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【前言】

法拍房，是指因债务纠纷、破产清算等原因被法院强制拍卖的房产。

法拍房的优势在于价格低廉，一般比市场价便宜20%~30%，甚至有些房源可以5折甚至更低的价格捡漏。因此，法拍房吸引了许多购房者和投资者的关注。

但是，购买法拍房并不是一件简单的事情，除了要面对复杂的竞拍流程、风险评估、腾房难题等问题外，还要考虑到法拍房的税费问题。

那么，购买法拍房究竟需要交哪些税费呢?

【案例摘要】

冯某因为欠了别人钱，还不起，法院就把他的房子拍卖了。梁某在网上看到了这个房子，觉得很划算，就参加了竞拍，最后拍下了这个房子。

但是，因为冯某当初买的时候是期房，没有办理房产证，所以梁某要先把房子过户到冯某的名下，然后再过户到自己的名下。

这样一来，梁某就多交了一些税费，契税6050.90元、城市维护建设税580元、地方教育附加232元、教育费附加348元、个人所得税13920元、增值税23200元，共计44330.90元。

过户后梁某向冯某讨要缴纳的钱，但是冯某不肯还给他，梁某只好把冯某告上了法院。

【争议焦点】

一、梁某代缴的相关税费是否该由冯某承担？

二、法拍房税费如何优化？

【律师说法】

一、梁某代缴的相关税费是否该由冯某承担？

先说契税，《中华人民共和国契税法》第三条规定：“ 买卖不动产的，由买受人缴纳契税；接受赠与不动产的，由受赠人缴纳契税；调换不动产的，由双方各自缴纳契税；

入股不动产的，由入股人缴纳契税；收购不动产的，由收购人缴纳契税；合并、分立、收购、兼并企业涉及不动产转让的，由受让方缴纳契税。”

梁某先期支付的契税6050.90元应该由买房的人承担，而这笔钱是冯某买房时应该交的，现在梁某帮他交了，所以冯某应该把这笔钱还给梁某。

其他的税费，根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条(增值税)、《中华人民共和国城市维护建设税法》第二条、第八条(城市维护建设税)、《征收教育费附加的暂行条例》第二条(教育费附加、地方教育费附加)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条(土地增值税)、《中华人民共和国个人所得税法》第一条(个人所得税)的规定，城市维护建设税、地方教育附加、教育费附加、个人所得税、增值税由卖方承担。

因此，梁某代替冯某交了这些税费，冯某也应该把这些钱还给梁某。所以最终法院也是判决冯某一共要返还梁某44330.90元。

二、法拍房税费如何优化？

在购买法拍房时，如果能够合理规划税费的承担方式，可以节省一部分成本。以下是一些可能的优化方法：

选择免征或减免税的法拍房：如果法拍房属于普通住宅，且被执行人持有满两年或五年，那么出卖方可以免征增值税和个人所得税。

如果法拍房属于非普通住宅，但被执行人持有满五年，那么出卖方可以减免增值税和个人所得税。这样，买受人就不需要先行垫付这些税费，并在过户后向法院申请返还。

与被执行人协商分摊税费：如果法拍房不符合免征或减免税的条件，那么买受人可以与被执行人协商，由被执行人承担一定比例的税费，并在竞拍前签订相关协议。这样，买受人就可以减少垫付的金额，并在过户后向被执行人追讨。

与法院申请延期过户：如果法拍房符合免征或减免税的条件，但被执行人持有年限不足，那么买受人可以与法院申请延期过户，等到被执行人持有年限满足条件后再办理过户手续。这样，买受人就可以避免垫付增值税和个人所得税。

以上优化方法仅供参考，具体操作还需根据实际情况和相关法律规定进行。

【结语】

在购买法拍房时，大家需仔细阅读《竞拍公告》，了解购房税费承担有无约定；关注被执行人有无拖欠税费以及此次交易大概的税费。

合理规划税费的承担方式，尽量节省成本。在遇到问题时及时向法院或专业机构咨询。