问题的提出：实践当中，关于物业经营用房、物业管理用房的概念界定以及权属争议很多人都无法分得清楚。笔者最近在办理公司经营地址变更的时候就恰好遇到了这个问题。特此，从法律法规层面对两者进行一个全面仔细的梳理。
物业管理用房“物业管理用房”这个概念首现于国务院于2007年10月1日颁布施行的《物业管理条例》当中，第三十条规定，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”即开发商在建小区的时候必须要配置一定数量的物业管理用房。关于“物业管理用房”，大家需知道以下几个信息：所有小区必须配建一定数量物业管理用房，物业管理用房其实是一个统称的概念，物业管理用房实际包括物业管理办公用房、物业管理经营用房、物管理清洁用房、物业储藏用房等物业管理用房权属归全体业主共有，不属于开发商所有，未经全体业主同意，不可以改变物业管理用房用途。划重点了！！！未按照规定配置一定物业管理用房，房地产行政主管部门可以处以10-50万元罚款擅自改变物业管理用房的，房地产行政主管部门可以处1-10万元罚款物业管理经营用房（简称“物业经营用房”）概念的首次提出大家常说的“物业经营用房”，准确地来说应该是“物业管理经营用房”，这一概念称谓首次出现于地方性法规—《宁波市住宅小区物业管理条例》，该“条例”中规定，“第四十四条 建设单位应当依照物业建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积千分之七的比例配置物业管理用房，其中千分之三为物业管理办公用房，千分之四为物业管理经营用房。”这里首次提出提出了物业经营用房的概念。物业管理经营用房的使用限制及权属物业管理经营用房由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或者委托物业服务企业出租或者经营，租金或者收益用于补充物业专项维修资金或者依照业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业服务企业受业主委员会委托与承租方签订的租赁合同应当经业主大会或者业主委员会同意。前期物业服务期间依照规定由物业服务企业出租或者经营的物业管理经营用房，其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限，租金或者收益应当专户储存，用于补充物业专项维修资金和物业管理的其他需要。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当自签订之日起十五日内报辖区物业主管部门备案。 综上所述，如果开发商将物业管理经营用房移交物业公司后，若想租赁物业管理经营用房使用的话需满足以上条件。若此时，业主委员会尚未成立的，物业公司可以代替业主委员会将该物业管理经营用房出租给开发商，但是有关于该租金的价格需要有关机构进行评估。后续，业主委员会成立后，需将该租金收益移交给业主委员会。
来源：杨文宗律师法律研究
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