9字头起刚需盘，物业费要2元+/平！合理吗？

好有意思，有的项目还没交房，就有业主在网上开始吐槽自家物业，不仅物业费收得比别人贵，而且同楼层每平还要比隔壁的大社区贵4-6毛。（信息来源于业主口径，不代表宅问观点和立场）

图源小红书

社会停车场被纳入物业费，合理吗？

这位被吐槽的对象，说的就是琥珀公馆。

琥珀公馆位于汕台路与津湾西一街交叉口西北侧，占地约12.46亩，总建筑约64.8亩，规划有2栋25层住宅，裙楼设置社会停车楼5层，整体结构大致如下：

○ 负一层为地下车库

○ 1-5层位社会停车场

○ 6层是园林+活动架空层

○ 7-25层是居民住宅区

项目效果图

从项目规划图上看，这个社会停车场届时可提供416个停车位，既能避免小区里的“停车位大战”，同时又能缓解市政车位停车紧张的问题，其实这事无论怎么看，我都觉得是有利于业主的。

项目规划图

但让这位业主万万没想到的是，项目住宅的首层位于7楼，首层的物业费直接按7楼算，也就是楼下的社会停车场的物业费也需要他们去承担。（信息来源于业主口径，不代表宅问观点和立场）

从她发出来的合同也看到，项目的一楼物业费为1.17元/月/㎡，2楼为1.82元/月/㎡，3-10楼每层楼加0.065元/月/㎡，11-20楼每层加0.052元/月/㎡，21楼至30楼，每层楼加0.039元/月/㎡。

图源小红书

琥珀公馆的产品面积涵盖约88-123㎡，我也算了一笔账，如果以约88㎡户型，分三个楼层段来计算，一个月至少要缴纳180元以上的物业费，一年就要交2160元以上的费用。

楼层

物业费

每月费用

7层（首层）

2.145元/月/㎡

约189元

14层

2.579元/月/㎡

约227元

24层

3.047元/月/㎡

约268元

数据仅供参考，具体以官方为准

那么琥珀公馆将社会停车场的管理纳入物业费这件事是否合理？

为此，我也咨询了国信信扬（汕头）律师事务所的王毅宇律师，他表示：

社会停车场这类型的市政配套不属于业主共有的，无需承担物业费，是否需要交物业费取决于配套建筑的权属，如果有单独的产权证明，不属于业主共有则无需交物业费；如果纳入公摊或建设成本摊入了商品房建造成本，特别是纳入公摊，那么业主就需要按照拥有的建筑面积缴纳物业费。

哗，讲真，对我个人而言，项目的首层（7楼）2.145元/月/㎡的物业费，真的不算便宜。

不过话说回来，琥珀公馆的社区麻雀虽小但五脏俱全，内部还配备有泳池，而像泳池这种社区配套更需要加把劲维护，如果物业公司在向业主收取低物业费的基础上，还要创造利润，那只能通过减少人力投入来实现，后期泳池、绿植大概率很难维护，最终就会导致整个小区面貌不尽如人意。

项目效果图

所以从情感上而言，我们当然都觉得物业费越便宜越好，但理性地分析来说，物业费太便宜真不是一件好事。

小社区用一级物业有点吃亏？

我们看了业主的帖子后面还提到了：

壹品湾、海璟天翡两个内部配套齐全的大盘社区，同楼层一平方物业收费比琥珀公馆还便宜0.4-0.6元。

该业主觉得：琥珀公馆整个小区才2栋，绿化少，按照配套齐全的大盘标准收取物业费，觉得有点被坑了。

那对于琥珀公馆这样的小社区新盘，这样的收费标准是否正常呢？

来看看汕头同样小社区的新盘是怎么收费的。

我们看看只有1栋楼的深源美誉华府，是市中心的高端改善盘。据了解，该项目住宅物业收费是按一级物业标准，第一层收费0.9元/平，第二层收费1.4元/平。

龙光臻品阳光誉苑，金湖商圈的刚需改善盘，也是只有1栋建筑的小社区，据销售介绍，住宅物业收费第二层起步，收费也是1.4元/平。

还有2019年交付的香悦春天，同在新津片区，据中介介绍，该小区交付时间早，住宅物业收费按一级物业标准，第二层收费也是1.4元/平。

以上，这3个小社区楼盘的物业收费标准是没有上浮的，第七层物业收费在1.65元/平，相比琥珀公馆的就便宜了约0.5元/平。

而珠池路商圈的刚需新盘隆泰丽水天汇，也是只有2栋建筑，据销售介绍，住宅物业收费第二层起步，收费1.82元/平，3-10层递增0.065元/平，跟琥珀公馆的收费一样，上浮了30%。

丽水天汇沙盘园林示意图

一番咨询后发现，汕头做小而精的玲珑型新盘项目确实不多。

像丽水天汇、臻品阳光誉苑这类偏刚需的楼盘，物业收费有的是上浮了，有的是按一级物业标收费。但需要注意的是，臻品阳光誉苑本身就只有1栋，园林、配套都比丽水天汇、琥珀公馆稍微缺一点。

所以，面对玲珑型社区的物业收费标准问题，我觉得还是得 “因盘而异”。

虽然小体量的项目，业主基数不多，总物业成本需公摊到每一户上，但是你就可以享受到相对更快、更好的物业服务；

而对于大体量的项目，你要清楚，虽然业主人数多，可以一起分摊掉总物业成本，但是园林、配套维护需要更多时间去维护，费用会越来越高，如果你交的物业费偏低，你也不要高兴太早，物业收入太低的话是很难满足后期高品质的运营需求的。

但注意！

物业费越贵越好是指货真价实的那种，而不是虚高的物业费搭配低质的物业服务，区别的办法只能依靠老业主口碑。

所以，由于每个人的需求不同，我提醒各位！在买房之前也有必要问一下物业费，这关乎到置业之后的生活成本。

假如你的置业目标是出门有司机，小区保安每天都要向你敬礼鞠躬，在家有保姆、家教，那么20元以上的物业费对你来说也不算什么大问题！