律师亲授：二手房买卖合同签订全攻略

在二手房交易的世界里，买卖合同那可是相当关键的存在，毫不夸张地说，它就是整个交易的 “定海神针”。签好合同，能帮买卖双方把各自的权利义务捋得明明白白，避免后续出现一堆扯皮事儿，让交易顺顺利利 “落地”。签订二手房买卖合同那些不得不注意的要点，满满的干货，建议先收藏再细看。

二手房买卖合同

一、核实产权信息

这产权信息可是重中之重，务必得摸个 “门儿清”。首先，要求卖方出示房产证原件，仔细核对产权人姓名、身份证号，瞅瞅跟卖家本人是不是能对上号，要是对不上，那可得让对方拿出产权人的授权委托书，而且委托书还得经过公证，这才能证明他有卖房的资格。同时，留意下房产证上的房屋坐落、面积等信息，别出现和实际情况 “打架” 的情况。

再就是跑一趟不动产登记中心或者房管局，查询房屋产权的详细档案。重点关注这房子有没有被抵押、查封这些 “不良记录”。要是房子处于抵押状态，那就得让卖家先把抵押解除了，不然这房子过不了户，后续麻烦不断。另外，看看房屋产权性质，是商品房、经济适用房，还是房改房等等，不同性质的房子在交易规则、税费缴纳上可有差别。要是碰上共有产权房，像夫妻共有的、家庭成员共有的，必须得有所有共有人签字同意卖房的书面材料，缺了任何一个人的认可，这合同签了也可能无效。只有产权明晰、无瑕疵，后续交易才能稳稳当当向前推进。

二手房交易流程

二、明确交易主体

确认卖家身份可是门大学问。要是卖家是个人，那就得仔细核对身份证，瞅瞅上面的照片、姓名、身份证号跟本人是不是完全一致，还得看看身份证有没有过期。要是卖家是法人，像公司卖房这种情况，那就得查验营业执照副本、法定代表人身份证明这些文件，保证公司卖房是经过合法决策程序的，有权力处置这房产。

要是卖家委托他人卖房，那委托书可得重点关注。委托书里得写清楚委托事项、委托期限，受托人有没有权力代收房款这些关键信息，必要时要与房屋所有权人确认其上述授权委托的真实性。委托书必须得是书面的，最好经过公证，这样才能最大程度保障委托卖房的合法性，避免后续出现卖家不认账、受托人乱操作这些糟心事，让交易稳稳当当进行下去。

三、敲定合同条款细节

（一）房屋基本信息

（现实中就有因房屋坐落写的含糊不清，导致房屋买卖合同被解除的情形）合同里得把房屋位置、面积、户型结构这些信息写得明明白白。房屋坐落要精确到门牌号，面积得写清楚是建筑面积还是套内面积，户型结构就按实际的几室几厅几卫来填，别含糊。要是房子有赠送的面积，像露台、地下室，还有附属设施，比如家具、家电，都得在合同里标注清楚，品牌、型号、数量一个不落，防止交房的时候缺东少西，双方扯皮。

（二）成交价格与付款方式

房屋总价得写得清清楚楚，大小写都不能错。付款方式呢，是全款还是贷款，要是贷款，首付比例多少、尾款啥时候付，都得有个明确的时间节点。（成交价格一般都不会出现大问题，主要是付款方式要层层设置，除了降低风险外，同时避免因对方违约而导致无法支付违约金的风险。）建议大伙走资金监管，就是把房款放在一个中立的监管账户里，等过户手续办完了，再把钱转给卖家，这样买家不用担心付了钱拿不到房，卖家也不用担心过户了收不到钱，两边都踏实。

（三）过户相关事宜

过户时间要约定好，一般来说，签了合同后多少个工作日内去办理过户得写明白，还有过户的条件，比如卖家要先结清税费、解除抵押这些。同时，双方要商量好谁来承担过户产生的各种税费，像契税、增值税、个人所得税等等，写清楚了避免后期为钱的事儿闹别扭。另外，交房的时候得办理物业交割，水、电、燃气、物业费这些费用都得结清，房子的钥匙、门禁卡啥的也得交接清楚，确保买家能顺顺利利入住。（伴随着过户的问题，较容易出现户口无法迁移的风险，此点，除了要确定违约责任外【建议按日支付违约金】，针对此问题也要留下一笔尾款，避免因出卖人无法迁移户口违约导致无法支付违约金的情形）

（四）违约责任

这可是 “紧箍咒”，得把双方的违约责任写得明明白白。要是卖家违约，比如房子不卖了、逾期交房，或者买家违约，像不按时付款、贷款办不下来又凑不齐尾款，该承担啥责任得写清。一般就是支付违约金，违约金比例得合理，不能过高或过低，通常是房屋总价的一定比例，像 10% – 20%或者按日支付一定比列的违约金。要是违约给对方造成了其他损失，像房价上涨卖家违约导致买家买不了房的差价损失，或者卖家因为买家违约耽误卖房又降价卖出去的损失，违约方也得赔，这样才能让双方都不敢轻易违约，保障合同顺利履行。

四、借助专业力量

要是你对二手房交易流程不太熟，合同条款也看不太明白，别硬着头皮自己上，找个正规中介或者律师帮你把关，那可太有必要了。正规中介手头房源多、交易经验足，能帮你找到合适的房子，还能在签约、过户这些环节全程协助，让交易顺顺利利。律师呢，能从法律角度细细审查合同，把那些隐藏的风险都给你揪出来，要是后续不幸闹纠纷了，也能帮你维权，让你的权益稳稳当当有保障。这专业的事儿交给专业的人办，能帮你省不少心，少走好多弯路，关键时候能帮你大忙。

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五、总结要点

总之，签订二手房买卖合同可千万不能马虎大意，每一个细节都关乎着真金白银和日后的居住体验。从产权核实、交易主体确认，到合同条款的制定，陪同谈判，再到专业力量的巧妙借助，一环扣一环，哪步都不能掉链子，才能让您买的放心，住的安心。