爱已逝，房还在——离婚案件中房产到底如何分割？

对于准备结婚的新人来说，面对高居不下的房价非常无奈的事情是有爱情、没爱巢。而对于感情破裂、不得不劳燕分飞的人来说，最悲哀的事情可能就是爱没了，房子也没了。房产因其经济价值巨大，且通常房产取得过程中出资、赠予、房改房、房产登记等情况错综复杂，离婚案件中的房产分割常常存在多种可能。这种不确定性给人们带来的巨大不安全感，是现今很多人只要一提到婚房、房产分割、婚前买房等问题就异常敏感。天衡律师就实际中几种常见的情形，提炼总结离婚案件几类房产分割的一般规律，并简要解析其内在法理，帮助大家理解和认识离婚过程中房产分割问题。

一、婚前所购的房产

（一）双方婚前双方共同出资购买的房产登记在二人名下，不论出资比例如何，作为夫妻共同财产平分；若同居期间共同出资购买、婚后共同使用的房产，登记在一人名下的，亦作为夫妻共同财产平分。

解析：根据法律规定，婚姻关系的效力从双方符合婚姻法所规定的结婚实质要件时起算，因此，一方或双方购买的房产虽然是双方同居期间购买，也应当属于夫妻共同财产应当共同分割。

另外，要提示的是，婚前同居期间双方出资所购房产，在同居结束时按共同共有的财产平分。（最高人民法院《关于人民法院审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》的第10条规定“解除非法同居关系时，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理”。）

（二）婚前一人出资购房登记在一人名下的

1、假设男方出资购房登记在女方，则需要看实践中男女双方对自己出资购房这一事实的证明情况，来认定该房产是属于女方个人婚前财产，还是夫妻共同财产。

2、假设男方婚前出资购房同时登记在自己名下，该房产作为男方婚前个人财产，不论婚后是否变更登记在二人名下。若夫妻在婚后参与共同还贷，男方应当将婚后共同还贷部分及相应增值部分折价的一半作为补偿款支付给女方。

解析：婚姻法解释从房产购置资金的来源，认定不动产的权属。虽然实践中常见双方共同还贷的情况，但是还贷行为有别于购房行为，婚前购房者支付的首付款及偿还的贷款部分作为其婚前个人财产；婚后共同还贷部分及其增值部分属于夫妻共同财产分割。

存在以下例外情况的，法院可根据案件的实际情况判决房屋归婚前购房者的配偶所有，令其向对方支付相应补偿并承担继续还款的义务：①若婚姻关系存续时间较长，夫妻共同还贷的款项在房款中所占比例远远高出婚前购房者支付的首付款所占比例，而非购房者一方有能力支付尚未偿还贷款的；②如果婚前购房的一方因某种原因经济状况发生变化，离婚时不具备继续偿还银行贷款的能力，而另一方有此能力，则为避免涉案房屋被银行行使抵押权，另一方要求取得所有权并按照司法解释承担相应义务的。

3、一方婚前全款出资购房登记在双方名下的，视为夫妻共同财产。

二、婚后所购的房产

（一）父母出资为子女购房的

现实中极为常见由于房价过高婚姻中的二人无力承担，一方或双方父母慷慨解囊资助购房的情况。虽然不变的是父母的爱与资助，但出资的法律性质和房产归属却存在不同。

1、送房子：父母全款出资购房或出全部购房首付款，并将房产登记在自己子女的名下，视为父母赠予房产给自己的子女。（解析：《婚姻法》解释三第七条）如果婚后双方共同参与还贷的，房产所有方应当将婚后共同还贷部分及相应增值部分折价的一半作为补偿款支付给对方。

2、按份送房子：双方父母按份出资凑齐全款购买房产登记在一方子女名下，视作双方按照各自父母的出资份额共有该房产，双方另有约定的除外。（解析：《婚姻法》解释三第七条）

3、送房子给双方：双方父母共同出资全款购买房产登记在双方子女名下，该房产视作双方父母对夫妻双方的赠予，在离婚时按夫妻共同财产平分。

4、送钱给双方：一方或双方父母资助部分首付款或按揭款的，视为父母对夫妻共同的金钱赠予，房产视为夫妻共同财产。（解析：《婚姻法》解释二第二十二条）

例外即送钱给一方，比如：①父母明确表示出资部分是对自己子女一方的赠予，则夫妻共同还贷部分及其相应的房产增值部分作为夫妻共同财产，而一方父母对各自子女赠与的部分为其子女个人财产。②在分居期间，一方父母为子女资助的部分购房款，视为对自己子女一方的赠与。

解析：结合《婚姻法》司法解释（二）第22条第2款规定：“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。” 及《婚姻法》第18条的规定：“有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产。”根据立法精神判断，在夫妻分居期间，父母赠予的钱款应当被视为对自己子女一方的赠予。

（二）婚后夫妻一方或双方所购得的房产，一般不论各自出资多少，都作为夫妻共同财产。不作为夫妻共同财产的，都属于例外情况，比如一方私自借款购房并登记在自己名下，借款由其父母偿还的，一般该房产视为其父母对其一方的赠予。

以上便是离婚案件房产分割纠纷中较为常见的情形和一般分割规律，其他更为复杂的、具体的情况欢迎与天衡律师咨询和讨论。也愿世间终得两全法，不伤感情不伤钱。

作者：谈文欣 福建天衡联合律师事务所

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