买二手房遇卖方违约，心“咯噔”一下，太糟心！今儿聊聊咋巧妙维权。
一、审查合同条款
确认合同中违约责任的约定（如违约金比例、赔偿范围），例如“卖方违约需支付房价20%”等条款。
二、优先协商解决
1．明确违约事实
梳理合同条款，确认卖方具体违约行为（如拒绝过户、一房二卖、隐瞒房屋查封等），收集交易记录、沟通证据等。2.提出解决方案
①要求继续履行合同并支付违约金（需合同明确约定）；
②若无法履行，可协商解除合同并索赔（包括已付房款、定金、房屋差价、中介费、贷款利息等实际损失）。
三、法律途径维权
1.起诉要求继续履行合同
适用条件：房屋无产权瑕疵（如查封、抵押已解除）、买方具备购房资格和有支付能力的情况。
操作步骤：
①起诉至法院，要求卖方配合过户，并承担诉讼费、滞纳金等。
②申请财产保全，冻结房屋产权以防转移。
③胜诉后申请强制执行，通过法院强制过户。
2.解除合同并要求退款赔偿
定金双倍返还：若支付了定金，卖方违约需双倍返还；
违约金或实际损失：合同有违约金条款的按约定（不超过实际损失的30%）；无约定则按实际损失（如房价上涨差额、交易费用）索赔。
操作要点：收集房价上涨证据（如同类房源成交记录）、费用支出凭证，委托评估机构出具差价报告。
四、主要证据收集与固定：
购房合同、付款凭证（转账记录、收据）。
沟通记录（微信、短信、录音，需证明卖方违约事实）。
房屋产权查档证明（显示抵押、查封状态）。
损失证明（中介合同、新购房合同、评估报告）。
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