一文了解小区经营性收入

近年来，有关小区给业主发红包的新闻屡见不鲜，每每夺人眼球。对此，许多没有领过红包的小区的业主羡慕不已，而领取过红包的小区业主则对自家小区的生财能力称奇。于是乎，“小区经营性收入”成了某一阶段社会热议的话题。本文以杭州地区为例，旨在为大家深度剖析“小区经营性收入”，以便更好了解和掌握相关知识，行使作为“业主”的权利。

01 什么是小区经营性收入

“小区经营性收入？不就是那些属于小区经营性用房的沿街商铺的租金吗，最多再加上点电梯广告收入？！”许多小区业主对于经营性收入的了解可能仅限于此。

笔者不否认这些业主回答的事项均属于经营性收入，但并不全面。我们来看看法律、法规等相关规定的定义：《民法典》第二百八十二条规定“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”《杭州市物业管理条例》第三十九条规定“物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有。”在法律术语中，我们一般将“小区经营性收入”称为“物业经营性收益”。其涵盖了经营用房用于经营的收益以及共用部位、共用设施设备的收益。由此，我们小区（物业管理区域）内的部分商铺（经营用房）所产生的的租金便属于小区经营性收入，而电梯、道闸广告收入、公共区域的充电桩、丰巢柜、饮水机、大米机等等则均是利用了共用部位、共用设施设备进行经营，其收益也属于小区经营性收益。于是，在读完本文后，可能有些细心的小伙伴就会在饭后散步时“好好观察”小区正在产生经营性收益的部位了（要知道这些钱也有你的一份哦）。

02 如何确定业主的共有部分和经营性用房

（1）经营性用房在哪？

“小区的商铺都长得一样，哪几间是经营性用房呢？”有些业主会产生这样的疑问。

我们先来看看规定《杭州市物业管理条例》第二十九条“建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房，其中千分之三为办公用房，千分之四为经营用房。……物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明，并在办理物业销售（预售）证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，其用途不得擅自改变……”这条规定为我们明确了两点：一是住宅房屋应有总建筑面积千分之四的部分作为经营用房，二是经营用房的具体位置和面积可在建设工程规划许可证及附件附图中查询得到。那么，小伙伴们现在应该知道怎么去查找经营用房了吧。另外提醒的是，建设单位会在筹备首次业主大会会议时将包含前述图纸的资料报送街道，物业服务企业处会有建设单位移交的相关资料，城建档案馆中也会有留底。至于通过什么方式从这几处调取相关资料，笔者建议可向专业人员进行咨询。

（2）公共部位在哪？

“没错，我知道小区业主共有部分产生的收益属于全体业主所有，但到底哪些才属于共有部分呢？！”有些业主可能对此比较疑惑。

我们还是先来看看法律规定：《民法典》第二百七十一条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。”由以上规定，我们至少可以比较明确地知道共有部位主要包括了，比如我们通常所说的，小区地面道路、外墙、架空层等等……但在现实中，有关小区公共部位的争夺纠纷经常诉诸报端。而这争夺战的一方是小区，另一方通常就是开发商！有人会问，开发商会跟小区全体业主争什么呢？小区会所，地下车位等等！！这几个部位的商业价值巨大，却恰恰在法律规定中未予以明确权属。由此，便留下了法律的空白和争议扯皮的空间。由于“究竟这些部位的权属为何”的问题稍显复杂，笔者打算在接下来的文章中再慢慢展开，本文暂不作论述。抛开疑难复杂的点，通过以上的内容，我们对于这些部位在哪、如何确定基本应该能够心中有数了吧。

03 如何使用共用部位谁说了算

“经营性收入肯定要全体业主说了算喽，合同我们也应该我们同意才能签啊！”这位小伙伴说的是没错，不过试问咱们有关注过自家小区哪些部位产生了经营性收入、定价是多少、使用主体是谁、期限有多长吗？

关于这个小话题，我们还是先来看法律规定：《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。”大家都知道，民法典是从2021年1月1日起正式施行的。民法典的这一条是明确规定了，利用共有部分从事经营活动需要全体业主共同决定，但在此之前，《物权法》第七十六条关于业主共同表决的规定中并未将该项内容纳入其中。由此可见，在2021年之前，法律层面关于利用共有部位产生经营性收入是没有强制要求经过业主大会表决的。这也是为什么很多小伙伴无法关注到“小区哪些部位产生了经营性收入、定价是多少、使用主体是谁、期限有多长”等问题了。（好吧，关于这个小话题，只能遗憾地说，大部分业主曾经在小区的公共部位使用上都被代表了……）

言归正传，既然《民法典》就业主共同决定事项进行了扩充，那么这之后，是否意味着关于小区共有部分的使用一定要经过业主大会表决呢？并不尽然！小区实行的是自治管理，其遵循的是自行制定的议事规则。在实践中，某些小区的议事规则可能会规定，业主大会授权业主委员会履行某些职责，其中就可能会包含授权业主委员会制定公共部位的经营管理方案并予以具体落实，以及对外签订相应的合同。于是乎，小区业主在此事项上可能还是会被代表。但值得注意的是，在新的《杭州市物业管理条例（修订草案）》中，第十三条规定“[禁止授权事项]以下事项应当由全体业主或者业主大会决定，不得授权业主委员会：（一）法律、法规规定的应当由业主共同决定的事项……”可见，我们的地方立法机关已经注意到了这个“漏洞”，此条规定便将业主大会可能把公共部位的使用的权力授予业主委员会执行彻底封死了。当然，因为新版的《杭州市物业管理条例》目前还没有出来，究竟最终施行的版本会是如何，我们拭目以待。

前面我们聊的是，业委会成立之后如何使用共有部位的问题，那么在业委会成立之前呢？由于业委会成立之前，建设单位（即开发商）会与物业服务企业签订前期物业管理合同，其中也会就经营用房、共有部位的使用、管理进行约定。这部分收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。而小区在成立业主委员会后，便可以要求物业服务企业移交相关的收益。收入标准合不合理、有没有遗漏，我们可以“秋后算账”！

04 经营性收入用在哪，该怎么用

“既然经营性收入属于全体业主，那就大家一起发红包嘛！”经营性收入是否真的能够一发了之呢？

关于这个话题，我们仍然需要看看规定：《杭州物业管理条例》第二十六条规定：“业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的，运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支，具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。”第三十九条规定：“物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。”我们知道，一个小区的正常运转除了物业服务企业提供的日常维护保养外，还会涉及共用部位、设施的维修、更新、改造等内容。此时，相关工作已在物业服务内容之外，也需要比较大的资金投入，经营性收入便能够对此补充。除此之外，业委会的工作经费、业主大会的启动等等也都有经营性收入的用武之地。因此，经营性收入一发了之，合适吗？

接下来，我们再聊聊怎么使用经营性收入？《民法典》第二百七十八条规定：“下列事项由业主共同决定：……（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”我们认为，经营性收入当然属于共有和共同管理权力的重大事项，其使用理应由业主共同决定。这一点，在杭州市《业主大会议事规则》（示范文本2018版）中也得到了印证（第七条业主大会决定以下事项第十一项规定：“物业管理用房、物业共用部位、共用设施设备的使用和经营及其收益的管理分配使用”）。另外，新的《杭州市物业管理条例（修订草案）》第十三条也有类似表述（第十三条[禁止授权事项]以下事项应当由全体业主或者业主大会决定，不得授权业主委员会：……（四）使用属于全体业主所有的共有收入或者其他资金，但用于物业管理的紧急需要，且在业主大会议事规则规定的次数和总额限制内的除外。）可见，小区经营性收入的使用应该慎之又慎，发红包是能够吸引眼球，但对于小区的治理并没有实质性的帮助。

05 经营性收入由谁管理，如何监督

“经营性收入看不见、摸不着，作为小区业主，我怎么监督呢？”确实，我们聊了这么多，如果不知道经营性收入在哪，又如何维护作为小区业主的权利呢？

《杭州市物业管理条例》第三十九条规定：“……物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理；实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况；实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况；前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。”由前述规定可知，在小区业委会未成立期间，经营性收益是由物业服务企业管理的，其应当按照前期物业服务合同的约定进行公示告知；在小区业委会成立之后，可由物业服务企业代管或业委会自行管理，并定期公示。如果物业服务企业未按照规定公示，业主可要求住建部门责令其整改，并对其进行行政处罚。

另外，杭州在2019年出台了《杭州市物业经营性收支信息公示试点工作方案》，其中规定了“市住保房管局负责建设物业经营性收支信息平台（以下简称信息平台），为业主、业主委员会、物业服务企业以及街道、社区和相关部门提供信息公布、查询、监督等便利服务。”目前，杭州市物业维修资金管理中心已经开发“物业经营性收支信息平台”微信小程序，业主均可登录该平台查询小区的经营性收支情况（该程序的普及率现阶段不高，许多小区根本就未录入相关的数据，比如笔者的……）

综上，笔者从以上五个方面与小伙伴们分享了有关经营性收入的一些知识。有关这一大话题，仍然会有许多值得我们去挖掘的地方，比如当发现经营性收入被侵占了，如何维权等等。但限于文章篇幅，不可能面面俱到。建议如果遇到类似问题的，需要与专业的人员进行咨询沟通，以便更好维护自身的合法权益。小区是我家，建设靠大家，漫漫治理之路，由我娓娓道来，下期再会！