【实务】企业房产，既有自用也有出租，涉及哪些税费？

有朋友在后台留言，说想学习一下房产税的相关政策。

所以今天，我打算结合这份合同讲解一下。我相信很多财税工作者在实务中可能遇到过这样的情况，公司自有的房产，一部分自用，一部分用于出租，那么该如何缴纳税费呢？有没有节税的余地呢？我们根据税种一一进行分析。

一、增值税

1.企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为9%。小规模纳税人征收率为5%。

提示：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。

图片为不动产经营租赁增值税计算公式。

该公司为一般纳税人，适用增值税税率为9%，假设本期无其他进项税额，则2023年全年缴纳增值税=64800/(1+9%)*9%*12=64,205.50元。

2. 免租期的规定：（国家税务总局公告2016年第86号）：纳税人出租不动产，租赁合同中约定免租期的，不属于《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发）第十四条规定的视同销售服务。

该合同中规定租赁房产自交付之日起至2022 年 12 月 31 日止为免租期，因此，2022年免租期内不需要缴纳增值税。

3. 纳税义务发生时间

图片为房屋租赁增值税纳税义务发生时间。

二、城建税及附加

图片为城建税及附加税相关税收政策。

1. 六税两费减半征收：（财政部 税务总局公告2023年第12号）自2023年1月1日至2027年12月31日，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户减半征收资源税（不含水资源税）、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

2. 教育费附加和地方教育附加免征：（财税〔2016〕12号）：按月纳税的月销售额或营业额不超过10万元（按季度纳税的季度销售额或营业额不超过30万元）的缴纳义务人，免征教育费附加、地方教育附加。

城建税计算：假设该公司为一般纳税人，不属于小型微利企业，所以不享受六税两费减半征收，城建税税率为7%。

该合同2023年城建税=64205.5*7%=4,494.39元。

教育费附加和地方教育附加：因合同规定月租金含税金额为64,800元，假设本月无其他收入，则月销售不超过10万元，免征附加税。

三、房产税

1. 免租期房产税

根据《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，因此，企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税，年应纳房产税额=房产账面原值×（1-30%）×1.2%。

该合同规定2022年为免租期，假设房产原值为35,346,758.08元，则2022年缴纳房产税税额=35,346,758.08*(1-30%)*1.2%=296,912.77元

进一步思考，如果合同中不规定免租期呢，合同总金额不变，只是把要减免的租金合理分摊至租赁期间呢，房产税是不是有节税空间？

简化计算，假设2022年没有免租期，租房为一整年12个月，假设自有房屋全部出租，每月租金收入含税64,800元，简化计算则缴纳房产税=64800/(1+9%)*12%*12=85,607.34元。

房产原值计税和房租收入计税有差异，有一定的节税空间。

2. 同一个房产在既有自用也有出租

对于同一个房产在既有自用的也有出租的情况下，自用部分按房产原值*（自用建筑面积/总建筑面积）来作为计税房产原值。

出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。

企业出租房屋向对方收取租金收入，根据财税〔2016〕43号文件规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

该合同中2023年没有免租期，同一个房产一部分房产自用，一部分房产出租，合同中总房产建筑面积为1511.54平方米，出租部分为900平方米，自用部分为611.54平方米，占总建筑面积的40%。

出租部分房产税=64800/(1+9%)*12%*12=85,607.34元，

自用部分房产税=35346758.08*(1-30%)*40%*1.2%=118,765.11元，

2023年房产税合计=85607.34+118765.11=204,372.45元。

我们对比看下，自用房产转出租，能节省一部分房产税。

四、印花税

租赁合同，需按规定缴纳印花税，税率为千分之一。

根据《中华人民共和国印花税法》规定：应税合同计税依据为合同所列金额，不包括列明的增值税税款。

六税两费减半征收同上。

假设该公司不享受六税两费减免，该合同总金额为含税金额7,207,920元，合同中未单独列明增值税税额，所以按照含税总金额计算印花税=7207920*0.001=7,207.92元。

假设，该合同拟定时列明不含税月租金收入为59,449.54元，增值税税额为5,350.46元，含税月租金为64,800元。

印花税=7207920/(1+9%)*0.001=6,612.77元。

印花税节省=7207.92-6612.77=595.15元，有一定的节税空间。

五、土地使用税

六税两费减半征收同上。

六、企业所得税

1. 《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函〔2010〕79号)第一条规定：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

2.《财政部 税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第12号） 对小型微利企业减按25%计算应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税政策，政策有效期至2027年12月31日。

假设该公司不属于小型微利企业，本期应纳税所得额为负数，不缴纳企业所得税。

七、总结

根据上述分析，该合同2023年涉及税费如下：

缴纳增值税=64800/(1+9%)*9%*12=64,205.50元

城建税=64205.5*7%=4,494.39元

房产税合计=85607.34+118765.11=204,372.45元

印花税=7207920*0.001=7,207.92元

税费合计=64205.5+4494.39+204372.45+7207.92=280,280.26元。

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