法拍房淘金中法律尽职调查要点分析

今年以来，随着国家“房住不炒”“共同富裕”的定位和各地区一系列房地产新政的落实，供需两侧发力的调控政策效果开始显现，各地的房价也开始回归理性通道。在这种背景下，近年来火热的“法拍房”市场，是否仍值得我们去淘金？是否还有漏可捡？如果要参与，作为普通竞拍人应该如何做好尽职调查，最大程度规避风险？本文将给您一一解答。

一、“法拍房”数量众多，适合你需求的，才是最好的。

以笔者最近帮客户竞拍成功的一套东莞市塘厦中心区的房产为例，该房产是东莞商业银行的宿舍楼，带电梯，面积125平，早期的单位福利房公摊面积都很小，实用率高，唯一的缺点是目前未办理房产证，因此法院拍卖的也是该房屋的买卖合同权益，法院也向该单位发协助调查函，东莞银行塘厦支行对法院的复函中明确“被执行人与我行签订的买卖合同中，并无对买受人有任何限制性的规定”。因此，以后可以办理办产证了，我们可以凭借法院出具的“协助执行通知书”及“执行裁定书”来办理。

基于以上两点，客户竞买的主要目的也是用于自住，短期内是否能办证也无特别需求，于是果断出手竞拍，最后该房产以底价85万成交，折合单价6800元/平方米，相对于2021年7月塘厦的商品房平均单价23681元/平方米来说，肯定是“淘金”成功。

竞拍成功截图：

东莞银行复函：

二、法拍房法律尽职调查要点。

（一）涉拍房屋的基本情况，房屋周边情况，租赁情况等。

1.涉及到房屋的基本情况，正常来讲，我们都可以在拍品详情中查看，其中竞买公告中已经包含标的物的区位，建筑面积，房屋用途，使用年限等，这里不再赘述。特别要提示的一点，要注意该标的物调查情况说明里面土地权属一栏是属于国有出让还是划拨，如果是划拨性质，则过户时还需要按面积补地价，这也是一笔不小的费用，需要在竞拍之前就考虑到。

2.房屋周边情况，包含有周边道路，交通便捷度，公共配套（商业、小区、学校、医院等），周边环境等。建议在进行周边情况调查时，可以多咨询周边的房屋中介，小区保安等，以便对涉拍房屋的相关情况有更全面的了解。在实地调查的同时也可以落实涉拍房屋的租赁情况，这关系到竞拍成功后是否可以顺利交吉，十分重要。

（二）涉拍房屋的税费情况。

涉拍房屋的税费情况是我们需要重点关注的，很多时候单纯看竞拍单价以为买到就是赚到了，但是实际计算税费后才发现这是个“烫手山芋”，比如之前深圳市罗湖区的一套法拍房竞拍价为370万，但实际需要缴纳的税费却达到242万。各地区的司法房交易的税费计算方式都有不同，比如深圳市，可以按照以下表单计算：

不同的成交价格，税费的数额也不同，因此，在竞拍前，要正确计算好应缴纳的税费，把税费算入购房的总成本，以免出现超出自己购房预算。

以深圳罗湖一个涉拍房屋为例，参照以下表单：

（三）涉拍房屋的现有产权人的情况。

对于很多竞拍人来说，竞拍后的房屋用于自住，那么该房屋是因为什么原因而被执行拍卖的，会不会存在“凶宅”的情况？如果该房屋“风水”不好，是否还适合拿过来自住？以上的问题，通过输入现有产权人的名字、执行案号、房产信息等关键词进行检索，都可以在以下几个网站获得基本的解答：

1、中国裁判文书网：https://wenshu.court.gov.cn

2、中国执行信息公开网：http://zxgk.court.gov.cn

3、全国企业破产重整案件信息网：http://pccz.court.gov.cn/pcajxxw/index/xxwsy

4、无讼、威科先行法律信息库、北大法宝等

（四）其他要注意的法拍房竞拍要点。

除了上述几点，对于不同地区的法拍房，我们还要考虑到竞拍人的自身购房资格，如：随着2021年8月“莞八条”的调控新政，东莞市的法拍房也被纳入限购范围，因此竞拍人在竞拍前需要确保自己有购房资格；限售期，即竞拍成功后，需要经过几年的限售期后才能出售，不同地区的法拍房限售的年限也不同，如：东莞法拍房的限售期是三年。

以上便是笔者总结的法拍房竞拍中，法律尽职调查必须注意的要点，最后，祝大家“房住不炒”、“共同富裕”，在法拍房竞拍中淘金成功。