一、案件事实

2014年1月6日，张家界市永定区人民政府发布《澧水风貌带鲤鱼池城市棚户区改造项目房屋征收决定》（张定政公〔2014〕1号）并附有《征收补偿方案》。原告王x洪的房屋位于该项目规划红线范围内，属被征收对象。2004年6月7日，原告取得张集用（2004）第0035号《土地使用证》。2005年1月13日，原告取得城规管［规工］第0501610号《张家界市建设工程规划许可证》，该证系原告之妻龚x玲与王x银（另案当事人）之妻x艳共同取得，幢数2，层数2，建筑底层面积163.42㎡，建筑总面积326.84㎡。原告在批准建设2层房屋的基础上，超出批准范围私自修建了4层房屋，2008年又在原建4层房屋上加建2层房屋。

经房屋征收部门调查、相关职能部门合法性认定：该房屋总建筑面积为845.12平方米，结构为混合，用途为住宅，其中51.76平方米属1998年前修建的无证建筑，属补交规费范围；15.56平方米属1998年-2003年期间修建的建筑，属补交规费范围；777.80平方米属2003年清房后修建的违法建筑。房屋征收部门对房屋情况在征收范围内进行了三榜公示。

房屋征收部门在房屋征收补偿方案确定的签约期限内，与原告就房屋补偿事宜进行了多次协商，未能达成补偿协议。2019年5月15日，永定区政府作出《房屋补偿决定告知书》（张定征告字〔2019〕72号），于2019年5月20日送达给原告，告知其享有陈述、申辩的权利。原告既未陈述、申辩，也未签订房屋补偿协议。2019年6月4日，永定区政府作出《房屋补偿决定书》（张定政补字〔2019〕98号），于2019年6月10日送达给原告，并在征收范围内予以公告。原告不服，依法诉至法院。

二、法院观点

本案是对被告张家界市永定区人民政府作出的房屋补偿决定进行合法性审查。综合全案，双方争议焦点如下：

1、被告对原告房屋合法面积的认定是否正确。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”原告房屋经房屋征收部门调查、相关职能部门合法性认定：总建筑面积为845.12平方米，其中51.76平方米属1998年前修建的无证建筑，属补交规费范围；15.56平方米属1998年-2003年期间修建的建筑，属补交规费范围；777.80平方米属2003年清房后修建的违法建筑。被告作出的房屋补偿决定对67.32㎡罚款补证面积进行了补偿，对777.80㎡的违法建筑不予补偿。

但原告在庭审中提交了其持有的张集用（2004）第0035号《土地使用证》和城规管［规工］第0501610号《张家界市建设工程规划许可证》，经庭审质证，两证均合法有效，能够证明原告房屋合法面积为163.42㎡，故被告作出的房屋补偿决定对原告房屋合法面积认定错误，导致对原告房屋补偿不到位。

2、被告是否保障了原告对房屋补偿方式选择的权利。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”根据上述规定，被征收人在房屋征收补偿过程中，享有选择货币补偿或产权置换方式的获得补偿的权利，被征收人房屋补偿方式选择权应贯穿于整个房屋征收补偿过程，而不是被征收人签订补偿协议才能享有。被告提交的谈话笔录证实其在征收补偿过程中告知了原告可以选择货币补偿或者产权置换，但因双方无法达成补偿协议，原告也未就补偿方式作出明确答复，被告在作出房屋补偿决定时只按货币补偿方式予以补偿，违反上述法规规定，剥夺了原告的补偿方式选择权。

综上所述，被告作出的房屋补偿决定对原告房屋合法面积认定错误，未保障原告对房屋补偿方式选择的权利，严重侵犯了其合法权益，明显不当，依法应当予以撤销，并应重新作出房屋补偿决定。

三、律师点评

在本案当中，原告超规建设导致自己的房屋未能依法得到合法补偿，在庭审之中，原告虽以其他亦属违法建筑但得到合法补偿的事例作为自己要求合法补偿的依据，但终未获法院支持。本案中也正是因为原告《建设工程规划许可证》才使得错被认定为违法的建筑得到了纠正。在实务当中，因违反规划被确定为违法的建筑也会给予一定的补偿，在启动法律程序的同时，通过协商途径解决矛盾纠纷也不失为维护自身权益的选择。