年末惊喜！房贷利率降至3.7%终于有眉目，银行正面回复……

大家好，我是苏北哥！今天猛然醒来，发现距离2023年结束只剩最后一周时间，口罩解封后的第一个年头就要这样匆匆结束了！光阴如梭，对于谁都很公平！对上班族很公平，每天上班虽然辛苦，但却可以收获下周再上5天班，就可以享受元旦假期和迎新年的喜悦。

对今年已经买房的人很公平，因为明年的楼市走势阴晴不定，今天早上还看到一篇财经报道，谈到明年YH大放水的问题，受美元未来三年的降息周期影响，以及外贸预期势弱，明年的国内经济还需通过扩大内需来提振，而楼市作为提振内需最好的着力点和抓手，在明年应该获得更大力度的ZC支持，如果说今年ZC已经将“油门踩到底”；那明年就要将“油门踩到油箱里”！

一旦引擎被发动，市场触底回升，今年已经买房的人不是买在的波峰而是买在了波谷。

对于今年没买房的人也很公平！目前现有的购房优惠ZC大概率会延续至明年，一些全新的重磅ZC也会在明年加码释放，比如今年9月份出台的南京8区购房补贴XZ，原本规定的有效期是到今年的12月31日，如果要取消，按照南京一贯的做法，早在一个月前就已经发布公示消息，如今2023年还剩余最后7天，还没有任何动静，大概率是要“无声延期”了。

还有昨天六大行的存款利息调整，最多下调25bp，明年的房贷利率下调，几乎已经是板上钉钉的事情了！买房又能狠狠省下一笔！

01.

南京终于等到了！首套房贷利率即将下调，有银行已经回应：暂停发放贷款

近三天来的楼市新闻，全部被利率的事情包揽了！从本月20日，全新的LPR数据出炉，这个事儿就被拱上了热搜头条，虽然说本月LPR仍然是1年期3.45%、5年期4.2%，和上个月相比没出现一点变化，但何处惹了“众怒”，市场对降低房贷利率的呼声越来越高！

21日传出南京将进一步降低房贷利率的消息，媒体一线询问人民银行内部工作人员，回复称“此事正在走流程”

22日六大行联名降低存款利息，为接下来的房贷利率降低留足了空间。

连续的新闻轰炸和情绪渲染，可见南京首套房下调事宜绝不是捕风捉影，今天一早（12月23日）南京部分银行终于传来了最新动态。

今天一早，南京某银行贷款部经理向前来办理房贷的买房人称“目前银行放款一律暂停，只要不是客户硬性要求，银行方面不会主动放款”！面对突如其来的改变，该银行贷款部经理进一步解释说“停止放款的理由很简单，年底年初，很大概率会有新的贷款政策，银行建议到时再签新的合同。而这个新的贷款政策，正是买房人一直盼望的‘房贷利率’下降”

坊间关于这一ZC流传着诸多版本，有说是降首套房贷利率，也有说是首套、二套房贷利率一起降低的，但目前南京市场上主流的一种说法是：从首套房LPR减20BP（即4%），二套房LPR加30BP（即4.5%），下调为首套房LPR减50BP（即3.7%），二套房基准LPR（即4.2%）。

然而面对这种房贷利率下调方案，南京各家银行目前说法不一。

民生银行面对媒体的询问，回复的比较肯定，银行内部工作人员认为“南京首套房贷利率，肯定会降，但二套不好说，且下降幅度目前不好确定”。

招商银行也就此问题回答了媒体的咨询，该银行工作人员认为“南京房贷利率肯定会下调的，但具体什么时间点下调，目前银行方面没有收到具体通知”，招商银行还提醒媒体关注LPR发布时间，此言可能暗示了下个月也就是2024年1月20日发布新一期LPR之后下调。

工商银行面对媒体的询问，回答的最具体！工行工作人员认为“南京房贷利率一定会下调，但具体下调点数是否按照此前推测的，或者按照无锡、南通、徐州、淮安、常州那样将首付利率下调30bp，目前尚不好说，因为银行方面还没有接到相关通知，因为这个调降是需要上级银行申报的，审核通过之后才能执行”。

当然除了以上3家已经知悉“事情内幕”的银行以外，南京目前也有一些银行对此事表示并不知晓。

中国银行面对媒体询问，直接了当表示“未听说有相关ZC”，同时该银行工作人员也就近期暂停房贷事宜向媒体做出了分析和解释，他认为主要两个原因，第一暂停放款是为了下一步降低房贷利率，第二暂停放款也有可能是银行的“开门红储蓄”，所以暂时不发贷款。

苏州银行南京分行面对媒体询问，回答与工商银行相似，该银行工作人员认为“如果真的要降低南京房贷利率，银行方面需要获得从总行下发的报告信息，而目前南京分行尚未见到相关的报告信息”

从目前南京各大银行的回应来看，近期南京调降房贷利率一事应该不是“捕风捉影”，不少银行工作人员显然已经知道了一些内幕，只不过HT文件尚未下发，不敢提前向外界释放。

而作为购房者，北哥的建议是近期需要办理房屋贷款，可以和自己的贷款经理商量下，尽量延期，以免错过降息机会。虽然说目前部分银行已经暂停发放贷款，但也保不齐会有一些银行仍会发贷款，一旦过早签订房贷合同，就无法享受降息之后带来的优惠了！

南京目前完全符合降低房贷利率的客观条件，特别是首套房贷利率。

今年1月份，住建部、央行、金融委曾联合发声，从2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。

对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

本月15日全国70城房价出炉之后，南京11月份新房价格环同比分别下跌1%和2%，据此南京自8月份算起，已经连续4个月新房价格环同比下跌，早已符合以上规定要求。

同时相关文件中只是3个月房价连续下降可以调整首套房贷利率，至于二套房利率能否降低，这个还要看南京执行情况。

如果调整，这次南京首套房利率会降到多少，是3.7%吗？

北哥观点是如果调整，南京首套房利率会一步到位调整到3.7%，目前江苏省内除苏州、南京两座城市首套房仍执行4%的贷款利率以外，其余城市都已执行3.7%的标准，南京的4%利率是由LPR-20PB得来，而符合首套房利率动态调整机制规定的城市，将在现行利率基础上-30BP，也就是LPR-50BP，就算按照12月份的5年期LPR数值计算，同样是降至3.7%。

首套房利率从4%降到3.7%，等额本息贷款300万，贷30年，将省下多少钱？

4%利率，每月还款14,322.46元，总利息额2,156,085.19元。

3.7%利率，每月还款13,808.49 元，总利息额1,971,056.23元。

每月少还513元，总利息额少18.5万左右。

02.

江核隧道口金基山川江樾今日首开，去化数据出炉！开盘现场照片流出！河西、雨花两大新盘即将公开。

12月下旬以来，南京楼市市场热点完全转向江北，只因纯新盘金基山川江樾的首开。从11月上旬就开始在媒体上预热宣传，到12月18日正式领取首开销许，历时1个半月左右，“入选中国十大豪宅，江核隧道口封面，江北头部造城级楼盘”等等关键词与金基山川江樾的案名一起，成为南京楼市12月的高频热词。

12月18日，金基山川江樾领取了2、5、8三栋31F高层住宅，推出房源共300套。其中人才、无房各占91套。其中2号楼与8号楼为两梯四户设计；5号楼为两梯两户设计。

首开户型共分为5种，分别是：143㎡四房两厅两卫、171/195/253㎡四房两厅三卫，另有建面约413㎡空中跃层2套。

户型分布为143㎡位于2号楼内；195㎡（西边户）+253㎡（东边户）位于8号楼内；171㎡户型位于5号楼内。其中8号楼正对小区中央水景，属于楼王栋。

3栋楼销许均价为2号楼39011.8元/㎡；5号楼销许均价40088.55元/㎡；8号楼销许均价最高达到42224.27元/㎡

12月20日，金基山川江樾首开摇号中签率出炉，2、5号楼182套房源吸引了249组购房人报名，中签率为73.1%；8号楼18套房源没有达到摇号标准，选择平推。

金基山川江樾的开盘摇号，已经是江核时隔1年6个月之后的一次难得的摇号，记得上一次摇号还是2022年4月的晴樾府首开，推了500套房子，只有609组购房人报名，勉强摇号开盘，中签率只有82%。

为此，不少南京房产自媒体当天发文称“江核，终于摇号”

金基山川江樾的首开对于12月的江核乃至整个南京楼市来说，意义都是十分重大的！热销与否不仅将直接影响该项目本身后续推盘的市场接受度，甚至还将影响未来江核新房市场的走向（毕竟山川江樾是江核头部新房项目中首个以不到4万/㎡出售的楼盘，同时该项目目前又是江核品质的天花板）。

如果卖不好！说明江核新房市场探底还没有结束；如果卖好了，后续的仁恒江和花园、颐居G07、08、新居建设G13等高端项目明年开盘都会比较有谱！

目前金基山川江樾的首开去化数据已经出炉，首开300套房源，直到今天开盘结束去化了117套，去化率达到39%。

相较于今年很多楼盘，开盘一问就是“去化八成”的模糊数据，金基山川江樾将去化率精确到套数，某种程度上反映出数据的真实性。

今早9点，山川江樾首开仪式正式开始签到，据说开盘现场豪车云集，虽然项目实际成交单价仅3.5万/㎡起，但介于其产品品质，仍然吸引了不少河西、大校场、主城的改善客群。（143㎡实际成交单价3.5万/㎡，总价约500万起；171㎡实际成交单价3.65万/㎡，总价约600万起；195㎡实际成交单价3.8万/㎡，总价约700万起；252㎡实际成交单价3.85万/㎡，总价约975万起）