浅谈律师办理涉房产案件时对房产的审查要点

近期由于受宏观政治经济和行业周期的影响，各地房产开发企业资金紧张，导致律师办理商品房买卖合同违约案件的数量激增。在日常的办案和律师交流中，笔者发现许多律师对案涉房产的审查要点存在一定的误解和遗漏，再此浅谈一下自己对于房产审查要点的一点思考和梳理，共各位同行参考。

一、对案涉房产自然状况的审查

实务中，律师在办理案件时往往仅从合同以及房产权属情况着手，忽略了对房产自然状况的审查。事实上，从房产的自然状况中，我们能够得到许多有用的信息。房产的自然状况包括房产的坐落、房产面积、房产用途、房产权属证书情况、土地情况、房产结构等。房产权属证书情况应包括权属证书的发放时间、权属证书编号；土地情况包括土地使用权取得的方式、土地使用权期限、土地用途、房产所在用地单元的编号等。

房产的坐落具有唯一性，在办案中它能帮助我们精确定位到案涉房产所在的行政区域和具体位置。并为律师确定不动产专属管辖案件的管辖法院提供了精确的指引。常见的不动产专属管辖的规定有：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条：下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖······。值得注意的是，关于不动产纠纷的定义是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第二十八条第二款：农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。关于不动产所在地的界定，不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。

不动产权证上的房产面积，通常为实测面积。在一些案件中，我们要结合房屋预售合同中的预测面积来对比审查。部分房屋预售合同中会对预测和实测面积差额有比例的限制，差额比例超过合同约定限制范围的，超过部分房产开发企业要承担合同约定的法律后果，这一点值的我们律师注意。同时，房产面积还分为建筑面积和套内面积，建筑面积和套内面积的差额，为该套房产的公摊面积。房屋预售合同中对公摊面积有约定的，我们律师也应当审查公摊面积是否符合合同约定。

房产用途是律师需要重点审查的要点。房产用途在实务中对购房人的影响众多。例如用于市场监管部分界定是否属于经营性用房能否办理营业执照、用于公安部门界定是否可以落户、教育部门界定购房人子女是否具备入学条件、执行异议案件中法院判断购房人是否是以居住为目的购买房屋等等。目前部分地区的不动产管理部门，对房产用途的标注较为混乱，有时会对司法机关裁判案件造成困扰和疑惑。这要求律师要熟悉各类不同标注用途的实际内涵。例如不动产权证上标注的房产用途为酒店式公寓和公寓式酒店，前者属于住宅用途，而后者则属于商业用途。

房产权属证书的真伪，作为律师应当具备初步判断的能力。民间借贷纠纷和金融合同纠纷案件中，高发出现办理假的房产权属证书骗取贷款的事件。作为律师在办理此类案件或帮助客户法律审核的过程中，脑袋里应当有一定的警惕性。对于房产权属证书缺少水印、证书纸张疲软、证书或印章字迹油墨潦草、多本证书编号雷同、登记时间与权属证号年份不符、土地用途与年限明显不符等情况，应及时前往不动产登记部门进行真伪性确认。

土地用途和土地使用权期限是彼此关联的。通常来讲工业用地的土地使用权期限为五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地为五十年，居住用地为七十年，商业、旅游、娱乐用地为四十年。在实务中多年前，笔者也遇到过五十年土地使用权期限的居住用地，问其原因是因为房产开发企业负担不起七十年产权的土地出让金，于是与政府协商后将土地使用权期限变更为五十年。导致大量购房业主不满并引发了信访事件。

二、对案涉房产权利负担状况的审查

律师除了需要审核房产的自然状况以外，还需要审查房产的权利负担状况。房产的权利负担，主要包括房产的权属情况、抵押登记情况、查封登记情况、居住权登记情况以及异议登记情况等。

房产的权属情况，包括了房产的名义权利人、共有人、共有方式、比例份额等。尤其要注意，目前部分不动产登记机构不再主动审查购房人的婚姻状况，对婚内共有房产也存在只登记在夫妻一方名下的情形。但是律师应当主动审查房产是否属于婚内夫妻共有财产。

房产上存在抵押登记的，律师首先应当审查抵押登记的类型，是土地抵押、在建工程抵押、按揭贷款房产抵押、还是其他类型的房产抵押。不同的抵押类型能够反映出房产开发企业的开发进度以及购房人的财产和资金流状况。其次应当审查抵押担保的债权金额以及债权人。律师在法律审查业务中帮助客户审查抵押合同时应当注意，我国现行法律规定和实务中均不存在抵押金额的说法。笔者经常在实务中碰到抵押合同中约定了抵押金额，这种约定属于无效约定。抵押合同作为从合同，仅对主债权合同中约定的债权金额提供抵押担保。

房产上存在查封登记的，律师应当确认查封登记的类型，是预查封、正式查封还是轮候查封。无论存在上述何种查封类型，均会限制对该套房产的处分行为。但是，购房人的预告登记转正式产权登记、解除抵押等非处分行为并不会受限制。值得注意的一点，如果正式查封房产的法院怠于行使处置房产的权利的，轮候查封的法院目前是可以要求不动产登记机构依据其作出的生效判决处置房产的。但是实务中目前各地对此举措意见不一，还未形成共识。

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权的种类。居住权是指权利人为了满足生活居住的需要，按照合同约定或遗嘱，在他人享有所有权的住宅之上设立的占有、使用该住宅的权利。居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。在二手房买卖法律服务和一些关联案件中，律师需要确认案涉房产是否为他人设立了居住权并进行了居住权登记。为他人设立居住权的行为，可能会导致二手房买卖合同的合同目的不能实现的情形。

三、对案涉房产合同内容的审查

正如笔者在文章开头提出的，近期数量激增的案件主要还是商品房买卖合同的违约案件。所以还是要回归到对商品房买卖合同的审查上来。首先要区分的是商品房买卖合同的类型是现售还是预售。现售合同中的房屋坐落、建筑面积、套内面积、层高应当与实际房产相符，预售合同中可能存在坐落的变更、实测预测面积差额等问题，在上文中笔者已阐述，在此不做赘述。其次要注意交付方式是毛坯交付还是精装交付。精装交付中要确定交付的各类建材、家电、卫生设施等是否符合合同约定。再次，要注意合同约定的各项违约责任和时间节点。通常合同中会约定首付款缴纳时间、尾款缴纳时间、房产交付时间、不动产权证办理时间等，并对每项时间节点都规定了相应的违约责任。实务中部分律师对此有所误解，例如主张了房屋逾期交付的违约责任后不再主张不动产权证逾期办理的违约责任。我们应当将各项违约责任分别计算并同时主张，以便更好地维护购房人的权益。

值得注意的是商品房买卖合同的备案问题。各地对此做法不一，有些地区实行纸质的商品房买卖合同并要求签约后及时向房产管理部门备案，有些地区实行网上签约电子合同并且实时对接房产管理部门电子备案等等。但是从司法实践中来看，商品房买卖合同的备案仅是行政机关用于行政管理的手段，不具有法律上的意义，不能以商品房买卖合同是否备案作为认定合同成立、生效、无效的依据。

四、从执行层面的法律规定中看房屋用途的重要作用

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。同时，在2023年4月20日起实施的《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》中第二条也规定，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。由上述规定可以看出，在国家层面上更加倾斜保护购买居住用途房产的购房人。也从一个侧面提醒律师要更加关注房产用途这一自然状况。