对评估报告的异议不一定采取执行异议、复议的方式审查

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本文作者：张春光律师【锦天城律所】

个人专著：《<民法典>背景下房产纠纷与执行异议之诉疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《执行与执行异议疑难问题全解与典型案例裁判规则》、《二手房买卖疑难问题全解与典型案例裁判规则》，均为法律出版社出版

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条规定：“当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告具有下列情形之一的，可以在收到报告后五日内提出书面异议：（一）财产基本信息错误；（二）超出财产范围或者遗漏财产；（三）评估机构或者评估人员不具备相应评估资质；（四）评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议，人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。”第二十三条第一款规定：“当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的，人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。”

根据上述规定，只有财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法四种情形才能参照《民事诉讼法》第二百二十五条【现《民事诉讼法》第二百三十二条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议】的程序进行审查，即通过执行异议和复议的方式进行审查。

如果当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，则不是采取执行异议和复议的程序进行审查，而是通过评估机构书面说明、行业协会组织专业技术评审等程序解决异议。

简单讲，即表面错误或程序错误，法院通过执行异议和复议的方式进行审查，专业上的错误则由评估机构或行业协会作出说明或纠正。

这里需要说明的是由相关行业协会组织专业技术评审的方式纠正评估报告中错误的概率不大，即“自我纠错”概率不大，且提出异议的一方一般要为专业技术评审支付一些的费用。

换个角度讲，有些被执行人或利害关系人，想通过执行异议的方式拖延执行，细化对评估报告的异议的救济程序，有利于提高执行效率。（我在我的微信公众号“合同效力实务研究”写过很多关于执行和执行异议的文章，有兴趣的朋友可以找出来看一下。）

附：广东恒润互兴资产管理有限公司、山东胜利投资股份有限公司等与公司有关的纠纷执行异议案

案情简介：胜利公司与广州润铠胜投资有限责任公司（以下简称润铠胜公司）、赖某锋、恒润互兴公司股权转让纠纷一案，本院于2019年5月15日作出（2019）最高法民终261号民事判决，维持山东高院（2018）鲁民初104号民事判决：一、润铠胜公司于本判决生效之日起十日内支付所欠胜利公司股权转让款141137614.40元；二、润铠胜公司于本判决生效之日起十日内支付胜利公司违约金；三、赖某锋对上述第一、二项债务承担连带清偿责任；赖某锋承担清偿责任后，有权向润铠胜公司追偿；四、恒润互兴公司对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。该案在审理过程中，山东高院依胜利公司申请，于2018年7月5日查封了恒润互兴公司名下位于广东省广州市天河区花城大道98号尚东柏悦府3901室、3902室，即案涉房屋。

因润铠胜公司、赖某锋、恒润互兴公司未履行生效判决确定的义务，胜利公司向山东高院申请执行，山东高院于2019年8月23日立案执行，案号为（2019）鲁执112号。执行过程中，胜利公司请求对恒润互兴公司名下案涉房屋进行评估、拍卖。山东高院于2019年11月26日，分别向胜利公司、恒润互兴公司发出（2019）鲁执112号通知书，内容为：双方就案涉房屋的处置参考价与对方当事人协商，并于12月6日之前提交议价结果；拒绝议价或者议价不成的，亦可向山东高院申请以询价、委托评估的方式确定案涉房屋的处置参考价；逾期既未提交议价结果亦未申请询价或委托评估的，将通过委托评估的方式确定案涉房屋的处置参考价。

对此，案外人黄某定向山东高院提出执行异议，以其系案涉房屋的承租人为由，主张排除法院的强制执行。山东高院认为黄某定主张的租赁权设立时间明显晚于山东高院的查封时间，不能对抗本案的申请执行人，故裁定驳回黄某定的异议请求。黄某定遂向山东高院提起案外人执行异议之诉。案经山东高院一审、本院二审，本院于2020年9月18日作出（2020）最高法民终913号民事判决，认定案外人黄某定关于执行法院应停止对涉案房屋查封、评估、拍卖的诉讼主张不能成立，判令驳回黄某定的诉讼请求。

2020年1月6日，山东高院依法委托广东南泰房地产土地资产评估有限公司对案涉房屋进行评估。因黄某定提起案外人执行异议之诉，评估程序暂停。2020年12月14日，胜利公司签收（2020）最高法民终913号民事判决后，向山东高院申请重新对案涉房屋进行评估拍卖。同日，山东高院向赖某锋、恒润互兴公司等各方当事人发出（2019）鲁执112号通知书，告知因广东南泰房地产土地资产评估有限公司未在山东高院规定的时间内出具评估报告，依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条的规定，该院委托下一顺序的评估机构广东融达房地产土地资产评估咨询有限公司（以下简称融达评估公司）对案涉房屋重新进行评估，并明确评估机构的名称、地址、联系人及联系方式。

2020年12月23日，融达评估公司就恒润互兴公司名下案涉房屋出具《融达评字第【20】12J125号房地产估价报告》（以下简称《融达估价报告》）。同年12月29日，山东高院向恒润互兴公司邮寄送达上述评估报告。

恒润互兴公司向山东高院提出书面异议称，第一，恒润互兴公司与黄某定签订了房地产租赁合同，融达评估公司未将评估对象带有20年租约的权益损失纳入评估值，评估价值严重失值。第二，案涉房屋评估价值的评估时间点不合理。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条的规定,黄某定因与恒润互兴公司之间存有租赁合同关系,向法院提起执行异议之诉，在该案二审程序审理期间,不得对评估对象进行处分。第三，在执行、评估程序上违反了相关法定程序：融达评估公司未入室实地勘查评估对象,极有可能因其他主观因素导致评估价值不公；山东高院未依法通知恒润互兴公司到现场参与评估,导致评估机构无法进入案涉房屋以及恒润互兴公司未陈述案涉房屋存有租赁，使得评估价值失实。

山东高院查明，2020年12月16日，山东高院通过EMS向恒润互兴公司邮寄送达（2019）鲁执112号通知书，快递单号为：1083525200193，邮寄地址为：广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心十楼（该送达地址系恒润互兴公司在山东高院《人民法院当事人送达地址确认书》中自行填写的送达地址）。经查询EMS快递单号显示，2020年12月17日下午5:51:16，恒润互兴公司拒收快递。2020年12月29日，山东高院向恒润互兴公司邮寄送达《融达估价报告》，邮寄地址仍为广东省广州市天河区珠江新城珠江东路6号广州周大福金融中心十楼，恒润互兴公司于2020年12月31日20:34签收。

山东高院认为，恒润互兴公司作为被执行人，负有履行生效判决确定的法定义务。在被执行人未按执行通知履行法律文书确定义务的情况下，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，该院评估、拍卖、变卖被执行人名下的案涉房屋，符合法律规定。关于异议理由一、二，根据查明的事实，最高人民法院于2020年9月18日作出（2020）最高法民终913号民事判决，认定案外人黄某定关于执行法院应停止对案涉房屋查封、评估、拍卖的诉讼主张不能成立，二审判决驳回上诉，维持原判。根据案外人执行异议之诉一、二审判决结果，恒润互兴公司与案外人黄某定之间就案涉房屋的租赁合同，不能阻却山东高院对案涉房屋进行评估、拍卖，亦不能阻却向拍卖竞价买受人交付案涉房屋。融达评估公司评估案涉房屋发生在最高人民法院上述二审判决之后，中止执行的法定事由已经灭失，评估的时间点符合法律规定。因最高人民法院二审判决驳回黄某定的上诉请求，融达评估公司未将租赁情况纳入评估范围，符合判决内容。关于异议理由三，根据查明的事实，山东高院于2020年12月16日按恒润互兴公司在送达地址确认书中预留的送达地址送达了（2019）鲁执112号通知书，书面告知委托融达评估公司对案涉房屋进行重新评估的相关事宜，但恒润互兴公司2020年12月17日拒收。《最高人民法院关于进一步加强民事送达工作的若干意见》第六条规定，当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序。当事人变更送达地址，应当以书面方式告知人民法院。当事人未书面变更的，以其确认的地址为送达地址。第七条规定，因当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。依照上述规定，2020年12月17日山东高院（2019）鲁执112号通知书拒收退回之日为送达之日，故恒润互兴公司关于山东高院未通知评估相关事宜的异议理由，无事实和法律依据。2021年2月3日，山东高院裁定驳回恒润互兴公司的异议请求。

恒润互兴公司不服，向本院申请复议，请求撤销（2021）鲁执异16号执行裁定，撤销融达评估公司出具的《融达估价报告》；依法中止对恒润互兴公司名下案涉房屋的执行行为。理由是：一、黄某定提起的执行异议之诉至今仍在二审审理期间，山东高院认定最高人民法院于2020年9月18日作出（2020）最高法民终913号民事判决，认定事实错误。山东高院理应继续依法暂停对案涉房屋的执行行为。二、《融达估价报告》存在关键性错误，评估总值存在冲突，不应以评估价作为参考依据。该报告第十项明确案涉房屋在价值时点2020年12月21日，评估总值为¥17649.19元，大写人民币壹亿柒仟陆佰肆拾玖万壹仟玖佰元整。而《致估价委托人函》及《房地产估价价格明细表》记载，评估总值为¥17649.19万元。两项金额差距巨大，该评估报告已不具备参考价值。三、《融达估价报告》对“一户一定制”的装修没有评估。评估报告系以所在楼盘大堂公示的购房合同约定的交房标准为依据，而案涉楼盘的装修是采取“一户一定制”的方式，两种标准明显存在巨大差异。对装修部分的遗漏项目，应当予以调整。四、《融达估价报告》的估价原则、估价方法采用了替代性原则或者“比较法”，不具备客观性。此外，估价报告未在获取合理信息下，以未能入室查勘为由认为案涉房屋空置，对租赁价值未进行慎重考虑，严重失实。

胜利公司提交意见称，胜利公司收到（2020）最高法民终913号判决后请求山东高院继续对案涉房屋进行评估，符合法律规定。首先，胜利公司已于2020年12月4日收到（2020）最高法民终913号民事判决，该案二审程序客观上已经审理结束，山东高院据此继续对案涉房屋进行评估符合法律规定。其次，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条仅规定案外人异议之诉审理期间人民法院不得对执行标的进行处分，而非停止执行行为。案涉评估并不属于处分范畴，恒润互兴公司的复议请求没有事实、法律依据。本案自2019年8月23日起立案执行，因案外人黄某定与恒润互兴公司恶意串通提起案外人执行异议之诉，致使案涉房屋至今未处置完毕。为保障胜利公司合法债权能够获得清偿，请求依法驳回恒润互兴公司的复议申请。

本院审查过程中，恒润互兴公司提交了以下证据：1.（2020）最高法民终913号民事判决邮寄单据，证明案涉评估报告出具时，案外人执行异议之诉的二审尚未审结，不应对执行标的进行处分；2.尚东柏悦府室内精装修补充协议，证明装修单位根据恒润互兴公司的实际需要，对设计方案进行了调整，案涉评估报告遗漏了“一户一定制”的装修价值；3.链家广州网站二手房成交数据截图，证明案涉房屋与既往成交明显没有可比性，导致案涉房屋评估值低于实际价值；4.得信房评字第FGZ[2021]04001ZX房地产咨询报告，证明案涉评估报告评估价格过低；5.《广州市房地产租赁合同》、2017年12月15日黄某定付定金单据、2019年3月27日黄某定付租金单据、恒润互兴公司与黄某定交楼通知书，证明恒润互兴公司将案涉房屋出租给黄某定，在评估拍卖案涉房产时应扣除相应的租赁价值。

胜利公司质证称：对证据1的真实性没有异议，但对证明事项不予认可；对证据2-5的真实性不予认可。

本院认为，证据1可以证明本院（2020）最高法民终913号民事判决的送达情况，且胜利公司亦认可其真实性，本院对其真实性予以确认，关联性将结合案件事实及其他证据予以认定；证据2不能推翻山东高院现场调取的资料，且胜利公司对其真实性不予认可，本院不予采信；证据3来源于网络数据，真实性不能确定，胜利公司亦不认可其真实性，本院不予采信；证据4系恒润互兴公司单方委托制作，胜利公司对其真实性不予认可，且不足以推翻《融达估计报告》，本院不予采信；证据5仅能证明案涉房屋已经出租，但无法证明房屋的实际状态是否为空置，不能达到恒润互兴公司的证明目的，且胜利公司对其真实性不予认可，本院不予采信。

本院对山东高院（2021）鲁执异16号执行裁定查明的事实予以确认。另查明：

一、本院于2020年9月18日作出（2020）最高法民终913号民事判决，胜利公司于2020年12月4日签收，黄某定、恒润互兴公司于2021年4月15日签收。

二、在案证据材料显示，山东高院向融达评估公司转交了恒润互兴公司就评估报告提出的异议，融达评估公司经复核，于2021年1月28日向山东高院复函称：1.恒润互兴公司异议指出本次估价未考虑估价对象已出租这一因素对估价结果的影响。经复核，该公司现场查勘时，物业管理人员确认该物业处于闲置状况，该公司亦未收到当事人有关估价对象已出租的任何证明资料，包括异议中提到的《广州市房地产租赁合同》；若有上述资料，并经山东高院确认其合法、有效后，转交该公司的，按照相关规范，该公司应考虑其租赁因素的影响，对估价测算过程及结果予以调整；否则，维持原估价结论。2.该公司接受委托后即与委托方沟通并安排进行现场查勘，现场查勘时有涉案当事人及物业管理人员在场见证，但因客观原因，无法入室查勘。对此，该公司评估人员亦保持专业慎重精神，通过详细询问，了解目前的室内状况，比如：目前两户已实际打通，即：估价对象3901室与3902室在工作阳台处将墙体打通，作为一套单元使用，内部已精装修，并取得估价对象近期的室内照片，带勘人员亦予以确认；因此本次估价不存在“草率评估”“其他主观因素”或“评估机构就是相关人员的关系户”等恒润互兴公司的主观臆断情况。3.本次评估目的是为法院依法处分估价对象提供参考依据，有关评估价值标准及估价结果的适用性等在报告中已做阐述；最终的处置成交价格系由公开拍卖等过程产生。综上，维持原估价结果不变。

2021年3月12日，山东高院向恒润互兴公司发出（2019）鲁执112号通知书：“本院已依法两次委托评估该涉案房产，两次评估过程中，均因你公司未予配合，未能进入案涉房产内部拍照取证。”

同年4月7日，山东高院协同评估单位再赴现场查勘，并从案涉房屋物业处取得室内装修效果确认图，融达评估公司根据该图再次复核，并向山东高院出具《说明函》称：2021年4月7日下午，该公司估价师在山东高院执行人员的协同下，再次赴估价对象现场查勘，但与之前一样，仍未能得到当事人的有效配合，依旧未能入户查勘；后收到山东高院转来当事人提供的估价对象当时装修的效果图资料，经复核比对，装修效果图所示的装修格局、档次等均与该公司出具估价报告书时所了解和考虑的情形一致，不存在需要对估价结果进行调整修正的因素。综上，维持原估价结果不变。

后山东高院将上述复函及《说明函》送达恒润互兴公司，恒润互兴公司未再向山东高院提出异议。

三、恒润互兴公司与胜利公司均认可案涉评估报告第十项案涉房屋在价值时点2020年12月21日，评估总值为“¥17649.19元”属于笔误，应为¥17649.19万元。恒润互兴公司对案涉房屋出租后的具体使用情况不清楚，且至今未曾进入该房屋。胜利公司通过向开发商及物业公司查询，案涉房屋处于空置状态。恒润互兴公司认可评估不是处分行为。

裁判观点【最高人民法院（2021）最高法执复34号】本案争议焦点为：案涉《融达估价报告》是否应予撤销，山东高院是否应中止对恒润互兴公司名下案涉房屋的执行。

一、关于案涉《融达估价报告》是否应予撤销的问题

根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条第一款规定，当事人、利害关系人认为网络询价报告或者评估报告存在财产基本信息错误、超出财产范围或者遗漏财产、评估机构或者评估人员不具备相应评估资质、评估程序严重违法等情形，向人民法院提出书面异议，人民法院应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定处理；当事人、利害关系人对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的，评估机构应予书面说明，当事人、利害关系人对该说明仍有异议的，则交由相关行业协会组织专业技术评审。

恒润互兴公司向本院申请复议，请求撤销案涉《融达估价报告》，就其请求撤销的理由分析如下：

第一，关于案涉房屋的评估总值是否存在冲突的问题。恒润互兴公司、胜利公司均认可评估报告第十项案涉房屋在价值时点2020年12月21日，评估总值为“¥17649.19元”属于笔误，应为¥17649.19万元。结合《致估价委托人函》及《房地产估价价格明细表》记载，该笔误不会引起他人对案涉房屋价值的误解，恒润互兴公司主张该笔误属于关键性错误，并据此主张案涉《融达估价报告》不具有参考价值，理据不足，本院不予支持。

第二，关于案涉评估报告是否遗漏“一户一定制”装修的问题。在案证据显示，山东高院先后多次通知各方当事人会同评估人员进行现场查勘，但恒润互兴公司均未到场，致评估机构未能入室查勘。融达评估公司通过向开发商及物业公司详细了解室内现状后作出评估报告，并在收到山东高院转交的案涉房屋装修效果确认图后再次复核比对，认为不存在需要对估价结果进行调整修正的因素。恒润互兴公司虽然主张遗漏“一户一定制”装修，但未提交证据证明遗漏的具体内容，对其该项主张，本院不予采信。

第三，关于案涉房屋是否为“空置”状态的问题。如前所述，因恒润互兴公司原因，评估人员不能入室查勘，经与案涉房屋的物业管理部门核实，确认该物业处于闲置状况。恒润互兴公司在本院组织询问时表示其对房屋出租后的使用情况不清楚，也未提交案涉房屋实际使用情况的证据，（2020）最高法民终913号民事判决亦认定案涉房屋被查封前，黄某定并没有实际占有使用案涉房屋。现恒润互兴公司主张评估报告认定案涉房屋为“空置”错误，理据不足，本院不予支持。

另，恒润互兴公司关于评估报告采用的估价原则、估价方法不具备客观性的主张，依法不属于人民法院执行异议、复议审查范围，本院不予审查。

鉴于恒润互兴公司针对评估报告内容提出异议，融达评估公司经复核书面回复维持原估价结果不变后，恒润互兴公司未再提出异议，山东高院认定融达评估公司作出的评估结论可以作为案涉房屋的处置参考价，符合《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十六条关于“当事人、利害关系人对评估报告未提出异议、所提异议被驳回或者评估机构已作出补正的，人民法院应当以评估结果或者补正结果为参考价”的规定。

二、关于山东高院是否应中止对恒润互兴公司名下案涉房屋执行的问题

根据已经查明的事实，本院于2020年9月18日作出（2020）最高法民终913号民事判决，胜利公司于2020年12月4日签收后持该判决向山东高院申请恢复评估程序。山东高院据此重新启动评估程序，并无不当。虽然（2021）鲁执异16号执行裁定认定（2020）最高法民终913号民事判决已生效，在表述上欠妥，但对判决结果的描述正确，判决结果对评估结论不构成影响。

《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十五条规定,案外人执行异议之诉审理期间,人民法院不得对执行标的进行处分。该规定仅限制人民法院在案外人执行异议之诉审理期间进行处分行为，但并不禁止人民法院采取查封、扣押、冻结等非处分性执行措施。本案中，山东高院委托融达评估公司出具评估报告，仅是确定拟处置财产的参考价，评估行为未改变案涉房屋的权属关系及实际状态，不属于执行处分行为，恒润互兴公司亦认可评估不是处分行为。恒润互兴公司关于山东高院应暂停案涉房屋执行的主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上，恒润互兴公司的复议理由不能成立，应不予支持。（2021）鲁执异16号执行裁定结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下：

驳回广东恒润互兴资产管理有限公司的复议申请，维持山东省高级人民法院（2021）鲁执异16号异议裁定。

本裁定为终审裁定。