物业五争议 民法典施行后有说法了

争议1

业主拖欠物业费能否参选业主委员会？

说法：2023年1月13日，中国人大网刊发《关于地方物业管理条例限制业主共同管理权有关规定的审查研究案例》，认为，部分地方物业管理条例未加区分地将业主未按时交纳物业服务费、专项维修资金等不履行业主义务行为与业主共同管理权挂钩，不适当地限制了业主的建筑物区分所有权，超越了立法权限，混淆了物权关系与合同关系，与《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》的有关规定不符，应予以纠正。理由有三：

1、从业主共同管理权的性质上看，业主共同管理权基于民事物权制度产生，是建筑物区分所有权的组成部分，除法律规定、国家公共利益需要或所有权人基于自己的意思表示加以限制外，任何组织和个人不得限制。

2、从民事法律关系的角度看，业主不按时交纳物业服务费、专项维修资金等未履行业主义务的行为可能涉及民事违约责任与侵害物权的侵权责任等，可通过追究其相应合同责任、侵权责任，或适用物权保护方式等途径实现权利救济，不宜一概限制或剥夺其所有权。

3、从立法权限上看，地方物业管理条例可以按照《中华人民共和国民法典》的有关规定对业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序作出规定，但无权设立、变更或消灭业主参选业主委员会资格、业主大会参会权和投票权等基于所有权产生的共同管理权。

据不完全统计，截至2022年8月，全国134件现行有效的地方物业管理条例中，有49件对业主参选业主委员会、参加业主大会、行使投票权等共同管理权的行使作了上述限制性规定，其中涉及省（自治区、直辖市）法规11件、设区的市法规35件、经济特区法规2件、单行条例1件。

争议2

协助安装充电桩是物业公司的义务吗？

说法：最高人民法院2022年12月27日 发布《关于为促进消费提供司法服务和保障的意见》，《意见》从四大方面提出30条具体服务保障举措。针对汽车消费保障，《意见》特别指出，“对于行政机关违法限制生产经营者建设汽车充电设施、物业管理公司无理阻碍业主建设汽车充电设施的行为，应依法予以规范，助力解决电动汽车消费中的痛点、堵点问题。”

山东省高级人民法院在其公众号“山东高法”刊发《物业不配合业主安装充电桩，法院判…》一文提及，针对物业公司“安装充电桩属于应当由业主共同决定的重大事项”之辩称，法院认为，民法典第二百七十二条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。余某的车位属于其专有物权，并不属于小区业主共有物权，不属于业主共同决定的重大事项。针对物业公司“出具允许施工证明不是合同约定义务”之辩称，法院认为，根据民法典第五百一十一条第五项之规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。安装充电桩是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备，物业公司将新能源汽车充电桩拒之门外，显然不利于社会发展进步和人民群众生活幸福提高。

争议3

前期物业合同期限只能约定固定期限？

说法：部分地方物业管理条例对前期物业服务合同规定了固定期限，如《福建省物业管理条例…》三十四条规定,“前期物业服务合同期限不超过三年”。《民法典》第九百四十条规定，“ 建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”由此可见，前期物业服务合同的终止时间，是以业主委员会或者业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效时间为准。

争议4

小区公共收益分配比例只能是三七开？

说法：《民法典》第二百八十三条规定，“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。”

因此，对此公共收益的分配，应当遵循约定优先的原则，不是三七开的一刀切做法。公共收益分配比例物业服务合同有约定的；从其约定（如（（2019）沪02民终7783号），公共收益分配比例物业服务合同没有约定的，参照地方性法规的规定（如（2020）闽05民终4772号））；公共收益分配比例物业服务合同没有约定，地方性法规也无规定的，法院酌定（如2021）沪02民终784号））。

争议5

《民法典》中“参与表决”如何认定？

说法：《民法典》第二百七十八条规定：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。这里的“参与”如何认定？特别是表决票已有效送达业主，业主未到场投票，是否可视同参与表决？

无锡中院（2022）苏02民终6685号《民事判决书》表示，“本院认为，何谓’参与表决’，按文义理解，应是一种积极、主动、明示的行为。法律虽然规定行为人可以明示或者默示作出意思表示，但同时又规定，沉默只有在法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思。在没有相关法律条文予以进一步规定的情况下，当事人不得对“参与表决”的概念随意解释，本案也无证据证明包括开发商在内的相关业主允定同意“送达了表决票就视为参与表决”，更无相关交易习惯可循，故对于业委会的该意见，本院不予采信” 。

上海第二中级人民法院（2022）沪02民初16号《民事判决书》表示，“本院认为，针对原告认为即便送达表决票的业主即视为参与表决，但应属“未明确意见表示”的表决票之主张，本院认为，《民法典》并未就业主如何表决同意作出规定，且依据《民法典》第一百四十条，行为人可以明示或者默示作出意思表示，沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。虽然在本次业主大会的决议过程中，部分业主因未提交表决票，而未能明确表达其意见，但在《议事规则》已对此情形有明确约定的情况下，可视为该部分业主以其约定的方式行使表决权。”

2022年1月14日，上海市第二中级人民法院以具有普遍法律适用指导意义为由，依职权决定从上海市黄浦区人民法院提级管辖本案。该案被评为2022年上海二中院“十大典型案例”。

以上两 个案例看似观点相佐，但如果业主未投票行为在《业主议事规则》有规定，两个法院的观点应会趋同。

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