西安北何花园小区所在土地被法院查封 业主有房产证却无法交易

市民反映：

家住三桥附近的张先生反映，2003年哥哥购置了北何花园小区房屋一套，直到2019年才取得房产证。今年打算进行二手房产交易时，得知北何花园小区所在的土地被外地法院查封了，目前属于冻结状态，小区房屋不能进行交易。

记者调查：

5月30日，记者来到位于西咸新区阿房四路附近的北何花园小区。据张先生介绍，2003年5月哥哥从三桥房地产公司手中购置了这套房屋并签订了购房合同。当时五证并不齐全，但开发商说相关证件正在办理，并承诺200天内办好房产证。直到2019年，小区才张贴了可以办理房产证的通知，张先生通过通知发现，开发商已经变更为西安连腾房地产开发有限公司，张先生也向记者展示了该通知。2019年，张先生帮哥哥办好了房产证。

在哥哥的授权委托下，2022年4月底，张先生将房源信息登记在网络平台上，准备出售这套房子。很快，一家平台的工作人员通知张先生，他登记的房源信息已经被下架，无法进行二手房交易。“我当时很纳闷，就询问原因，工作人员说北何花园小区所在的土地因为纠纷被北京的法院查封了，目前无法进行交易。”对方的解释让张先生难以理解。张先生认为业主已经拿到了房产证，房子就属于个人财产了，开发商不管与谁有纠纷，都跟业主没有关系。

之后，张先生与西安连腾房地产开发有限公司一直负责北何花园项目的崔经理取得了联系。“他告诉我，北何花园所在的土地确实因开发商抵押一事被法院查封了，办证时不动产登记管理是由西安市负责的，当时土地抵押办证和买卖都不受影响。后来移交西咸新区管理后，政策和系统都不一样，所以就受影响了。”张先生表示自己听完后还是很疑惑，联系其他业主，发现大家都对此有疑问。

5月30日下午，记者与张先生及北何花园小区一些业主来到西安连腾房地产开发有限公司办公处，崔经理未在办公室。记者电话联系上崔经理，他告诉记者，在业主们办理房产证前，北何花园所在的土地就被抵押了。业主们的房产证之所以能办下来，是因为小区之前由西安市负责不动产登记的时候没有受到影响。说到这里，他以“正在开车”为由让记者1小时后再打过去。1个小时后，崔经理告诉记者，此事他们会继续与法院协商，6月20日会给业主答复。

5月31日上午，记者又与张先生一起来到西咸新区不动产登记中心。该中心不动产综合业务处工作人员回复，北何花园的土地确因抵押问题于2016年被北京的法院查封，根据房地一体相关政策，目前北何花园的房屋确实无法交易。“对于此事，我们已经将相关情况发函至北京的法院，目前只能等法院解封。”工作人员说。

既然2016年小区所在土地就被法院查封了，那么房产证又是如何办理的?张先生联系了2019年为他办理房产证的西安市不动产登记服务中心。工作人员称根据房地一体政策，在土地被查封的状态下可以办理房产证，只是不可以转让。“房产证可以办理是为了保障居民的物权，否则，房子在开发商手里会有被二次转卖的风险。北何花园的情况属于企业行为，只要法院解封了就可以正常交易，目前业主们只能耐心等待。”工作人员说。

对此，记者也咨询了律师。上海申浩(西安)律师事务所律师周文海表示，张先生的哥哥于2003年5月签订商品房买卖合同、支付房款，并于2003年下半年入住新居，开发商出售小区房屋后，未经买受人同意，不能再转让、抵押土地。抵押权人如果明知或应当知道地上房屋已出售并由业主入住的情况下，再与开发商设定抵押，属恶意行为，侵害了购房者合法权益，购房人可以向法院提出执行异议。

陕西许小平律师事务所的张震律师认为，该小区土地抵押行为发生在2016年前，而开发商给业主办证时间在2019年。本来开发商应当及时解押，开发商并未及时解押导致影响了业主对房屋的处分权，开发商应当赔偿业主的损失。针对目前土地使用权被抵押的情况，业主也可以向做出查封冻结决定的法院提起执行异议，看是否能够协调解封。 记者 王甜甜

来源：西安晚报