首例：因疫情起诉房东减租，房东租客都担责

黄某自2018年8月1日起承租江西省黎川县邱某店面从事理发行业，租赁期限3年，每月按期缴纳租金1600元。2020年1月24日，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应。黄某为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，自2020年1月24日起关闭理发店，暂停营业。随着疫情的有效控制，黎川县市场监督管理局于2020年2月21日下发有序恢复商业网点营业的通告。

黄某于2月22日开店营业，在同邱某沟通减免停业期间部分租金无果后，于3月3日向邱某支付了2、3月份租金3200元。3月4日，黄某向黎川县人民法院起诉，要求邱某减免疫情停业期间部分租金700元。

来源：江西法院网

无论商业用房还是居住用房，租金应该全部免还是大家共同来承担呢？

嘉宾：杨绍云

云南云子宇靖律师事务所主任

方弘：首先，疫情期间，除了理发行业、餐饮行业、旅游行业等，很多公司都是停业状态。尤其是娱乐行业，如KTV、电影院都已经停业了快大半年了，到现在还没有开业。这部分的租金成本到底应该谁来承担？可以减免吗？

杨绍云律师：严格从法律意义上来看，疫情是属于一个不可抗力的范畴，但是因为不可抗力从而得以减免的只是一个违约责任，而不是直接减免租金。因此，新冠肺炎疫情不见得必然导致租户少交或者是减交租金。

近日，国家发展改革委等8部门发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》做了实施房屋租金减免的规定：

（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。

（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现经营困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。

（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。

方弘：您认为因为不可抗力的影响违约责任是可以减免的，违约责任是指什么？

杨绍云律师：比如，租金付不出来，可以迟延支付。承租人如果因为不可抗力导致支付不了租金，通常是要通知对方。但是，这次疫情是大家众所周知的事件，承租人通知义务会弱化一些。

但是，在不可抗力导致合同不能够正常履行的情况之下，可以减免的或者抗辩的，就是违约责任。租赁物即房屋一旦交给承租方之后，就会持续计算租金，而这个期间发生了一些不可抗力的损失，如果承租方不承担，是不是就必然要由出租方来承担损失呢？出租方单方承担租金损失也不公允。

方弘：这个案件当中，黄某一个月的租金是1600，他希望能够双方共担，即各自承担700。这个请求会得到法院的支持吗？

杨绍云律师：这基本上还是属于公平的。因为，新冠疫情是大家不可预见、不能控制的一种客观情况，因此导致的损失应该是大家的。

一方面政府出台了国有资产出租的租金由国家买单，小微企业、个体工商户可以减免部分的一般是三个月。同时，上述文件也鼓励大家通过协商一致动员、倡导、鼓励出租方给予承租方一定的租金减免。另外，就是及时延长租赁房屋使用期限。比如，约定是3月1号到期的，承租方可以再使用三个月，也是一种变种减免租金的形式。

方弘：在起诉的时候，如果黄某让房东承担全部一个月的租金1600，可能就不一定会得到支持。如果是双方分摊成本，相对来说在法律上的依据更充分一些是吗？

杨绍云律师：对。这样更有依据，也更有说服力。这相当于大家都因为不可抗力这样一个公共卫生事件，为社会做了贡献。大家每个人都承担一定的责任，从这个意义上来讲，合理性更多一些。

当然，更多个案的处理要看法院的自由裁量权而定。而适用租金减免的不是所有的房屋经营租金，而是营业活动和此次疫情有直接关系的行业，并且和合同履行有直接关系。

方弘：店主黄某协商不成就起诉了，如果承租人请求房东减免租金，但是对方不同意，是不是只能打官司了？还有什么其他的办法？

杨绍云律师：除了协商调解，就只有起诉，没有别的选择。

江西省黎川县法院认为新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担根据不可抗力免责规则。经调解未果后，判决邱某减免黄某疫情停业期间部分租金700元。宣判后，双方均未上诉。

方弘：还有一部分就是居住房屋，比如因为在学校周边租了房子，但学校不开学，大学生又回不去。这个期间的租金又可不可以减免？还有一些城市已经半封城的状态，外来人都要隔离。所以，有些人就没有办法回到租住的房屋。那么，这期间的房租又是否可以减免？

杨绍云律师：我认为个案的差异还是会比较大，如果是涉及金额比较多，个人建议也可以向法院主张用各种恰当的方式来进行调整。但需要说清楚的是，一方面疫情不是法律规定强制的、必然不交租金的理由。承租人可以要求减免，法院多半也会根据这个事件本身对社会经济以及当事人造成的影响，酌情支持一部分或者是相应的请求。

但是，这是法院的自由裁量权，不是一个法定的、必然免责的理由。

在当前疫情状况下，不管是法学界还是司法实践当中也多有探讨，总体趋势是采用公平对待的原则调剂和平衡。

方弘：这和经营类用房还不一样，它可能适用的条件更严格一些。法官的自由裁量总该有一个大概的标准吧？

杨绍云律师：本案中，大家对房租各半或者大家都应该承担一定的社会责任和义务，基本上是公允的。不可抗力引起的法律后果通常有以下两种，

一、合同可以解除，不再履行，不需要承担违约责任。

二、继续履行，但可以延期或者适度减轻当事人一定的责任，而且还要有直接的关联性才公平。例如，因为封城，有人自己就被封在屋子里。在武汉租了房子，城都封了，我也走不了了。这笔租金要不要交？承租人实际也在正常使用。另外，本来我是放假要回家的，不打算租了，但是现在回不去，要租了。租金怎么办？

不同的情况，法官在个案中会平衡或衡量。我个人认为不会有统一标准，因为从法律上来说，尤其在租赁合同当中，出租方是不是有义务必然的不收租金？法律没有明确规定！

方弘：民法的一大原则就是公平原则，它要求以社会正义、公平的观念来处理当事人之间的纠纷。市场参与主体不该享有任何特权，也不该履行任何不公平的义务!