房屋买卖中夫妻一方代签合同符合表见代理特征，应当确认合同有效

钟某与张某1系夫妻关系；王某某与吴某系夫妻关系。2013年1月，王某某、吴某欲将其二人所有的位于团结路团结小区19号楼2单元1001室房屋出售给钟某、张某1，双方针对房屋价格有过协商。2013年1月4日，钟某、张某1与王某某签订《楼房出售合同书》，约定钟某、张某1以420000元价格购买王某某、吴某所有的位于团结路团结小区19号楼2单元1001室房屋，付款方式为一次性付清。该合同第四条约定，在五年后，在办理过户手续时，王某某、吴某应积极为钟某、张某1提供所有过户具备的文件；第五条约定，五年后过户的费用双方各自承担，互不承担。该合同还对双方其他权利、义务进行了约定。钟某、张某1在该合同上签名捺印，王某某在该合同上签名捺印，并代替吴某签名予以确认。合同签订当日，钟某按照合同约定通过转账方式向王某某一次性支付房款420000元，王某某向钟某出具收条一张，载明收到购房款420000元。合同签订后，王某某、吴某按合同约定将房屋交付钟某、张某1，由钟某、张某1占有居住使用至今。

原告吴某向法院起诉请求：1.依法判令被告张某1、钟某(已去世)，张某3、张某2与被告王某某于2013年1月4日背着原告签署的《楼房出售合同》无效。2.判令诉讼费，鉴定费等其他费用等均由被告承担。

一审法院认为，依法成立的合同受到法律保护。本案中，钟某、张某1与王某某、吴某之间签订的《楼房出售合同书》是否有效，焦点在于王某某的代签行为应如何认定。

首先，关于王某某代签行为的认定问题。2013年1月4日，钟某、张某1与王某某、吴某之间对于案涉房屋转让事宜进行了协商，吴某对于要出售其与王某某共有的位于团结路团结小区19号楼2单元1001室房屋系明知。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”吴某与王某某系夫妻关系，并且双方当天已对出售房屋的事宜进行了协商，王某某在《楼房出售合同书》上代吴某签字，钟某、张某1有理由相信王某某已经征得吴某同意，符合法律上关于表见代理的规定。因此，王某某代吴某签字行为应当认定为有效，吴某主张签字无效的理由不能成立，一审法院不予采信。

其次，吴某主张王某某与钟某、张某1在签订《楼房出售合同书》中存在恶意串通的行为，该《楼房出售合同书》应属无效合同。但在庭审中，吴某未能提交相关证据证明钟某、张某1与王某某在签订合同中存在恶意串通行为，其应当承担举证不能的法律后果，故对其该主张，一审法院亦不予采信。钟某、张某1与王某某、吴某之间的《楼房出售合同书》合法有效，吴某主张合同无效的诉讼请求，一审法院不予支持。

一审判决：驳回原告吴某的诉讼请求。

一审判决后，原告吴某不服提起上诉。

二审认为，吴某、王某某均陈述在签订价款为420000元的《楼房出售合同书》之前，吴某在价款为450000元的《楼房出售合同书》上签字确认，该事实表明出售涉案房屋之前，吴某、王某某已经进行了协商，且知道买受人是张某1、钟某，吴某有出售涉案房屋的意愿。而张某1、钟某在与王某某签订价款为420000元《楼房出售合同书》时已知晓吴某与王某某系夫妻关系，合同中也明确约定了“甲方应积极为乙方提供所有过户具备的文件”，按照合同，甲方为王某某、吴某，乙方为张某1、钟某，即双方约定办理过户需要王某某、吴某进行协助，故张某1、钟某并没有欺瞒吴某的主观故意。

因房屋买卖系对家庭重要财产的处分，故张某1、钟某有理由相信王某某已征得其妻子吴某的同意从而代签合同，即相信王某某具有代理权，故被上诉人王某某代其妻子吴某在合同上签名确认，与张某1、钟某签订案涉《楼房出售合同书》的行为符合表见代理的规定，应认定该《楼房出售合同书》合法有效。对于上诉人吴某认为王某某代其签订案涉《楼房出售合同书》属于无权代理，合同对其无效的理由，二审不予采纳。吴某主张王某某与张某1、钟某恶意串通，但未提交证据证实，二审亦不予采纳。

二审判决：驳回上诉，维持原判。