曾存钢律师代理一商品房预售合同纠纷上诉案之上诉状

民事上诉状

上诉人（一审原告）：陈某小。

委托诉讼代理人：曾存钢律师，特别授权。

被上诉人（一审被告）：深圳金碧公司。

被上诉人（一审被告）：深圳碧碧公司。

上诉人陈某小与被上诉人深圳金碧公司、深圳碧碧公司商品房预售合同纠纷一案，因不服深圳市xx区人民法院作出的xx民初268x号民事判决书，特向贵院提起上诉。

上讼请求：

一、撤销一审判，改判被上诉人深圳金碧公司向上诉人支付逾期交房的违约金300000元，被上诉人深圳碧碧公司对深圳金碧公司前述债务承担连带清偿责任；

二、本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。

事实与理由

一、一审判决认定被上诉人深圳金碧公司（以下简称“金碧公司”）逾期交付房屋违约天数为5个月有误，原告认为，应从2021年1月1日起计算金碧公司的逾期交房天数，其逾期交房天数应为776天。理由如下：

（一）上诉人父亲陈某某是案涉房屋的实际购买人，上诉人实际是被借名买房人，金碧公司对陈某某与上诉人系父子关系、房屋实际购买人是陈某某完全知情。

在购买案涉房屋的时候，一直都是由金碧公司的工作人员与上诉人的父亲陈某某进行对接。这从上诉人在一审时所提交的证据微信聊天记录（上诉人一审提交的证据第40-44页）便可以看出。

2019年11月10日，金碧公司售楼业务员向陈某某发送微信信息询问陈某某：“陈总，您这边确定用谁的名字购买了吗？”陈某某回复道：“（用）我的名字，买商别墅二层的。”然后售楼业务员询问：“（买）住宅呢？”陈某某回复：“之前说的5成（成）首付款，你们又做不了，7成首付太高了，我付不了，所以要下面的。袁小姐给你说了吧！”对方回复：“我联系一下她。”

2019年11月19日，陈某某问售楼业务员：“明天我想把我爱人带过来，签字就不用换了嘛，住宅的首付太多了，我付不了。”对方问：“你不用你儿子的名字买住宅嘛？”陈某某回复：“他不喜欢这里。”售楼业务员表示：“已经申请完要换回住宅了。”陈某某问：“那怎么办呢？”售楼业务员回复：“你说要更名，用小孩名义买，说要换回住宅，这些都已经跟区域领导申请完了。”

2019年11月20日，售楼业务员问陈某某：“陈总现在跟您确认一下，您认购的3栋228房现帮您申请转楼至2栋B单元5107房，请您确认回复“”陈某某回复：“原条件不变的情况下可以。”对方表示：“原先申请的折扣都会帮您保留，请放心。”

2020年12月13日，陈某某问售楼业务员：“美女，我的购房合同呢？”，2020年12月14日上午，对方回复：“陈总，合同没领取的，都放在项目合同部。”陈某某问：“我什么时候可以去取呢？找谁呢？”对方答：“你什么时候有时间，提前一天跟我说，我帮你预约。”当天下午，对方发送信息：“陈总，购房人是陈某小，需要他本人携带身份证原件过去领取合同的哈。”陈某某问：“美女，他去当兵了，可以代替领取吗？”对方表示：“代替领取需要做公证。”陈某某又问：“那怎么办呢?等他转业回来再去取可以吗?”

从上述微信聊天记录可以看出，陈某某在2019年11月与被上诉人金碧公司售楼业务员达成协议，是要购买3栋228房，房屋性质属于商业别墅，而且陈某某为此还交付了购房款1750938元。后来陈某某听金碧公司售楼业务员反馈，因为该商业别墅因为办不了房产证，已经被禁止销售，便建议陈某某更换住宅。但由于当时陈某某不符合购买住宅的政策要求，便用其子上诉人陈某小的名义购买。故被上诉人金碧公司对案涉购买房屋的实际人是陈某某是完全知情的，上诉人仅仅是被借名买房人而已，房屋的实际购买人是陈某某，故对接买房工作的一直也是陈某某。

（二）购买案涉房屋的购房款来源于陈某某，被上诉人金碧公司亦对此知情。

当陈某某与被上诉人金碧公司售房业务员商定由购买商业别墅变更为购买住宅时，陈某某于2019年11月21日支付的10万元款项就是购买案涉房屋的购房定金，收款方为上诉人金碧公司。其后的房屋首付款也都是陈某某转给上诉人，再由上诉人转付给被上诉人金碧公司。对于购房款项，被上诉人金碧公司是完全知情的。

（三）在购买案涉房屋，就房屋款项、选房、房屋价款、借名买房等购房细节，都是由陈某某与被上诉人金碧公司进行沟通，上诉人仅仅提供买房名额，起到的是配合陈某某买房的作用。

从陈某某与被上诉人金碧公司售楼业务员两人的微信聊天记录、陈某某支付的购买案涉房屋的定金、陈某某付给上诉人的购房款就可以看出，购买案涉房屋的具体事宜都是陈某某在与被上诉人金碧公司进行沟通，上诉人仅仅是在配合陈某某买房所需要做的工作而已。

（四）被上诉人金碧公司于2020年12月26日向陈某某已经发送了收楼通知书，表明金碧公司已经向陈某某送达了收楼要约，其后又以陈某某无上诉人的授权委托书为由拒绝交付房屋，陷入不妥。

据（2024）粤0304民初629号查明的事实，2020年12月26日陈某某在涉案房屋所在楼盘取得《入伙通知书》和《收楼通知书》。

其中《收楼通知书》载明办理涉案房屋入伙手续的时间为2020年12月26日。被上诉人既然将《入伙通知书》《收楼通知书》交付给了陈某某，这就是告知陈某某收房的时间，并要求陈某某准备为上诉人收房。然而陈某某要求当日准备办理收房手续时，金碧公司工作人员却又以陈某某无上诉人的授权委托书而予以拒绝。当陈某某向金碧公司解释上诉人在部队服役并当时部队处于严防新冠疫情的情况下，无法出具授权委托书，金碧公司工作人员仍予以拒绝收房显然不合理。

（五）被上诉人金碧公司明知上诉人在参军入伍，当时正处于新冠疫情期间，无法向其父亲陈某某提供收房授权委托书，而陈某某为实际购房人，在具备交房条件的情况下，依然不让陈某某收房，且被上诉人金碧公司要求上诉人父亲陈某某代为收房必须持有上诉人出具的授权委托书才可以收房，该要求既没有合同和法律依据，也属于浪费资源、故意扩大损失，人为导致逾期交房，导致陈某某购房目的无法及时实现。

综上，上诉人方具备收房的条件，而被上诉人金碧公司却故意不让上诉人方及时收房，导致逾期交房的违约责任完全在于被上诉人金碧公司，故应从2021年1月1日起计算逾期交房日期。

二、上诉人与被上诉人金碧公司签订的案涉房屋买卖合同明确约定了日万分之四的房屋总价款的违约金标准，该约定不违反法律法规的规定，且二被上诉人对该违约金标准并未提出异议，故一审法院主动调低违约金违反当事人意思自治原则。

2020年1月4日，上诉人与金碧公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》(合同1D:1249082)。该合同第十二条约定:逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。可见逾期交房违约责任按照日万分之四的购房总价款支付违约金是上诉人与金碧公司双方约定的逾期交房违约标准。

根据《民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”的规定，我国目前采用当事人申请调整违约金的立法模式，人民法院应遵循民事活动意思自治原则，在当事人未请求降低违约金标准的前提下，不得依职权直接进行调整。就违约金过高的调整而言，人民法院应当充分尊重当事人的合同约定，一般不宜通过公权干预私权领域。而在本案中，金碧公司并未提出要求降低违约金标准。故一审法院主动调低违约金违反了法律规定。

因此，基于上述原因，上诉人请求贵院依法予以改判。

此致

深圳市xx人民法院

上诉人：