直系亲属房产过户，继承｜赠与｜买卖 到底哪种最“省钱省事”？

在房价居高不下的时代，对于进入社会不久的年轻人来说，买房，可能要背负二三十年的房贷债务。与此同时，房产在家庭中财富中的占比也越来越高，根据有关数据表明，这个数据已经达到70%，也有人说，未来两代人可能不需要买房子，依靠父母辈传承下来的房产就可以了。

如何把这笔巨额资产以“省钱省事”的方式传承给直系亲属，就是不得不提前考虑的问题，即使是一家人，房产过户也不是那么简单的事情。

在发达国家关于财产传承已经比较成熟，由于遗产制度完善和知识的普及，他们比较习惯提前“立遗嘱”分配财产，解决了子女之间的矛盾纠纷。但“我国目前并未开征遗产税，也从未发布遗产税相关条例或条例草案”。遗产税虽未施行，但在这些年，我国对房产过户的一些税费则在不断调整。

图片来源：芜湖日报

经常有上了年纪的客户咨询我们：“我有一套房子，房产证上是我们老夫妻的名字，现在想把房子转给子女，选择什么方式才能最划算呢”？

格姐近日也认真梳理了一下，在房产过户给直系亲属的规定下，房产过户的三种方式 ①继承 ②赠与 ③买卖 到底哪种最“省钱省事”？

先来明确一下直系亲属范围。在房产交易中，一般指配偶，父母及子女。赠与：亲属则可包括配偶，父母，子女，祖父母，外祖父母，孙子女，外孙子女，兄弟姐妹。法定继承：则按照《继承法》规定的法定继承顺序。

房屋继承

1.房屋继承

房产继承是指按照《继承法》的规定，是指依照法定程序把被继承人遗留房屋所有权及其土地使用权转移归继承人所有的法律行为。

2.房屋继承费用

根据芜湖的相关规定，继承房产时无需缴纳税费。

受传统观念观念影响，这种过户方式是当下最为普遍的过户方式。

这里需要提醒的是，身后继承过户，会遇到两个问题：一是如果子女非独生，老人离开以后未留遗嘱，子女们可能会为这笔巨大的财富因分配份额问题而发生矛盾纠纷。若想个人继承，需要其他有继承权利的人书面放弃；二是继承人名下已经有房产，继承老人房产若再转卖的话，需要缴纳房产差值20%的个人所得税。

房屋赠与

1.房产赠与

房产赠与是指赠与人自愿把自己所有的房屋无偿赠与受赠人，他人愿意接受的民事法律行为。

2.房屋赠与材料

1、赠与合同（2份）+不动产权证原件及复印件

2、赠与双方身份证原件+复印件

3、直系亲属：

户口本在一本上则需携带户口本原件+复印件；

户口不在一本上，需要提供直系亲属关系证明（公证书或者街道办事处、公共服务中心出具证明材料）

3.房屋赠与税率

房屋赠与分为直系亲属间赠与和非直系亲属间赠与两种，关系的不同，过户时应缴纳的税费也是不同的。

（一）直系亲属赠与

【赠与方】

印花税：0.025%

【受赠方】

契税：3%

印花税：0.025%

（二）非直系亲属间赠与

【赠与方】

赠与方：税费视同买卖（应缴纳增值税及附加） + 印花税0.025%

【受赠方】

契税：3%

印花税：0.025%

个人所得税：赠与房屋价值（低于系统评估价格的以系统评估价核定）减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后全额的20%。

这里需要了解的是，房产价值越高，其过户费用也就越高，假如以后房价继续上涨，这些费用还会水涨船高。

注意事项

赠与增值税优惠政策：

个人无偿赠与不动产，属于下列情形之一的，暂免征收增值税。

（1）离婚财产分割；

（2）无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（3）无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（4）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者遗赠人。

房屋买卖

1.房屋买卖

房屋买卖是指将自己名下的房产进行买卖，自己的名下的房产必须具备房屋产权所有证。

2.房屋买卖税率

卖方税种及税率：

增值税及附加：5.6%（现附加税减半征收：5.3%）

【免征条件】个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；个人销售自建自用住房，免征增值税。

【差额征收条件】个人出售非住宅（不含自建房）或单位出售房屋（不含自建房）按差额征收增值税及附加，不论其是否满2年。

个人所得税：1%或差额20%（提供原购房发票）

【免征条件】个人出售取得产权（以产权证或契税完税日期为准）满5年且为家庭（夫妻双方及未成年子女）唯一住宅，免征个人所得税。

【征收方式】

（1）差额征收：纳税人（产权转让人）能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，按20%税率差额征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税=（转让收入-房屋原值-转让过程中缴纳的税金-有关合理费用）×20%；

（2）核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋转让收入的1%核定征收其个人所得税。计算公式：应缴个人所得税=房屋转让收入×1%。

土地增值税：按核定征收

【免征条件】个人出售住房暂免征收土地增值税。（必须同时符合卖方为个人，交易类型是出售，房屋性质为住房）

【征收方式】

按核定征收：纳税人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，由主管税务机关核定征收率征收。

按清算征收：纳税人（产权转让人）能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证原件及复印件，能准确计算房屋原值和应纳税额的，由纳税人（产权转让人）在房屋所在地的主管地税分局进行清算征收。

买方税种及税率：

契税：3%

【减征条件】

1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平米以上的，减按1.5%的税率征收契税。

2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

【征收方式】

对个人购买三套（含）以上住房和非住宅以及单位购买房屋等交易类型，按3%税率缴纳。

值得一提的是，虽然买卖交易过户的税费一直处于调整变化中，受政策影响较大，但是，从未来情况看，假如房产税开征，那么持有环节的税费还会有降低趋势，从这个角度看，“买卖”交易过户的税费也将会有一个下降过程。

综合上述3个方式，我们会发现：

【继承】无需税费，流程相对较复杂，由于继承下来的房产大都难满足“满5年唯一住房”条件，所以若再转卖会还应交房产价值差额20%的个税，也可能存在一些不确定因素；

【赠与】直系亲属过户虽然取消了个税，但3%固定额度税费，费用偏高；

【买卖】因房产的时间以及买卖双方名下房产数量，税费不固定，也可能比赠与方式更省钱。