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如今，“公积金把小黄车推走”的择客逻辑已经不复存在，多数楼盘均接受公积金贷款，也接受组合贷。

加上商贷利率的下调，为买房而支付的利息支出，已经降低了不少。

然而，2017-2019年，南宁房贷利率一度排在全国榜首，普遍上浮20%-30%的利率水平，让高位站岗的人直呼伤不起。

2022年，当公积金新政的春风吹来，不少人把 “商转公”当成了降压稻草。

然而，商转公政策，看似宽松了，但实操起来，却发现，困难重重。

政策真美好

2022年，南宁公积金政策迎来了史上最猛利好。从字面意思看，政策很美好。

1、首套公积金利率5年期以上，下降至3.1%（此前是3.25%）。

2022年9月30日晚8点，中国人民银行发布通告：

这是时隔7年的下调，此前5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.75、3.25%。

此次公积金利率下调，更是近20年来，最低的利率水平。（最高峰值为2007年7月，5年期以上的利率为5.22%）

▲历年首套公积金利率情况

2、公积金可贷额度史上最高。首套最高80万，二套最高70万。（二孩家庭最高可贷90万，三胎家庭最高可贷100万）

3、调整计算公式，提高余额倍数，个人获得高额公积金贷款门槛降低。比如职工正常缴存5年以上，想要获得80万的额度，公积金账户余额保底2.14万即可。

4、9大银行支持商转公“顺位贷”。民生银行最新加入顺位贷阵营，这几大银行的商贷，意味着不用自筹资金解押。

▲图源南宁住房公积金管理中心

利率降了，可贷额度提升了，这样看，公积金政策是不是很友好？

不少人根据计算公式，算出了自己的可贷额度，信心满满的去申请商转公，却发现条条框框的限制，多到脑子转不过弯来。

比如，明明算出来自己可以贷款78万，却因为负债率无法通过；

比如，以为商转公后月供压力下降，事实却是还款压力陡增；

比如，以为可以贷满70万，结果只批了30万

……

实操阻力大

商转公有多难，以下几个案例告诉你。

案例一：

小蓝的公积金账户余额有26800元，已经连续缴纳4年多，按照贷款额度=借款申请人公积金缴存余额×缴存余额倍数×缴存时间系数×风险防控系数的公式计算，小蓝的贷款额度接近80万。

他在中国建设银行商业贷款的买的房子，还有62万的贷款，照理说，他可以商转公了。

然而，事实并非如此。

因为小蓝目前名下除了房贷，还有车贷，个人负债率为7000+。

而小蓝的公积金缴存基数为5500元，按照缴存基数大于还款额度的要求，小蓝的负债情况超过了缴存基数，没有办法商转公。

可见，贷款额度的计算公式之外，还有缴存基数、家庭负债率等因素，也是关键指标。

小蓝想要成功的商转公，有两个方案：

1、把车贷还清。

2、结婚，提高家庭月收入。

案例二：

小李的公积金账户余额有15000多元，已经连续缴纳5年多，按照计算公式，小李的贷款额度=公积金缴存余额（15000元）×缴存余额倍数（25倍）×缴存时间系数（1.5）×风险防控系数（目前为1）=562500元。

而小李的未结清的商业贷款大约是40万元。

按理说，小李的公积金贷款额度（约56万）也超过了未结清的商业贷款（约40万），又是商贷银行是工商银行，可以直接顺位贷。

然而，又是缴存基数成了拦路虎。

小李的公积金缴存基数仅为2500元。因为未婚，所以默认为小李的家庭月收入为2500元，

经过电话咨询，工作人员粗略计算小李的公积金贷款额度预计不到20万（具体要到公积金中心进行测算）。

那么，实际操作的逻辑是怎样的呢？

其实，即便是有新的计算公式了，但是缴存基数这个指标，却还是非常关键的指标。

按照政策，借款人每月还款额一般不超过借款人家庭月收入的50%，如无其他未结清贷款和担保债务可放宽至60%，但家庭收入扣除月供后剩余的40%不能低于本地当年基本生活费标准。（简单举例，假设家庭月收入为10000元，那么房贷等各种负债的总和（包含房贷、车贷等各种贷款），最高限制是6000元。）

所以小李2500元的月收入，如果负债只有房贷这一项，那么月还款不可以超过1500（2500元X60%）。但是又要保障基本生活（按1800元计算），那么允许的负债仅仅是700元。

所以反推回去，小李可以获得的公积金贷款额度，预计15万左右（按照30年按揭年限计算）。

而且，商转公后的可贷年限不能超过商贷的剩余年限，如果小李的商贷年限还有25年，那么，公积金的可贷额度，根本没办法达到15万元。

而且，商转公后，是不允许组合贷的。

所以，如果小李要商转公，就需要自筹25万元左右（需要把商贷剩余贷款减少到公积金可贷额度以下）。

从小蓝和小李的案例可以发现，在公积金贷款中，缴存基数，仍是公积金贷款的最大阻力。另外还有负债率、征信、可贷年限等问题。

政策表面看起来很美好，然而实操起来，条条框框的束缚，让人惊掉大牙。

案例三：

小潘虽然是成功的办理了商转公，但是结局和我们意料的，却大不相同。

小潘2015年买了一套房，总价约80万，首付付了40万，贷款40万，按揭25年，月供约2300元。

7年来，小潘也还了一部分商贷，目前未结清的商贷剩32万左右。

小潘换工作后，公积金已经连续缴纳了两年多，账户上余额近20000元。根据公积金贷款额度计算公式，小潘的可贷额度约为58万元，可以商转公了。

按小潘自己测算，商转公后，32万的贷款，按公积金3.25%的利率（调整之前），贷款17年，月供可以降到2000元左右（利息约96921元）

而且小潘的车贷、装修贷等都已结清，家庭负债情况仅有房贷这项支出。

然而，公积金中心根据小潘的家庭月收入、负债情况测算之后，只给出了5年或者7年两个贷款年限的选项，贷款期限大大的缩短了。

为何会这样呢？

原因是小潘的家庭月收入较高，负债较低，公积金管理中心会判定认为小潘的还款能力较强，所以降低了贷款年限。

最终，小潘选择了7年的贷款周期，成功商转公后的，小潘的月供就变成了4000多元，而利息则是38210元。

虽然月供比之前多了1700元左右，但是利息却省了58711元。

案例四：

老王的公积金账户余额约12万，已经连续缴存多年，按理说，公积金贷款额度达到70万、80万是不成问题的。

然而，这一次的拦路虎是年龄。

老王的公积金缴存基数是5000元，公积金已经多年没有取出来了，所以账上的余额比较可观，约为12万。

按照计算公式，老王的公积金贷款额度能达到450万以上。

当然，受限于首套80万、二套70万的政策，450万是不可能的。

但是，经过公积金管理中心的综合测算，

老王年纪已经40多岁，公积金缴存基数为5000元，最终审批的贷款额度为40多万元。离最高80万的额度，折了一半。

可见，公积金贷款额度计算公式只是参考，最终审批的额度，还是要根据缴存基数、偿还能力、年龄、负债、征信等条件综合测算的。

在公积金贷款这条路上，阻力太多了。

如何贷到80万？

通过几个购房者的案例，我们可以发现，公积金贷款额度计算公式，参考的意义更多。

在实际测算个人可贷额度时，缴存基数还是更为关键的指标。

根据缴存基数必须大于还款额度的逻辑，综合负债率最高不能超过家庭收入的60%的条件限制，我们估算一个可以贷到80万的理想情况（除房贷之外没有其他负债）：

按照公积金政策，男性和女性，最高可贷分别为60岁、55岁。

反推回来，想要按揭30年，那么女性的年龄，需要在25岁以下，而男性则是30岁以下。

年纪越大，可贷年限越短。

假设，李先生满足按揭30年的条件，80万的公积金贷款，月供为3416元。

李先生的收入的60%需要大于或等于3416元，即李某收入须达到3614÷060%=5694元（缴存基数也需要达到这个水平）。

▲贷款80万，按揭30年，月供为3416元。

假设李先生只能按揭20年，那么李某的最低缴存基数为4477÷60%=7461元。

▲贷款80万，按揭20年，月供为4477元。

缴存基数之外，我们还要看公积金账户余额、连缴年限这两个关键指标。

假设李先生也连缴了60个月以上，那么最低的账户余额=800000÷1.5÷25≈21334元。

总结如下：

李先生想要获得80万的公积金贷款，需要同时满足以下几个最基础的条件：

1、年龄在30岁以下；

2、购买首套住房；

3、个人公积金缴存基数5694元以上

4、公积金账户余额保底21334元（含一年内支取的部分）；

5、市直公积金连续缴纳60个月以上；

6、除房贷以外，没有其他负债；

7、个人征信良好

可见，即便是有了计算公式，缴存基数的影响力依然是更为关键是制约因素，其次就是账户余额。

如果缴存基数低于5694元，想要获得80万的贷款额度，基本不可能。

只要缴存基数够高，年龄、账户余额、缴存系数的要求都相应降低。

「写在最后」

公积金贷款利率调整，存量房贷也可以随之调整。所以，当5年期以上的首套公积金利率从3.25%降至3.1%的时候，使用公积金贷款的购房者，最迟2023年都能享受到这个下降福利，月供会减少一些。

然而，个人住房商业贷款则大有不同。以前有过利率7折、8折、9折优惠的时候，享受到这波利率折扣的购房者，无疑是幸运的。

然而，2017-2019年这个期间购房的人，踩在了利率的高峰阶段，普遍上浮20-30%。所以即便是基准利率下调，但是上浮的利率会一直跟随。超过6%的利率，意味着月供压力巨大。

这群人，现在很受伤。房贷、装修贷、车贷等多种贷款背负一身，战战兢兢，如履薄冰。

商转公给了他们开了一道门，但似乎，又把不少人拦在了门外。

—————正文完—————

——————以下为科普部分——————

「商转公20问」

Q1：哪些人可申请“商转公”？

① 南宁市直公积金中心正常缴存住房公积金的在职职工（南宁区直公积金已经暂停“商转公”的申请）；

②北海、钦州、防城港、玉林、崇左正常缴存住房公积金的，且户籍地在南宁、北海、钦州、防城港、玉林、崇左范围内的在职职工。

换而言之，除以上6个城市之外，其他城市缴纳的公积金买不了南宁房子，自然也无法“商转公”。

Q2：“商转公”需要满足哪些条件？

①南宁市直公积金正常连续缴存公积金6个月(含)以上，且公积金账户处于缴存状态，最近缴存月份应与贷款申请当月的间隔不超过两个月。

②有合法有效的个人商业住房按揭贷款合同或协议，并且已取得不动产权证。

③申请“商转公”的商贷借款人和抵押人须保持一致。

④支持首套或二套公积金贷款。也就是说，在南宁市（含6县）有3套房及以上的，不能申请商转公。

在全国范围内，公积金贷款次数只有2次（第二次申请的前提是，第一次已经结清），不支持第三次申请。

简言之：公积金认南宁的房，认全国的公积金贷款。

⑤具有稳定的职业和收入，有按期偿还贷款本息的能力，信用状况良好。

Q3、“商转公” 对贷款申请人的年龄和贷款年限限制如何？

女士贷款年龄上限是55岁，男士贷款年龄上限是60岁。

Q4：家庭两套商贷房，能否选择其中一套商转公？

任选一套即可，现在不区分购买顺序。

Q5、已经有一套公积金贷款，第二套还可以申请公积金贷款吗？

可以。前提条件是，第一套房的公积金贷款已结清，才可以申请第二套房的公积金贷款。

Q6：自愿缴存人员能“商转公”吗？

不能。市直公积金不支持自愿缴存人员“商转公”，但支持自愿缴存人员在南宁市区购买首套或二套住房。

Q7：哪些银行支持“商转公”顺位抵押贷款？

截至目前，支持商转公顺位贷的银行有：建设银行、农业银行、工商银行、交通银行、中国银行、招商银行、北部湾银行、中信银行、民生银行，共9家银行承办商转公顺位抵押业务。

Q8、原商业贷款不在免自筹的银行里，可以申请“商转公”吗？

可以。这类型属于商转公非顺位贷款。需借款申请人自行筹集资金结清余下贷款，结清时间以银行通知时间为准，切勿先自行结清商业住房贷款。需审批通过后再进行结清，否则先行结清的，将无法申请商转公贷款业务。

Q9：装修贷、车位贷、消费贷等要结清吗？

商业贷款如捆绑附带装修贷、车位贷、消费贷等，属于非购房用途的贷款，不在“商转公”的受理范畴，需要自行筹集资金结清。

Q10、精装部分能不能用公积金贷款？

分两种情况看：

①签约的是毛坯精装二合一合同，则商品房总价（毛坯总价+精装总价）可以使用公积金贷款。

②毛坯、精装是分开签约的购房合同，那么住房公积金贷款仅支持毛坯房部分的贷款，精装部分金额不属于可以贷款的范畴。要办理“商转公”，需要先自筹结清精装贷款部分。

Q11、“商转公”可以申请组合贷款吗？

不可以。由于组合贷款涉及商业银行贷款政策，根据商业银行的相关规定，已经办理过商业贷款的住房不能二次申请贷款。

因此，管理中心现行政策中只有商业贷款转纯住房公积金贷款此项业务，没有商业贷款转组合贷款的业务。

Q12、 家庭仅有一套住房，主贷人没有缴存公积金，配偶缴存市直公积金，可由配偶申请“商转公”吗？

不可以。“商转公”贷款只能由原商业住房贷款的借款人来申请。

Q13：家庭有两套住房，均为商业贷款，能否申请“商转公”？

可以。任选一套即可，现在不区分购买顺序，并按二套房贷款利率（3.575%）执行。

Q14、房贷超过80万元能申请“商转公”吗？

可以。

符合“商转公”免自筹业务办理条件的，可向公积金管理中心提出申请，贷款差额资金需自筹支付。比如，商业贷款总额剩余60万元未结清，商转公贷款批准额度为40万元，差额资金20万元要在约定时间里自行结清。

需要注意的是，申请人需在公积金管理中心审批通过后，再进行差额结清，否则先行结清，将无法办理商转公业务。

Q15、首套房为二手房可以申请“商转公”吗？

可以。房龄需要在30年内。

Q16、缴存的是崇左的公积金，在南宁市区商业贷款买了首套住房，并取得房产证，可以办理“商转公”吗？

可以。前提是户籍必须在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市这几个城市。

根据政策，在北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市正常缴存住房公积金的，且户籍在南宁市、北海市、钦州市、防城港市、玉林市、崇左市的，也可以向南宁市直住房公积金管理中心申请办理“商转公”。

Q17、交了两年的南宁市直公积金，但是今年6月份断缴，能申请公积金贷款吗？

一般情况下，断缴是会影响公积金贷款的。

如果是由于单位特殊情况导致断缴，可由单位出具相关证明并由公积金管理中心的审核部门审核，具体是否能贷款要以审核结果为准。如果是因为离职而断缴的话，那么需要从重新缴纳当月计算，连续缴纳6个月（含）以上才能申请。

Q18、夫妻双方均为南宁市直公积金缴存职工，那么公积金贷款可以合并贷款额度吗？

可以。以家庭为单位，符合条件的夫妻双方分别审批其贷款额度，合并的总数为最终贷款额度，首套最高不超过80万元，二套最高不超过70万元。

Q19、原来公积金账户上有3万元，但是去年12月提取了2万元出来，这会影响公积金贷款额度吗？

按照最新的政策，可追溯12个月内提取的公积金，并合并至个人账户余额。因此，今年12月份之前申请公积金贷款，已经提取的这2万元仍然作为账户余额计算可贷款金额。

Q20、商转公的贷款额度怎么测算？

计算公式如下：

需要注意的是，计算公式得出的是理论可贷额度，但是最终的审批贷款额度还要参考申请人的缴存基数、年龄、负债情况、还款能力、征信情况等。

文 | 星辰

商转公问答参考来源| 邕有家