君合法评丨北京房产继承那些事儿

作者：张莉萍王利华田小影应靓倩

房产是大多数家庭财富的核心组成部分，房产的继承关系到家庭成员的切身利益。本文围绕普通住宅及四合院的继承，分享实务操作中房产继承尤其是境外人士继承境内房产需要注意的重点与难点。

根据现行法律规定，继承人继承境内房产的路径主要有两种：（一）通过公证机构，取得公证书办理过户；（二）通过法院诉讼，取得生效法律文书办理过户。此外，部分地方（如北京市等）还规定了通过不动产登记部门办理继承查验后过户的路径。前述三种路径对于办理程序及所需材料的要求不同，且各地实操层面存在差异，需要根据个案情况，选取合适路径。此外，办理过户前可能涉及测绘及测绘成果审核、土地出让金和/或税费缴纳等问题，亦需要在规划继承路径时一并关注。

继承人继承境内房产的主要路径

根据自然资源部于2019年7月24日发布并实施的《不动产登记暂行条例实施细则（2019修正）》第十四条，“因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。”

根据北京市规划和自然资源委员会于2023年3月1日发布并实施的《北京市不动产登记工作规范》第1.10.6条，因继承、受遗赠取得不动产申请登记，申请人提交经公证的材料或者生效法律文书的，按《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定办理过户登记。申请人不提交公证书或者生效法律文书的，可以按照继承查验的程序办理登记。

综上可知，就北京市而言，继承人继承境内房产的路径主要有三种：（1）公证路径：通过公证机构公证，取得公证书办理过户；（2）诉讼路径：通过法院诉讼，取得生效法律文书办理过户；（3）继承查验路径：通过不动产登记部门办理继承查验后过户。

公证路径

公证路径的适用情形

如各继承人对房产继承事宜达成一致、没有纠纷的，可采用公证路径。

公证路径的程序要求

公证处对于不同类型房屋办理公证的材料与程序要求有所不同，实践中应以具体公证处的要求为准。以北京房产继承为例，需由被继承房屋的所有继承人共同配合，先后办理继承权公证与财产分割协议公证并分别获得相应公证书。

（1）继承权公证

继承权公证系指根据法定继承规则和被继承人遗嘱，确认被继承房屋可作为遗产被继承的比例（下称“可继承财产”）以及对应的继承人名单，如前述房屋产权由多人共有且共有人全部或部分为被继承人的，则还需进一步明确前述名单内的一名或多名继承人有权从相应的被继承人（即共有产权人）处继承的可继承财产，且应就每一位共有产权人的继承权事项分别出具继承权公证书。

程序方面，继承权公证需由所有继承人共同向公证处提出申请，如一名或多名继承人无法现场办理，可书面委托他人办理，但该继承人在境外的情况下，需就相关委托文件办理境外公证并由我国驻该国使、领馆认证。

（2）财产分割协议公证

财产分割协议公证系指公证处对所有继承人共同签署的财产分割协议进行公证，确认各继承人就房屋产权的继承份额达成一致。

程序方面，财产分割协议公证需由所有继承人共同向公证处提出申请，且从降低自身风险的角度，公证处通常要求所有继承人必须亲自到现场办理，而不接受委托办理。

上述两项公证手续完成后，所有继承人可持相应公证书向房产所在地不动产登记机构申请办理不动产权转移登记。

公证路径的特性

公证路径涉及的公证费主要取决于被继承房产的建筑面积（适用于继承权公证）以及财产分割协议的份数（适用于财产分割协议公证，但在继承事实复杂的情况下公证处可能额外收取溢价费用），公证处通常会公开具体收费标准。此外，如上所述，财产分割协议公证必须所有继承人全部到场而不可采取委托公证的方式，而且根据我们的经验，上述两项公证流程耗时通常在两个月以上（不包括材料收集时间），且目前公证处对申请资料（包括但不限于房屋原始买卖合同及发票、每一位继承人与被继承人之间的亲属关系证明等）要求趋于严格，在被继承房产历史较为悠久或继承人久居境外的情况下，部分资料，尤其是原始文件原件可能难以收集。

因此，当房屋历史情况复杂、继承人为外籍人士，难以完成公证处要求的办理流程时，当事人直接通过法院诉讼解决更为高效。

诉讼路径

诉讼路径的适用情形

如各继承人对房产继承事宜存在纠纷，或者虽无争议但采用公证路径确有困难的，可采用诉讼路径。

诉讼路径的程序要求

诉讼路径可由部分继承人向有管辖权的法院提起诉讼，该继承人如在境外的，可委托境内律师代理诉讼，但相关委托文件需办理境外公证并由我国驻该国使、领馆认证。

在各继承人对房产继承事宜无争议的情况下，法院可以主持所有继承人进行调解，若经法院调解各继承人就继承事宜达成一致，法院可根据当事人的申请依法确认和解协议并制作调解书。如各继承人对房产继承事宜存在争议的，则由法院进行实体审理并出具判决书。

获得法院生效判决或调解书后，基于生效法律文书对房产享有继承权的继承人可持该等文书办理房产继承过户。

诉讼路径的特性

诉讼路径所需提交的证据材料相对灵活；继承人可通过出具委托书（如为外籍继承人，则须履行公证认证手续）的方式，委托代理律师参与司法程序，从而免去舟车劳顿之苦。

需要注意的是，财产案件受理费需根据诉讼请求的金额或者价额，按比例分段累计交纳；以调解方式结案的，减半交纳。而且，一旦进入诉讼程序，由法官主导案件的进度，且对于调解书内容有相对明确的要求，可能出现各方的想法无法落实在调解书中的可能。因此，建议当事人提前做好继承方案规划，尽量避免因纠纷消耗更多的精力与财力。

继承查验路径

继承查验的适用情形

如各继承人对房产继承事宜达成一致、没有纠纷的，可采用继承查验路径。

继承查验的程序要求

对房产享有继承权的继承人向不动产登记部门提出继承查验过户申请，根据要求提供身份证明、被继承人死亡证明、继承人与被继承人的亲属关系证明、继承财产权属证明、不动产分割协议等文件，由该不动产登记部门进行初审。若初审认为资料齐全的，所有继承人及遗产管理人（若有）需亲自到前述部门接受现场继承材料查验和询问。

经查验或询问符合过户登记受理条件的，前述不动产登记部门予以受理并出具继承查验意见书，并进一步审核申请资料。审核过程中，不动产登记部门可发函给相关单位核实情况，该核实期间不计入登记办理时限。审核完成后，前述部门将拟登记事项在不动产登记部门的门户网站公示15个工作日。公示期满若无异议的，前述部门将过户登记事项记载于登记簿。

继承查验的特性

继承查验要求所有继承人及遗产管理人（如有）全部到场而不可采取委托代理的方式。此外，其所需资料严格（如需被继承人生前工作单位出具的亲属关系证明），在被继承房产历史较为悠久或继承人久居境外的情况下，部分资料，尤其是原始文件原件可能难以收集。

此外，实务中，办理继承查验前排队等待不动产登记部门受理的时间较长；受理后，在申请资料齐全的情况下，采用继承查验办理继承过户的时间为4-5个月。若查验人员认为需补充资料，或任何利害关系人（如继承财产共有权人、继承人等）在过户登记完成之前的上述任一审核环节提出异议的，继承查验立即中止。

北京四合院继承的特殊关注要点

继承路径选择

如前所述，继承人继承北京房产的路径包括公证路径、诉讼路径和继承查验路径。在各继承人对房产继承事宜达成一致、没有纠纷的情况下，通常可自行选择采用上述任一路径。其中继承查验路径经济成本较低，但文件及程序要求最高，且如被继承的遗产为属于住宅平房的四合院，根据北京市相关不动产登记实践，截止目前尚无住宅平房采用继承查验路径完成过户的先例，其可行性尚待市场实操进一步观察。

测绘要求

申请人就性质为住宅平房的四合院申请办理过户登记之前，必须持公证书或生效法律文书或继承查验意见书向本市具有不动产测绘资质的测绘机构申请测绘，并在收到测绘成果后，向房屋管理部门下属相关测绘审核机构提交测绘成果审核。如申请人为境外人士的，可委托境内人员代为办理该项手续，且相关委托文件应经境外公证并由我国驻该国使、领馆认证。前述测绘要求的目的是确保相关四合院不存在私搭乱建的情形，如存在该情形，则需拆除违建部分后方可继续办理测绘手续。

补缴土地出让金要求

一些四合院因为历史久远、权属复杂，没有办理国有土地使用权证，过户前可能涉及土地出让金补缴，但是如通过继承方式办理不动产权转移登记的，则无需补缴土地出让金。

买方购买资格要求

因四合院历史上可能多户杂居，导致共有产权人众多。共有产权人离世后，不乏有数十位继承人主张继承权的情况。而此时继承人之间联系已不再紧密，可能会要求分家析产，对自己继承的份额单独办理不动产权证书。由于北京采取严格的限购政策，若原四合院不动产权证被析产为数个不动产权证，则需要买家同时具有数个购房指标。故四合院析产后可能严重影响其未来出售。

小结

国家及北京市相关法律法规明确地提供了房产继承的三种路径，但在实操层面各地对于材料要求和办理流程存在差异，加之外籍人士在境内办理事务时，还面临身份及境外材料公证认证、本人难以到场等问题，因此需综合考量房产的坐落与权属、所有继承人的配合情况、收集材料的可行性以及税负等因素，最终确认最佳继承及过户方案。建议有相关需求的当事人尽早寻求专业律师的帮助，从而高效、低成本地完成境内房产继承。