查时一般内容包括目标单位的主体资格及历史沿革、主要业务及其合法性、主要资产、重大债权债务、劳动人事、税务及财政补贴、环境保护及技术标准、劳动人事、法人治理、重大诉讼仲裁行政处罚等方面，同时还应重点考虑房地产并购中法律法规的特殊要求及限制。

7.1法律法规对房地产并购规定

承办律师及辅助人员应利用互联网搜索、查阅法律法规、书籍等方式，调查法律对房地产并购的相关规定，对并购的可行性进行法律论证，排查法律法规对房地产并购的限制性规定。

7.2房地产并购相关司法判例

承办律师及辅助人员应利用中国裁判文书网及其他第三方案例网站搜索相关判例，分析司法实践房地产并购的操作风险点，包括但不限于：并购合同是否有效、是否构成刑事犯罪、是否会受到行政处罚等。

7.3国家、地方政策对房地产并购规定

承办律师及辅助人员应利用互联网搜索、走访政府单位等方式了解相关国家政策规定，并着重了解地方政策规定，包括但不限于地方政府对所辖地区行业投资政策、环境保护、安全卫生方面的规定，以及对房地产企业的特殊政策。

7.4相关行政部门对房地产并购要求

7.4.1工商行政管理部门对房地产并购的要求

承办律师及辅助人员应实地走访工商行政管理部门，调查工商行政管理部门对房地产并购工商登记的要求，包括工商变更登记所需材料清单、工商变更登记前置审批事项等。

7.4.2税务机关对房地产并购要求

承办律师及辅助人员应实地走访税务机关，调查税务机关对房地产并购的要求，包括税务申报所需材料清单、需缴纳的税种、税率、有无税收优惠政策、财政补贴等。

7.4.3房管、土管部门对房地产并购要求

承办律师及辅助人员应实地走访房管、土管部门，调查房管、土管部门对房地产并购的要求，是否存在禁止性、限制性规定等。

7.4.4外资、国资部门对房地产并购的特殊要求

对于涉及到外资、国资的房地产并购，承办律师应实地走访商务、国资委等部门，调查该部门对房地产并购的要求，是否存在禁止性、限制性规定等。

7.5目标公司主体资格及公司基本情况

承办律师及辅助人员应通过调取工商档案、股东会/董事会决议、相关证照，查阅国家企业信用信息公示系统以及各地方工商网站、第三方网站，访谈公司相关人员等方式，多种渠道配合核查目标公司的主体资格及公司基本情况，调查的重点为公司是否“依法设立，合法存续”，主要调查内容包括但不限于：

（1）核查公司设立批准文件、改制批准文件、最新的营业执照、组织机构代码证、外商投资企业批准证书、税务登记证、开户许可证等相关证照、公司最新的章程、公司年检报告、实际经营地址等；

（2）核查公司法人治理结构，查阅公司董事会、股东会决议等文件；

（3）核查公司股权变动、资产重组情况等文件；

（4）调查公司股东信息及出资情况，是否存在代持股、股权回购承诺等股权瑕疵、风险，股东间协议、公司章程是否就股权转让等作出特别约定；

（5）公司对外投资情况。

7.6目标公司资产情况

承办律师及辅助人员应通过查阅公司资产权属证明、相关合同，走访相关政府部门，与目标公司相关人员访谈等方式，核查目标公司资产情况，主要调查内容包括但不限于：

（1）主要资产的产权状况（真实性）；

（2）主要资产的取得方式（合法性）；

（3）主要资产所有权或使用权的受限制情况。

针对房地产并购业务，应着重关注目标公司房地产项目相关土地及建构筑物风险排查，调查的重点包括但不限于：

（1）查阅土地成交确认书、土地出让合同及补充合同、政府批复文件等材料，重点关注土地取得程序是否合法合规以及土地出让合同中对于土地交付条件、土地闲置、用地期限等的规定；

（2）核查项目公司是否缴纳土地价款和税款；

（3）查阅目标公司土地使用权证，核查土地的面积、性质、用途、地址、取得日期和终止日期等；

（4）核查地上建构筑物的取得方式及权证情况；

（5）核查土地及地上建构筑物的查封、抵押情况。

7.7目标公司财务情况

承办律师及辅助人员应通过查阅反映公司财务情况的书面文件、财务审计报告以及与目标公司相关人员访谈等方式，核查目标公司财务情况，主要调查内容包括但不限于：

（1）核查公司债权真实性、合法性和有效性；

（2）核查公司债务真实性、合法性和有效性，分析债务对公司的影响；

（3）公司担保、对外担保情况，应重点关注银行相关的融资和财产担保情况。

对于潜在的或有负债风险，可以要求公司法定代表人/实际控制人承诺以个人资产承担连带责任。

7.8公司重大诉讼、仲裁及未决诉讼、仲裁情况

承办律师及辅助人员应通过访问司法网站、走访法院、与目标公司人员访谈等方式，核查目标公司重大诉讼、仲裁及未决诉讼、仲裁情况，以及是否存在司法机关的查封、冻结等强制执行情况。

7.9公司劳资情况

承办律师及辅助人员应通过访谈公司人力资源负责人，以及查阅公司的员工名册、社会保险费用缴纳记录等材料，核查目标公司的劳资情况，主要调查内容包括但不限于：

（1）劳动合同、社保缴纳记录；

（2）被劳动部门处罚情况。

7.10目标公司税务情况

承办律师及辅助人员应通过访谈公司财务负责人员、查阅公司税务报表等方式，核查公司税务情况，主要调查内容包括但不限于：

（1）税务登记情况；

（2）税收（主要为所得税、土地使用税、土地增值税等）缴纳情况，是否有未缴纳的税款，是否存在偷税漏税；

（3）税收优惠政策、财政补贴；

（4）是否存在被税务机关处罚的情形。

7.11目标公司关联企业基本信息

承办律师及辅助人员应调查关联公司的基本信息，判断关联公司是否对本次交易产生影响（包括公司高管交叉任职、关联交易等）

7.12目标公司主要业务情况

承办律师及辅助人员应对目标公司的房地产开发相关业务情况进行调查，调查内容包括但不限于：

（1）查阅公司房地产开发企业资质证书/暂定资质证书，核查证书的有效性、真实性及公司的资质等级；

（2）核查公司是否存在被行政部门处罚的记录或被处罚的潜在风险。

7.13项目开发风险排查

对于房地产并购交易，承办律师应着重关注房地产项目的现状，并排查潜在的风险，主要调查内容包括但不限于：

（1）核查房地产项目前期已投入成本，以及项目相关重大合同履行情况；

（2）了解土地及项目现状，包括交通、土地平整、拆迁等；

（3）核查房地产项目立项规划情况，核查建设用地规划许可证，重点关注土地规划用地性质、用地面积、净用地面积、容积率、建筑面积、绿地率、建筑限高、建筑间距、机动车位等情况；

（4）核查房地产项目审批、取得许可证情况，包括建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及相关附件，以及园林、消防、交通、环保等部门的文件；

（5）核查前期投入中是否有预收收入、是否以会员方式收取预售款，核查是否存在房产预售情况。

7.14目标公司法定代表人/实际控制人访谈

承办律师应着重调查法定代表人/实际控制人个人资信状况，必要时应要求其提供个人履历表。

对于尽职调查中发现的问题，应向公司法定代表人/实际控制人询证，并征求其是否愿意以个人资产对并购相关风险以及并购合同的履行承担连带责任。

8.房地产并购法律事务尽职调查报告的撰写与提交

8.1房地产并购法律事务尽职调查报告的撰写

承办律师应根据尽职调查取得的资料及信息如实撰写尽职调查报告，确保报告中所认定的事实真实、准确、完整，所发表的结论性意见合法、准确，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。

尽职调查报告应包括报告封面、封面标识、报告编号、导言、目录、正文、附则、报告人签名、校审人签名、审核人签名及报告人执业证照复印件及中观法律顾问首席签名印章。

报告封面上应印制中观法律顾问团队标识、报告文本编号以及报告出具时间。导言部分应阐述尽职调查报告的委托与目的；报告中使用的简称与定义；尽职调查的方法与限制；出具报告的事实依据假设；报告所依据的文件及报告所反映情况的截至日期/基准日。为方便阅读，尽职调查报告应编制目录。报告正文应列举本指引中所应调查内容事项，根据在尽职调查过程中所获信息，引用适当的法律进行分析和论证，说明其中可能存在的法律风险及对拟从事的交易的影响，并提出相应的解决方案或改进建议。报告附则部分应包括：出具本报告的免责声明；本报告的使用范围；报告的签署页面。

8.2房地产并购法律事务尽职调查报告的提交

提交给委托人的尽职调查报告应由出具尽职调查报告人员、校审人员、最终审核人员签名，附上报告人员律师执业证复印件并加盖中观法律顾问首席签名印章以及骑缝章，由最终审核人员代表中观法律顾问团队向委托方提供。提交方式可按照委托方的要求以当面递交、邮递方式或电子邮件送达尽职调查报告正本。若以电子邮件方式提供的，应将报告文本格式转为 PDF 版后提交。