房地产合作开发人提起执行异议之诉的审查重点

作者：杨建 山东省枣庄市中级人民法院

原载于《人民司法（案例）》2016年第29期

【案情】

原告：山东宁建集团济宁中兴置业有限公司（以下简称宁建中兴公司）。

被告(申请执行人)：郭祥全。

第三人(被执行人)：时玉庆。

2009年4月9日，宁建中兴公司(甲方)与时玉庆等人(乙方)签订滕州市善南商贸城项目联合开发协议，约定：双方合作开发城市之光项目，该项目由乙方全额投资开发，甲方不作投资；甲方不干涉工程的正常经营，甲方收取本协议项目的管理费为136万元；乙方自主开发，自负盈亏，该项目的投资、开发、建设、销售、交付使用、综合验收、项目备案、物业服务管理等全部由乙方负责，项目建成后的所有权和处置权归乙方，项目开发过程中产生的全部债权债务由乙方单独承担，甲方不承担任何经济责任。合同签订后，宁建中兴公司对出让地块没有投资，时玉庆等三人筹资3250万元用以支付土地使用权出让金。其后，因其他合伙人退伙，该房地产项目由时玉庆一人经营。

2012年，对郭祥全与时玉庆等民间借贷纠纷一案，山东省枣庄市中级人民法院作出一审民事判决并经山东省高级人民法院维持生效后，郭祥全遂向法院申请执行城市之光房地产项目。宁建中兴公司以案外人身份向枣庄中院提出书面异议。法院裁定驳回异议。宁建中兴公司遂于2014年2月18日向枣庄中院提起案外人执行异议之诉。

宁建中兴公司诉称，郭祥全申请强制执行的城市之光项目有关规划、建设许可和商品房预售等均登记在其名下，系其财产，而不是时玉庆的财产。郭祥全主张城市之光项目财产归属时玉庆系错误。请求依法确认滕州市城市之光项目资产为原告所有，并终止对该财产的执行，解除对该财产的查封。

被告郭祥全辩称，原告系作为执行依据判决的当事人，不是真正意义上与本案无关的案外人，不应以案外人身份提出执行异议之诉。城市之光项目虽登记在原告名下，但第三人时玉庆系实际投资人及所有人，原告已将项目的占有、使用、收益、处分等权能全部转让给第三人。原告通过联合开发协议、证明等书面文件确认项目所有权归时玉庆所有后，再行以所有权人身份提出异议，违背诚实信用原则，系与第三人恶意串通，帮第三人逃避债务。请求依法驳回起诉。

【审判】

枣庄中院原一审审理认为：

本案是案外人执行异议之诉纠纷。本案的审理焦点为涉案房产的权属应如何确定。不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿中记载的内容为依据。这种对不动产物权的公示目的在于让第三人知悉该不动产物权的权属和变动，明晰不动产物权，避免第三人遭受损害，保护市场交易安全。本案中，宁建中兴公司在取得国有土地使用权后开发城市之光项目，该项目有关的规划、建设许可和商品房预售等均由宁建中兴公司办理，且均登记在宁建中兴公司名下。时玉庆不是不动产管理机关登记的权利人，也未持有不动产权属证书。查封的城市之光房产系由宁建中兴公司登记开发，该登记行为既在法律上明确了宁建中兴公司享有的物权，也是对外向第三人宣示宁建中兴公司享有的物权。因此，郭祥全无权申请执行宁建中兴公司财产。综上，依照物权法第九条、第十七条、第二十八条，民事诉讼法第二百二十七条之规定，判决：一、原告宁建中兴公司对城市之光房产享有所有权；二、终止对城市之光房产的强制执行；三、驳回原告宁建中兴公司的其他诉讼请求。

一审宣判后，被告郭祥全不服，提起上诉。山东省高级人民法院二审认为原判决认定基本事实不清，裁定发回重审。

枣庄中院重审时认为：

因涉案房地产项目尚未进行最终结算和分配，合作开发的权利人应为宁建中兴公司和时玉庆，相关资产应归宁建中兴公司和时玉庆共同所有。宁建中兴公司主张对该项目享有单独完全的所有权，缺少事实和法律依据，不予支持。法院对城市之光项目进行强制执行，亦不妨碍宁建中兴公司的实体权益。根据民事诉讼法第二百二十七条，最高人民法院《关于适用民事诉讼法的解释》第312条第1款第(2)项、第2款之规定，判决驳回原告宁建中兴公司的诉讼请求。

宣判后，原告宁建中兴公司、第三人时玉庆不服提起上诉。因未缴纳上诉费，山东省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。

【评析】

执行异议之诉是因案件执行直接引发的诉讼，一种较为特殊的诉讼，包括案外人执行异议之诉和当事人执行异议之诉。其中，案外人执行异议之诉制度的建立虽有利于保护案外人的诉讼权利和实体权益，但也为被执行人与案外人恶意串通、利用案外人执行异议之诉阻扰执行提供了可能。因此，案外人提出执行异议之诉必须符合法律规定的条件。

一、合作开发人是否具备案外人的诉讼主体资格

本案第一个焦点问题为原告宁建中兴公司是否具备执行异议之诉的主体资格。

宁建中兴公司既是作为执行依据的原判决中的被告，也是本案执行异议之诉的提起者，还是第三人(被执行人)，是时玉庆的合作开发人。对此，第一种观点认为，宁建中兴公司是原判决中的被告，其身份应定义为“案内人”，其不能以案外人的身份提起执行异议之诉，法院应依法驳回其起诉。第二种观点认为，郭祥全申请强制执行本案城市之光房地产项目的依据是其与时玉庆、宁建中兴公司等人民间借贷纠纷一案的一、二审生效判决书。在该民间借贷纠纷一案中，宁建中兴公司虽列为被告，但一、二审法院均未判决宁建中兴公司承担责任，宁建中兴公司具有案外人身份。

笔者同意第二种观点。

笔者认为案外人执行异议之诉的案外人，是指执行案件当事人之外，因法院执行，实体权利受到损害的不特定第三人，包括自然人、法人或其他组织。判断原告是案外人还是“案内人”，主要看其是否为执行案件中的当事人。原判决中当事人不必然是执行案件的当事人，不能作为判断是否为案外人的依据。比如：一个案件中有两位被告且均被判决承担责任，原告仅向法院申请强制执行其中一位被告的财产；另一位被告则提出异议，认为财产归属自己，法院无权处理。在上述例子中，第二位被告是否有权提出案外人执行异议之诉？笔者认为可以。因为第二位被告虽是原判决的当事人，但不是执行案件的被执行人，具有案外人身份。至于其请求能否得到法院支持，系实体处理问题，与诉讼程序的启动无必然联系。联系到本案，原判决生效后，郭祥全以时玉庆而非宁建中兴公司作为被执行人，向法院申请执行城市之光项目。宁建中兴公司虽是执行依据中的被告，但并非本案所涉执行当事人，其诉讼请求也与作为执行依据的原判决无关。城市之光房地产项目被查封后，宁建中兴公司以其对涉案房地产项目享有完全所有权为由，向法院提出书面异议。法院书面裁定驳回其异议。宁建中兴公司故根据民事诉讼法第二百二十七条的规定，提起本案诉讼，完全符合案外人执行异议之诉纠纷案件的构成要件。

二、合作开发的项目归属如何认定

本案第二个焦点问题为宁建中兴公司与时玉庆联合开发的房地产项目的权利归属问题，这也是本案处理需要解决的核心问题。

第一种观点认为，不动产权属确定应当以不动产管理机构的不动产登记簿中记载的内容为依据。本案原审一审即采纳了这一观点，认为项目有关规划、建设许可和商品房预售均登记在宁建中兴公司名下，因此项目应归宁建中兴公司所有。第二种观点认为，宁建中兴公司与时玉庆系合作开发关系。关于联合开发房地产问题，2005年最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条对合作开发房地产合同进行了定义，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。按照谁投资谁所有的法律原则，合作开发人应对开发项目共同享有权益。

笔者同意第二种观点。

笔者认为判断本案项目权利归属应依据物权法和联合开发协议的约定。本案第三人时玉庆按照联合开发协议的约定，对土地出让金及开发资金进行了投入，宁建中兴公司提供相关开发经营手续，并收取项目管理费。时玉庆是涉案房地产项目的实际投资人。基于合同的约定，该项目有关规划、建设许可和商品房预售等均登记在宁建中兴公司名下，但这并不能否定时玉庆的实际投资人身份及所应享有的权利。由于涉案房地产项目未进行正式竣工验收，项目未最终结算，涉案房产也没有分配，合作开发的权利人还应为宁建中兴公司和时玉庆。

此外，我国物权法对物权的取得方式分为原始取得和继受取得。物权法对不动产物权的继受取得，实行登记生效主义；对不动产物权的原始取得，不以登记为要件。物权法第三十条明确规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。同时，物权法第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”结合本案，城市之光房地产项目的开发建设，所设立的物权属于不动产物权的原始取得，不以登记为要件。因此，宁建中兴公司抛开联合开发协议的约定以及时玉庆的实际投资人地位，主张对该项目享有单独完全的所有权，缺少事实和法律依据，不应支持。

三、合作开发人的权益能否排除强制执行

案外人对执行标的虽享有权益，但并不必然能够排除强制执行。

本案中，因涉案房地产项目尚未进行最终结算和分配，合作开发的权利人应为宁建中兴公司和时玉庆，相关资产应归宁建中兴公司和时玉庆共同所有。

最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第14条第1款规定：“对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。”

依据上述规定，被执行人与其他人共有的财产，可以作为法院执行的对象。且本案联合开发协议约定，城市之光项目由时玉庆等人全额投资开发，宁建中兴公司对项目不作投资，仅收取管理费；项目建成后的所有权和处置权归时玉庆等人。因此，法院对城市之光项目进行强制执行，不妨碍宁建中兴公司的实体权益。宁建中兴公司对执行标的所享有的权益不足以排除强制执行，其终止执行的请求，也不应支持。

综上，受市场行情影响，目前房地产开发和建设工程案件高发，一些债务人为逃避法院强制执行，与合作人、共有人串通，企图利用案外人执行异议之诉阻扰执行。因此，在办理相关案件时，除了准确认定执行标的的归属外，还要认定合作人、共有人所享有的实体权益能否足以排除强制执行。

山西 太原 常律师 关键词：

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