撤销竣工验收备案表以解除合同诉讼策略

撤销《竣工验收备案表》

以解除合同

一、叶颖与开化县住房和城乡建设局行政登记二审行政判决书

审理法院：　浙江省衢州市中级人民法院

案　　号：　（2016）浙08行终13号

案　　由：　行政登记

裁判日期：　2016年05月27日

浙江省衢州市中级人民法院

行政判决书

（2016）浙08行终13号

上诉人（原审被告）开化县住房和城乡建设局，住所地浙江省开化县芹阳办事处环城路85号。

法定代表人杨开荣，局长。

出庭的行政机关负责人刘建飞，副局长。

委托代理人（特别授权代理）方立军，浙江三同律师事务所律师。

上诉人（原审第三人）浙江开化瑞泰置业有限公司，住所地浙江省开化县芹阳办事处江滨南路9号。

法定代表人周金峰，董事长。

委托代理人（特别授权代理）胡剑飞，浙江天赞律师事务所律师。

委托代理人（特别授权代理）郝玲玲，浙江天赞律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）叶颖。

委托代理人（特别授权代理）滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。

委托代理人（特别授权代理）王雷，浙江锦丰律师事务所律师。

叶颖与开化县住房和城乡建设局（以下简称开化住建局）、浙江开化瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰公司）城建行政登记一案，浙江省开化县人民法院于2015年12月16日作出（2015）衢开行初字第10号行政判决，开化住建局、瑞泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月21日公开开庭审理了本案。上诉人开化住建局副局长刘建飞及委托代理人方立军，上诉人瑞泰公司的委托代理人胡剑飞，被上诉人叶颖的委托代理人滕玲玲、王雷到庭参加诉讼。因上诉人瑞泰公司与被上诉人叶颖就与案件相关的民事纠纷存在调解意愿，本院于2016年4月14日暂停审理期限组织调解，2016年5月24日确定调解未果，恢复期限继续审理。本案现已审理终结。

原判认定，被告开化住建局于2014年11月12日向瑞泰公司颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》同意备案具体行政行为；第三人瑞泰公司房屋登记机构办理房屋所有权初始登记，第三人于2014年1月6日与原告叶颖签订浙江省商品房买卖合同，原告购买瑞泰公司开发建设的东方广场第18幢单体别墅，房屋总价818万元。2014年12月26日，第三人通知原告收房，原告以房屋漏水质量不合格拒绝收房，多次与被告、第三人协商，协商不成遂于2015年8月6日向被告申请撤销《〈房屋建筑工程竣工验收备案表〉，责令停止使用，重新组织竣工验收的申请书》，被告在法定期限内未作出书面答复，而向法院起诉。

第三人瑞泰公司2014年9月就组织竣工验收，2014年12月31日召开了竣工联合验收会议，2014年12月23日取得消防验收意见，于2014年12月2日取得环保验收意见，开化县规划局于2015年3月13日出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》；而被告开化住建局未取得法律规定的部门竣工验收意见，于2014年11月12日向瑞泰公司颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》同意备案具体行政行为，第三人至房屋登记机构办理房屋所有权初始登记，开化县规划局于2015年3月13日出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》；原告请求立即撤销被告于2014年11月12日向瑞泰公司颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》；判令被告责令第三人停止使用东方广场项目；重新组织竣工验收。

原审法院认为，被告开化住建局对颁发同意备案的《房屋建筑工程竣工验收备案表》具有法定职责，被告于2014年11月12日向瑞泰公司颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》同意备案后，原告以房屋漏水质量不合格拒绝收房，多次与被告、第三人协商，在协商不成时，原告向被告申请撤销《房屋建筑工程竣工验收备案表》，责令停止使用，重新组织竣工验收。被告在法定期限内未作出书面答复，被告、第三人以超过六个月的诉讼时效辩解，不符合事实，也不符合法律规定，法院不予支持；第三人即建设单位办理工程竣工验收备案应当提交的材料是法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，而被告在未取得建设工程竣工验收规划确认书、消防验收意见，环保、水利验收意见书等情况下，向第三人瑞泰公司颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》同意备案具体行政行为，违反法定程序，其法定程序是取得规划确认书–组织竣工验收–颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》–房屋登记机构办理房屋所有权初始登记。被告、第三人以联合验收，竣工验收备案时是按照开化县人民政府文件实施的辩解与法律法规规定程序不相符合，法院不予采纳。而该文件并未规定先验收备案，再颁发规划核实确认书，只规定联合验收，根据联合验收意见应在五个工作日出具规划核实确认书，不违反法律法规规定，故被告、第三人的辩解不能成立，法院不予采纳。

被告作出的房屋建筑工程竣工验收备案同意备案，资料不全，主要证据不足，应予撤销。被告辩解发放备案表是按开化县人民政府文件实施，第三人是按被告要求提供的辩解，理由不充分，法院不予采纳。原告诉请判令被告责令第三人停止使用东方广场项目；重新组织竣工验收，建设单位对不合格的建设工程按照合格工程验收和未组织竣工验收，擅自交付使用的的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款的诉讼请求。被告、第三人辩解称不是被告职责，主体不符，第三人认为且是纠正，理由成立，法院予以采纳，对原告该项诉请，法院不予支持。为此，根据《浙江省城乡规划条例》第四十四条、《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法（试行）》第十六条、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条和《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决：一、撤销被告开化县住房和城乡建设局2014年11月12日颁发给浙江开化瑞泰置业有限公司《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行政行为；二、被告开化县住房和城乡建设局在六十日内依法重新作出颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行政行为；三、驳回原告叶颖的其他诉讼请求；四、本案受理费50元，由被告开化县住房和城乡建设局负担（限判决生效后十日内交纳）。

上诉人开化住建局上诉称，1.一审认定叶颖以房屋漏水质量不合格拒绝收房，多次与开化住建局及瑞泰公司协商，协商不成申请撤销备案表，开化住建局在法定期限内未作出答复而起诉等事实错误，与起诉状中关于拒绝收房理由的陈述及证据反映的事实相悖。2.一审适用法律错误，本案超过六个月的起诉期限。2014年11月12日该局向瑞泰公司颁发了《房屋建筑工程竣工验收备案表》，2014年12月26日，瑞泰公司通知叶颖收房，叶颖以房屋漏水质量不合格拒绝收房，而后于2015年8月6日向该局发出书面通知，要求撤销上述备案表。由此可知，叶颖于2014年11月12日或2014年12月26日就已经知道上诉人作出的被诉行政行为，对该行政行为不服，应在六个月内起诉，其至2015年10月向法院起诉，超过行政诉讼法第四十六条规定的六个月起诉期限。且其向上诉人发出书面通知的行为也不能导致起诉期限的中止或中断。请求二审法院撤销原判，裁定驳回起诉。本案审理过程中，上诉人开化住建局向本院书面申请撤回上诉。

上诉人瑞泰公司上诉称，1.一审认定事实错误。认定“原告以房屋漏水质量不合格拒绝收房，多次与被告、第三人协商”、“而该文件并未规定先验收备案，再颁发规划核实确认书，只规定联合验收”之事实，与客观事实不符。2.原判适用法律错误。其一，房屋验收备案是可以通过补齐相关材料纠正程序瑕疵的，一审以撤销再重作的方式判决于法无据。其二，叶颖与涉案的颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行政行为没有利害关系。3.在《开化县房地产开发等经营性项目竣工联合验收试行办法》进行有效性审查结果出具前，本案是不能直接作出撤销《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行政行为，否则司法与行政规定相悖。故请求二审法院查明事实依法改判或发回重审。

被上诉人叶颖答辩称，1.本案起诉未超过起诉期限。叶颖于2015年8月6日向开化住建局发出《撤销〈房屋建筑工程竣工验收备案表〉责令停止使用，重新组织竣工验收的申请书》，但该局收到申请书后一直置之不理，起诉期限应当自行政机关收到申请后2个月答复期限届满之日2015年10月6日起计算，叶颖于2015年10月12日起诉，未超过起诉期限。2.叶颖与《建设工程竣工验收备案表》的颁发具有直接的利害关系，原告主体适格。其一，《商品房买卖合同》约定，瑞泰公司必须将建设工程竣工验收合格，取得建设工程竣工验收备案证明的房屋交付给叶颖。而没有取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》的房屋不得进行房屋登记，因此该备案表是否合法，与叶颖有直接的利害关系。其二，本案是针对开化县住建局对叶颖向其反映违法发放竣工验收备案表、瑞泰公司违法交付房屋的事宜置之不理，构成行政不作为才提起的诉讼，叶颖系其中的行政相对人，具有利害关系。3.原判认定“原告以房屋漏水质量不合格拒绝收房，多次与被告，第三人协商”，完全符合客观事实，且拒收房屋原因不影响本案定性及判决。4.开化县住建局向瑞泰公司颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行政行为，事实不清，证据不足，适用法律错误，违反法定程序，应当被撤销。5.开化县人民政府开政办发（2010）84号《关于印发〈开化县房地产开发等经营性项目竣工联合验收试行办法〉的通知》，违背上位法，一审法院不予适用正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

上诉人开化住建局、瑞泰公司上诉后，原审法院已将相关证据材料随案移送本院。根据一、二审审理情况以及上诉人的上诉理由、被上诉人的答辩意见，二审中，主要围绕被上诉人叶颖的起诉是否符合法定条件，被上诉人叶颖一审法庭调查中申请增加“一并审查规范性文件”诉讼请求是否合法，被诉备案登记行政行为是否合法等争议焦点进行举证、质证和辩论。

二审庭审中，被上诉人叶颖提供了《公证书》、（2015）浙源律函字第5号《律师函》、《解除合同通知书》、《会议纪要》、《致瑞泰置业的函》、《房屋质量投诉书》等六份证据，用以证明叶颖因房屋质量问题与瑞泰公司协商未果，向开化住建局投诉反映，要求查处答复，但该局一直未答复等事实。两上诉人均认为相关证据落款时间位于一审庭审前，应在一审庭审前提出，不属于新证据，并对相关证据关联性及真实性提出异议。认为相关证据均用于证明房屋存在质量及协商问题，与本案被诉行政行为无关联性，并对上诉人叶颖的签名真实性提出异议。本院认为，上诉人在二审中提供上述证据，超过举证期限且无正当事由，根据《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款“原告或者第三人在第一审程序中无正当理由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳”的规定，本院均不予采信。

经审理，二审查明的事实与原审基本一致。

本院认为，上诉人开化住建局在本案审理过程中申请撤回上诉，是对其诉讼权利的处分，没有损害国家利益、社会公共利益以及他人的合法权益，符合法律规定，本院予以准许。针对上诉人瑞泰公司的上诉，本院认为，该案争议焦点主要在于被上诉人叶颖是否具有原告主体资格及其本案起诉是否超过法定期限，被上诉人叶颖法庭调查中申请增加一并审查规范性文件的诉讼请求是否符合法律规定，被诉备案登记行政行为是否合法。

（一）关于叶颖是否具有原告主体资格及其本案起诉是否超过法定期限。本院认为，被诉房屋建筑工程竣工验收备案登记行政行为系针对上诉人瑞泰公司开发的东方广场建设项目作出，被上诉人叶颖作为购买该建设项目商品房的业主，与被诉行政行为具有利害关系，原告主体适格。上诉人关于原告主体不适格的意见不成立，本院不予采纳。针对起诉期限，本院认为，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第一款规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当自知道或者应当知道作出行政行为之日起六个月内提出。法律另有规定的除外。”本案中，叶颖自认于2015年7月17日到相关部门复印涉案备案表时知道被诉行政行为内容，其至2015年10月12日提起本案诉讼，未超过六个月，起诉符合法定期限。两上诉人以叶颖在起诉状中自认2014年12月26日拒绝收房时就已经知道瑞泰公司未取得《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》为由，主张叶颖拒绝收房时即已知道被诉行政行为内容，起诉期限应自此计算。本院认为，该自认只能证明叶颖当时知道涉案工程未取得规划核实确认书，不能证明其已经知道被诉备案登记行政行为内容，两上诉人相关上诉意见不能成立。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十七条第（一）项规定，被告认为原告起诉超过起诉期限，应当承担举证责任，开化住建局未提供充分证据证明叶颖本案起诉超过期限，应当承担举证不能的法律责任。故对两上诉人关于叶颖起诉超期的上诉意见，本院均不予支持。

（二）关于被上诉人在一审中增加一并审查规范性文件诉讼请求是否符合法律规定的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十条规定：“公民、法人或者其他组织请求人民法院一并审查行政诉讼法第五十三条规定的规范性文件，应当在第一审开庭审理前提出；有正当理由的，也可以在法庭调查中提出”。本案中，叶颖在一审法庭调查宣读起诉状时以“基于被告答辩”为由，要求增加一并审查规范性文件的请求，不构成上述司法解释规定的正当事由。因根据一审法院送达回证显示，一审法院已于2015年11月15日向被上诉人叶颖送达答辩状副本，原告具备充分的时间在2015年12月11日一审开庭审理前提出，其至法庭调查阶段以基于答辩意见为由请求增加该诉讼请求，缺乏正当事由。所增诉讼请求不符合法定条件。一审法院准许增加并就此作出实体裁判存有不当，本院予以指正。据此，上诉人针对该新增诉讼请求提出的上诉意见，本案亦不予审查。

（三）关于被诉备案登记行为是否合法的争议焦点。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。建设单位应当在竣工验收后六个月内向城乡规划主管部门报送有关竣工验收资料”、《浙江省城乡规划条例》第四十四条第五款“未取得建设工程规划核实确认书的，建设单位或者个人不得组织竣工验收”、住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款“建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件：……（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；”、《浙江省建设工程竣工验收规划认可办法》第十六条“建设工程竣工验收规划确认书是建设工程竣工验收备案的材料之一。”等规定，建设工程竣工验收备案应当符合“取得建设工程规划核实确认书等法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件”的要件，本案中，开化住建局2014年11月12日作出被诉房屋建筑工程竣工验收备案行为，但涉案工程2014年12月2日取得环保验收意见，2014年12月23日取得消防验收意见，2015年3月13日取得《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》，建设工程竣工验收备案登记缺乏法定要件。开化住建局对不符合法定要件的涉案建设工程竣工验收予以备案违反法律规定。原审法院以此为由判决撤销正确。但因根据住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四、第五、第八条规定，县级以上地方人民政府建设主管部门在负责本行政区域内工程的竣工验收备案管理工作中，不仅负有依法审查备案申请是否符合条件的职责，对于发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，备案机关应在收讫验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。故对于涉案建设工程是否符合竣工验收备案登记条件及如何处理相关备案申请，需要备案机关依法审查后才能确定。原审法院直接判令开化住建局限期重新作出颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》的行政行为，存有不当，本院予以纠正。被上诉人叶颖在一审中还提出了责令瑞泰公司停止使用东方广场项目，重新组织竣工验收的诉讼请求，因该两项诉讼请求涉及备案机关重新作出行政行为的具体内容，应由备案机关在重新履行竣工验收备案职责过程中根据审查结论予以确定，法院不宜代为履行行政职责直接裁判。据此，原审法院判决驳回该两项诉讼请求正确。

另外，两上诉人还提出一审认定“叶颖以房屋漏水质量不合格拒绝收房”事实错误的上诉意见，因叶颖拒收房屋的具体原因与本案被诉行政行为无关，不属于本案审查范围。原审关于拒收原因的认定存有不当，本院予以指正。

综上，原审判决认定基本事实清楚，审判程序合法，但适用法律错误。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持浙江省开化县人民法院（2015）衢开行初字第10号行政判决第一项、第三项；

二、撤销浙江省开化县人民法院（2015）衢开行初字第10号行政判决第二项；

三、责令开化县住房和城乡建设局在收到本判决书之日起30日内重新对浙江开化瑞泰置业有限公司东方广场竣工验收备案申请进行处理。

二审案件受理费，开化县住房和城乡建设局上诉部分50元减半收取25元，由其自行负担；浙江开化瑞泰置业有限公司上诉部分50元，由其自行负担。

本判决为终审判决。

审判长　朱桂英

审判员　骆春华

代理审判员　颜朝童

二〇一六年五月二十七日

书记员　何　辛

二、浙江开化瑞泰置业有限公司、叶颖商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理法院：　浙江省衢州市中级人民法院

案　　号：　（2017）浙08民终177号

案　　由：　商品房预售合同纠纷

裁判日期：　2017年04月24日

浙江省衢州市中级人民法院

民事判决书

（2017）浙08民终177号

上诉人（原审被告）：浙江开化瑞泰置业有限公司。

法定代表人：周金峰，董事长。

委托诉讼代理人：徐芳，浙江天赞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈信国，浙江天赞律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：叶颖，女，1991年2月18日出生，汉族，住浙江省开化县。

委托诉讼代理人：滕玲玲，浙江锦丰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王雷，浙江锦丰律师事务所律师。

上诉人浙江开化瑞泰置业有限公司（以下简称瑞泰置业公司）因与被上诉人叶颖商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2016）浙0824民初1554号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

原审法院审理认定：被告瑞泰置业公司经营房地产开发、销售、室内装修、租赁房屋等业务。2014年1月6日，原告与被告签订了《浙江省商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于开化县南湖旅游综合开发地块东方广场第18幢商品房，房屋总价款为818万元。双方在合同第九条第一款中约定“出卖人应当在2014年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明或验收会议纪要；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。”在合同第十条第一款第二项中约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且办理完成退房手续后30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1﹪向买受人支付违约金。”在合同第十二条第一项中约定“商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收对接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单…出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2014年1月6日，原告支付被告购房款318万元。2014年3月13日，原告以购房为由向中国农业银行股份有限公司开化县支行贷款500万元，双方在《个人购房担保借款合同》（合同编号：33020120140026152）中主要约定借款利率为年利率6.55﹪（以借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率为准）、逾期利率为年利率9.825﹪、还款方式为等额本金、借款期间遇中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整的则自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整。原告截止至2015年8月13日已返还中国农业银行股份有限公司开化县支行借款本金708333.39元并依约支付借款利息422008.3元。2014年3月14日，原告支付被告购房款500万元。2014年10月21日，原告与杭州圣都装饰设计工程有限公司签订了设计合同，并于2014年10月22日支付设计费5万元。2014年12月26日，被告向原告发出交房通知书，通知原告于2014年12月30日（9：30-16：30）前来办理收房交接手续以及原告未按规定时间办理领房手续导致被告不能交房的，其后果应由原告承担。2014年12月27日，原告又与杭州圣都装饰设计工程有限公司签订了装修施工合同，并于2015年1月2日支付其工程款10万元。2015年4月15日，原告及其他四户业主与被告就涉案房屋渗水、漏水的维保问题以及逾期交房违约责任进行磋商，并约定如被告对房屋漏水问题没有实质性、有效性的解决方案，并且再行推诿逾期交房违约责任，则原告要求解除合同。2015年4月27日，原告及其他四户业主发函至被告，对房屋漏水及逾期交房违约金等问题提出处理意见，并要求被告于2015年5月11日前给予答复，但无果。2015年7月13日，原告为提起诉讼委托浙江锦丰律师事务所代理，并支付律师代理费10万元以及约定后续需按本案标的额的3﹪支付律师代理费。2015年8月11日，原告委托浙江锦丰律师事务所向被告发函，告知因被告交付的房屋不符合交付条件，且逾期交房超过90天，双方于2014年1月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日已解除。

被告瑞泰置业公司关于涉案房屋在内的房产项目于2014年9月组织竣工验收，于2014年12月31日召开了竣工联合验收会议。但该前述房产项目于2014年12月2日取得环保验收意见、于2014年12月23日取得消防验收意见，开化县规划局于2015年3月13日出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》。开化县住房和城乡建设局曾于2014年11月12日向被告颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》，后因违反法定程序于2016年5月27日被浙江省衢州市中级人民法院（2016）浙08行终13号行政判决予以撤销。2016年7月15日，开化县住房和城乡建设局复核备案后重新向被告颁发《房屋建筑工程竣工验收备案表》。

原审法院审理认为：原告叶颖与被告瑞泰置业公司签订的《浙江省商品房买卖合同》，其主体适格、内容合法、意思表示真实，为有效合同，具有法律效力。双方均应按照约定全面履行自己的义务。双方在合同明确约定了“涉案房屋须经竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明或验收会议纪要以及取得法律、行政法规规定应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件的交付条件。”以及“被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担”。被告于2014年9月组织竣工验收，于2014年12月31日召开了竣工联合验收会议，但直到2015年3月13日才取得由开化县规划局出具《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》，根据《浙江省城乡规划条例》第四十四条第五款“未取得建设工程规划核实确认书的，建设单位或者个人不得组织竣工验收。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”之规定，被告组织的联合验收违反了法律、行政法规的强制性规定，且被告于2016年7月15日才取得由开化县住房和城乡建设局复核备案颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》。故被告通知2014年12月30日交房时，并不能合法持有上述文件，涉案房产并不具备双方合同约定交付房屋的条件，被告于2014年12月26日在涉案商品房未达到交付条件的情况下即向原告发出交房通知书，并不能约束买受人，原告有权拒绝收房。且被告于2016年7月15日才取得由开化县住房和城乡建设局复核备案颁发的《房屋建筑工程竣工验收备案表》，涉案房产在完全符合合同约定交付条件时已逾期超过90天。原告虽曾与被告就涉案房屋的渗水、漏水以及违约责任等相关事宜进行磋商，但均在被告取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》之前，涉案房屋在此期间也并不符合合同约定的交付条件，在原告并未明确表示接收房产、选择继续履行合同时，原告仍保留行使合同约定解除权的权利。原告对房屋是否装潢设计以及支付相关费用系其自由处分，与原告是否同意接收房产以及是否选择继续履行合同无必然联系。原告现主张双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日解除合同，符合合同约定，故应予以支持。被告逾期交房并且超过90天的行为构成违约，应承担违约责任，除返还原告购房款外还应赔偿原告其他合理损失。本案中，原、被告签订的合同中虽明确约定逾期交房90天导致合同解除的违约金按买受人已付房款1﹪支付，但结合原告在本案中的实际利息损失，该违约金约定标准明显低于给原告造成的损失，故法院依法对其予以调整。对于原告已付房款中318万元的利息损失，应自支付购房款的2014年1月6日起以3180000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止较为合理。对于原告已付房款中500万元的利息损失，结合原告向中国农业银行股份有限公司开化县支行贷款的借款年利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率的事实，原告虽以等额本金还款方式已清偿部分借款本金，但该部分资金仍存在利息损失，故原告利息损失应自支付购房款的2014年3月14日起以5000000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止较为合理。故法院对于原告主张超过上述利息损失部分的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告赔偿涉案房屋设计费240000元及委托装修工程款100000元的诉讼请求，经查原告实际支付设计费50000元、装修工程款100000元。该费用超过被告订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故法院对原告该项诉讼请求不予支持。对于原告要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求，因本案不属于法定由被告方承担律师代理费的情形，且原、被告对此并无约定，故对其不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条以及《浙江省城乡规划条例》第四十四条第五款之规定，经原审法院审判委员会讨论决定，判决：一、原告叶颖与被告浙江开化瑞泰置业有限公司于2014年1月6日签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日解除；二、被告浙江开化瑞泰置业有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告叶颖购房款8180000元并支付利息（利息计算方法：购房款3180000元，利息自2014年1月6日起以3180000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止；购房款5000000元，利息自2014年3月14日起以5000000元为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计付至款项还清之日止）；三、驳回原告叶颖的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间完成给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费84639元，由原告叶颖负担4939元，由被告浙江开化瑞泰置业有限公司负担79700元，定于判决生效之日起十五日内交纳。

判决后，浙江开化瑞泰置业有限公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决关于一审原告曾与一审被告就涉案房屋的渗水、漏水以及违约责任等相关事宜进行磋商时，涉案房产不符合合同约定的交付条件的认定，明显属于认定事实错误。1.案涉《房屋建筑工程竣工验收备案表》未被撤销前为合法有效文件。现行行政法规没有规定竣工验收备案表被撤销自始无效。《房屋建筑工程竣工验收备案表》仅是因程序原因被撤销。涉案房产在竣工验收备案表撤销前已办理权属证书，可表明原备案表在撤销前为合法文件。2.被上诉人于2015年4月多次与上诉人就房产问题进行交涉，假定规划核实确认书是2015年3月13日取得，那么双方交涉时，涉案房产符合交付条件。二、一审判决关于本案中被上诉人未明确表示接收房产、选择继续履行合同，因此，其仍保留行使合同约定解除权的认定，与客观事实不符。1.合同解除条件成就后，被上诉人以业主身份提起行政诉讼，确认其为行政行为的直接利害关系人，可见被上诉人选择继续履行合同。2.合同解除条件成就后，被上诉人以业主身份参与房产维修事宜并提出要求。3.被上诉人按合同关于继续履行合同的违约金支付标准向上诉人主张违约金赔偿。4.被上诉人在合同解除条件成就后，约2015年5-6月，在电视台及涉案房产门口发布出售房产广告，并以所有人身份向第三人对外协商、出售涉案房产。三、一审判决关于被上诉人保留行使合同约定解除权的权利、其主张双方签订的《浙江省商品房买卖合同》于2015年8月13日解除、符合合同约定的认定，属认定事实错误。1.被上诉人在合同约定的条件成就时，选择继续履行合同，就放弃了约定的解除合同的权利。2.根据双方合同约定，被上诉人诉请的各项理由不享有约定解除权。被上诉人解除合同理由有：一是交付时未取得规划核实确认书；二是竣工验收备案表被撤销；三是房产存在漏水质量问题。合同并未约定瑕疵交付被上诉人有解除权，漏水非结构性质量问题。四、一审判决关于被上诉人对房屋是否装潢设计以及支付相关费用系其自由处分，与被上诉人同意接收房产以及是否选择继续履行合同无必然联系的认定，明显与常理不符，属于认定事实错误。五、退一步来讲，即使判令解除双方之间的合同关系，上诉人也仅需按照合同约定的方式去承担损失赔偿责任，因此一审判决关于结合被上诉人在本案中的实际利息损失，已付房款1%的违约金约定标准明显过低应予调高的认定，缺乏事实依据，属于错误认定。损失赔偿不能仅限为损失增长部分，而应当结合案情综合分析，涉案房产行情低走，才导致本案发生，因此判令解除合同，退还全额房款足以弥补被上诉人的全部损失。在合同解除的情况下，违约赔偿应当依据双方合同约定方式处理，一审调高违约金错误。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。

被上诉人叶颖答辩称：一、《房屋建筑工程竣工验收备案表》被撤销后，自被撤销之日起失去法律效力，撤销的效力可追溯到行政行为作出之日，自始无效，上诉人的交房不符合合同约定条件，被上诉人当然有权拒收。二、在行使合同解除权和继续履行合同的问题上，上诉人错误地认为被上诉人只能二选一，事实上两项权利被上诉人均可行使。解除权是法律赋予被上诉人的特殊权利，被上诉人可以随时行使。三、上诉人于2014年12月30日通知被上诉人收房，不符合交房条件，被上诉人有权拒收并有权解除合同。上诉人于2015年3月13日才取得开化县规划局出具的《浙江省建设工程竣工规划核实确认书》。由此可知，被上诉人在交房时并没有取得规划部门出具的认可条件，《房屋建筑工程竣工验收备案表》也被撤销，因此根本不符合合同约定交房条件。再根据合同约定逾期超过90天的，被上诉人有权解除合同，因此，一审确认双方之间的合同于2015年8月13日解除完全正确。四、一审判决按照同期银行贷款利息计算被上诉人的实际损失符合法律规定，目前房价上涨猛烈，根本不存在房产贬值需要弥补损失的问题。五、上诉人组织的联合验收违反了法律、行政法规的强制性规定，不仅程序错误，而且由于没有起到真正的验收和备案的作用，造成房屋实体上存在严重的质量问题，而开化县住建局没有纠正错误、重新竣工验收，就在现有的《竣工验收备案表》上进行复核，程序上和实体上均是错误的。

二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。

经审理，本院查明的案件事实与一审法院判决认定的事实基本一致。

本院认为：本案二审的争议焦点是被上诉人是否有权单方解除合同以及违约金数额如何确定的问题。双方当事人在商品房买卖合同中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。商品房买卖合同中还约定了交付时间及条件，出卖人应当在2014年9月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人：1.工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明或验收会议纪要（以时间先者为准）；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、电、气、道路、排污等，具备商品房正常使用条件。根据已查明的案件事实，上诉人于2015年3月13日取得规划部门出具的建设工程竣工规划核实确认书。上诉人通知被上诉人于2014年12月30日办理交房手续，在该交房时间，上诉人并未取得规划部门出具的建设工程竣工规划核实确认书，不符合法律规定及合同约定的交房条件，上诉人交房逾期达90日以上的事实可以认定。故被上诉人有权根据合同约定单方解除商品房买卖合同。被上诉人一直未接受涉案房屋的钥匙，上诉人以被上诉人提起行政诉讼、发布广告、行使业主权利等为由认为被上诉人已选择继续履行合同，无事实依据。被上诉人于2015年8月13日向上诉人发律师函解除商品房买卖合同，符合合同约定，一审法院认定双方商品房买卖合同于2015年8月13日解除，并无不当。关于违约金数额的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加。双方商品房买卖合同约定逾期交房导致合同解除，出卖人按买受人累计已付购房款的1％向买受人支付违约金。双方约定的违约金数额，在出卖人较长时间地占有买受人已付房款的情况下，明显低于买受人的实际损失。一审法院综合本案情况，酌情确定以已付购房款为本金按中国人民银行同期同档次贷款基准利率调整违约金数额，属合理范围。综上，上诉人浙江开化瑞泰置业有限公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费84639元，由上诉人浙江开化瑞泰置业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　王　勇

审判员　刘小伟

代理审判员　郑一珺

二〇一七年四月二十四日

书记员　胡芬芬

杨登基律师点评：

一、因开发商欺诈交楼，《房屋竣工验收备案表》被撤销后，从而论证开发商存在违法或违约强制交楼、逾期交楼等行为，从而达到解除合同退房赔钱的目的。因现在商品房绝大多数为期房，开发商一般按照《商品房买卖合同》约定交付房屋即可。现实中，因开发商在逾期交房后，为了规避合同约定逾期超过三个月购房者享有合同解除权条款，开发商可能会有在房屋尚未达到实际交付标准（物理交付属性与法律交付达标双重达标）情况下，欺诈购房者交楼，例如开发商为能取得整体的《竣工验收备案表》或规划、消防、环保等为能获得竣工验收情况下而强行交楼。

二、本案例具有非常典型性，其操作思路先提起行政诉讼撤销《竣工验收备案表》，从而得出开发商涉案楼盘并非获得竣工验收，未能达到实际交付标准。其次，再通过民事诉讼方式起诉开发商，以开发商竣工验收不合格强行交楼违法、违约 、涉案房屋达不到约定或法定交付标准或擅自变更规划、设计、逾期交房超过三个月为由解除合同。

三、本操作思路具有较大的操作难度，主要难点在于：首先，因商品房购买者一般为普通消费者，一般不愿意提起行政诉讼，虽然行政诉讼案件受理费统一为50元。其次，通过行政诉讼论证“规划核实确认、组织竣工验收、颁布《房屋建筑工程竣工验收备案表》、房屋登记机构办理房屋所有权初始登记”存在实体与程序错误，这对律师取证能力要求很高。最后，在行政诉讼胜诉后，如何在后续民事案件中起诉解除合同并获得赔偿，这也是对律师法理基础与专业能力要求很高。

四、本案件的诉讼策略属于组合拳策略，一般适用于标的物价值较大的别墅或商品房群体性案件。通过检索案例，律师也发现一些开发商在行政诉讼中会借鉴采用此策略。

杨律师在总结众多购房者起诉开发商解除《商品房买卖合同》要求退房退钱赔偿案例中，策略思路主要有如下几种：

第一、以开发商交付涉案房屋面积超过合同约定3%为由，起诉解除合同；（因该条款已在最高院司法解释中删掉，日后在《商品房买卖合同》中将删掉该条款）；

第二、以开发商逾期交房为由起诉解除合同。在开发商逾期交房后，购房者可委托律师发出《律师函》或发出《解除合同通知书》要求解除合同；

第三、以开发商擅自变更小区规划或房屋内设计（例如房屋内的户型、朝向等）为由解除合同；

第四、以开发商在涉案房屋并非达到法定与约定交付标准情形下强行交楼，从而以开发商逾期交房为由解除合同；

第五、以涉案房屋的主体结构存在严重安全隐患为由解除合同；

第六、以开发商存在虚假宣传或欺诈为由起诉撤销合同（例如开发商宣传的学区房、地铁等配套设施或开发商因虚假宣传被政府有关部门做出行政处罚为由）；

第七、其它结合《补充协议》或《装修合同》等双合同违规或非法提供首付贷等行为，论证开发商涉嫌违法、违规或违约等设法解除合同。

从律师角度，解除合同相当于将合同杀死，这必然涉及到非常严谨的操作手法与保留必要的证据步骤，从开发商存在违法或违约角度论证解除合同具有正当性与合法性，从而获得法院支持。

此外，在起诉解除合同时，我们也要注意起诉中的“起诉合同于xx年xx月xx日已被解约”与“确认合同已于xx年xx月xx日已被解除”的差异，否则可能会落入合同并重复解除的嫌疑。

综上，因本诉讼策略具有较高难度，且个案差异较大，对于解除合同中采取对应的诉讼策略，建议以咨询专业律师为准。