房产证没下来的二手房可以买吗，房屋没有产权证有哪些风险？

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现在的楼市房价都很高，买一套房子对于一个普通经济条件的家庭而言将是一件不简单的事情，即便是二手房。在买二手房之前，很多购房者都会选择价格便宜的，尤其是看到那些价格比市面上便宜很多的没有房产证的房子。那么，房产证没下来的二手房可以买吗，房屋没有产权证有哪些风险？

网友咨询：我看上了一个二手房，但卖方还未办房产证。他说改购房合同，另外在房管局，改备案的名字就行了。我现在想按揭买这套房子，请问具体流程该怎么办，交易比较安全？卖方是一次性付清的。刚拿钥匙的毛坯房，现在基本上都没有房产证，而且市场上这样的交易很多。房产证没下来的二手房可以买吗？

四川观今律师事务所刘为律师解答：

1、国家法律规定，无房产证的二手房不可以办理过户。国家相关规定，房子买卖一定要可以办理权属转让登记，没有房产证不能过户，也是不受国家保护的一种房产交易。

2、建议大家不要去购买无房产证的二手房，因为没有产权证不可以贷款、过户、公证，签订的合同也是无效的。

3、房产证不可以过户的情况下，有着很大的风险。房产的所有权还是属于原来业主，比如：他欠别人钱没有还上，被起诉的话，这套房子会被法院判为可以执行的财产。

4、现在很多公司都以公证的方式进行二手房交易，对买方来说有很大风险。这样的公证书，委托方可进行单方面撤销，所以有一定风险。

如果购房者在入住后不能取得房地产权证，其所购的房屋所有权尚处在一种不确定的状态，购房者将不能取得如下权利：

1、不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。

2、在房屋被拆迁时无法按国家政策及相关拆迁法规获得拆迁补偿。

3、无法设定抵押权、典权等他项权利，购房者无法通过房屋抵押来获得贷款或承担其它民事责任。

4、如因项目非法开发而无法办理房产证，则购房者所购房屋有被强制拆除或被拍卖的风险。

5、开发商因债务纠纷被强制执行时，没有办理过户的房地产仍属于开发商的财产，可以被开发商的债权人依法强制执行;

6、在土地使用权期限届满时无法申请继续使用该土地。

刘为律师解析：

房产证的意义就是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利。上述权利只有在所有人依法向政府房地产行政主管机关进行产权登记并领取了房屋产权证书之后方才正式生效，受到国家法律保护。

房产证的重要性

1.房产证是购买房产行为有效、合法的证明，是构成完整房产交易的重要组成部分。

2.房产证是该房产在解决分家析产、权属纠纷等问题时的有效证明文件。

3.房产证是住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁时的法律依据。

二手房交易有哪些注意事项

1、房屋产权是否明晰：有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的;

2、土地情况是否清晰：二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算;

3、房屋手续是否齐全：房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理得后，房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

2019年8月至今在四川观今律师事务所执业。