二手房买卖，律师有话说

滨州之声12月10日：

随着我国房地产市场的快速发展和国家宏观调控政策的演变，房地产行业蓬勃发展，房价也一路飙升。对于我们普通人来说，房子是大问题。对于未婚人士，丈母娘说要结婚得有房，没有梧桐树哪来金凤凰。对于已婚人士，安居才能乐业，宝宝才有学上。同时房子也是我们对抗通货膨胀的优质资产。二手房可能是很多人购买房屋的首选，二手房的买卖也是最容易出现法律纠纷的领域。在二手房买卖过程中，我们如何最大限度保护自身的权益呢？《律师说法》特邀山东开言律师事务所的田凤枝律师做客节目，为您答疑解惑。

我们购买二手房的时候，签订二手房买卖合同要注意什么呢？

田律师：

　　1、购房者应当仔细查看房产证所有人的身份证件，如果售房者与房屋产权证上记载的产权所有人不是同一人，则应当了解售房者与房产所有人之间的关系，要求售房者提供相关证明文件和授权委托书，并要亲自向房产所有人核实，签订房屋买卖合同最好是房产登记的所有人本人进行签订。

　　2、合法的产权和土地使用权证明是二手房买卖合法有效的前提。现实生活中存在利用假房产证行骗的情况，应该鉴别房产证的真伪，鉴别房屋产权证真伪的最保险方式是到相关部门进行核实。

　　3、须考察房屋的实际面积和结构与房屋产权证上登记的面积以及显示的房屋结构是否相符，是否有私搭乱建或破坏房屋结构的问题;该房产用途是否与购房者购买后的用途相符等。

4、需确认房屋是否允许转卖，如果房屋已出租，则须售房者提供承租人同意出售并放弃优先购买权的书面意见;如果房屋已被抵押，则须通知抵押权人，并就解除抵押确定可行的方案;如果房屋被司法机关查封，则应慎重考虑是否购买。

5、购买二手房首先要核实清楚现有的户籍登记情况，是否是出卖人本人及其家庭的户籍，这涉及出卖人能否实际将户籍迁出。如果出现所登记的户籍为前手房屋买卖合同的卖方的情形，这种情况下，出卖人客观上无法履行将户籍迁出的义务。

关于户籍是否需要出卖人迁出，这一点建议签订房屋买卖合同时，应当约定好违约责任，尤其是超过一定时限后，按日计算违约金责任，这样可以敦促出卖人尽快履行义务。同时应注意违约责任仅能起到敦促卖方尽快迁出的作用。因户口迁出不属于法院的受案范围，一旦出现未能迁出的情形，买房人也仅能要求违约金或者赔偿损失，无法通过诉讼实现强制对方将户口迁出的目的。因户口问题并不影响房屋的实际使用和过户登记，所以以此为由要求解除合同也往往不能得到法院的支持。若买方购买该房屋的目的就是为了落户或者子女上学，可以在合同中明确约定未按约定迁出户口作为合同解除的条件，在该条件成就时，买方可以起诉要求解除合同，并另行购买其他房屋。

6、房屋中介机构应当审查交易房屋能否上市交易、是否存在共有、是否设定有抵押权、是否已被国家机关采取强制措施，交易房屋是否是出卖人家庭名下唯一住房，订约当事人是否具备民事行为能力、是否有无权代理的情形、购买人是否具备购房资格等等。如果房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益，给委托人造成损失的，应当根据其过错程度承担相应的损害赔偿责任。

7、夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，如不存在违反合同法第五十二条规定情形的(如欺诈、胁迫、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；违反法律、行政法规的强制性规定等)，合同一般被认定为有效，但买受人要求继续履行的，法院一般不予支持。买受人可以主张解除合同，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。

如果买受人能证实房屋共有人，对一方出卖的行为知情并且以自己的行为，认可一方出卖房屋的行为的，法院也可能会判决房屋共有人承担履行房屋过户的责任，这一点不同的法官，根据每个案子不同情况，可能会出现不同的判决，避免这种纠纷的措施就是，产权登记所有共有人或者是夫妻双方一定要在买卖合同中共同签字。

一定要签订正式的书面的房屋买卖合同，书面合同内容主要包括买卖双方的基本信息（包括姓名、地址、联系电话等）；房屋的坐落位置；房屋面积；房屋的价格及付款时间约定；交房期限；违约责任。

以上就是房屋买卖合同一般注意的问题，也是比较容易产生纠纷的问题。

律师有话说

我个人认为：做人处事，从事市场经济活动，人一定要有诚信，都要遵纪守法，讲究诚信，在法律允许的范围内，遵守双方达成的协议，按照合同办事，按照法律规定办事。如果我们遇到对方不遵守合同约定、擅自毁约或履行合同不规范的情况，建议双方先行调解，如果协调无果，也别忘了拿起法律的武器，维护自身的合法权益。法律守护公平、自由、平等，是保护诚信的人。