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重磅！正式启动，农村集体经营性建设用地入市试点！关于农村集体经营性建设用地入市，这个话题大概要从2020年开始说起。新修改的《土地管理法》也从2020年1月1日正式生效的，新修内容中最为引人注目的，莫过于第六十三条关于集体土地可以入市的规定。针对该话题，专注于农村土地征收、拆迁补偿10余年经验的北京楹庭来跟大家一起探讨一下。

关于集体土地入市，首先是《土地管理法》进行了规定。关于试点的工作，在2022年9月6日，中央全面深化改革委员会第二十七次会议审议通过了《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的指导意见》，再次把集体土地入市试点提上日程。#农村集体建设用地入市试点# #农村集体经营性用地入市#

2023年3月1日，自然资源部开展了深化农村集体经营性建设用地入市试点工作视频培训，深入学习贯彻关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作总体部署，准确把握重点任务，明确工作要求，正式启动试点工作。

要点一：要充分尊重农民意愿，听取村民意见，不得强迫农民“上楼”

农村集体经营性建设用地入市工作事关农民切身利益，涉及各方面利益的重大调整。会议提出，要抓住“两项前置条件”，加快完成国土空间规划编制特别是实用性村庄规划。在2020年12月15日，自然资源部办公厅印发了《关于进一步做好村庄规划工作的意见》。

意见中提到确保生态保护红线、永久基本农田基础上，不挖山、不填湖、不毁林，因地制宜划定历史文化保护线、地质灾害和洪涝灾害风险控制线等管控边界。利用本地资源、不侵占永久基本农田、不破坏自然环境。严格落实“一户一宅”，引导农村宅基地集中布局。

充分尊重农民意愿。规划编制和实施要充分听取村民意见，反映村民诉求；规划批准后，组织编制机关应通过“上墙、上网”等多种方式及时公布并长期公开，方便村民了解和查询规划及管控要求。拟搬迁撤并的村庄，要合理把握规划实施节奏，充分尊重农民的意愿，不得强迫农民“上楼”。

要点二：完成集体土地所有权和使用权确权登记，未登记或者存在权属争议的不得入市

2022年1月26日， 自然资源部印发的《关于加快完成集体经营性建设用地所有权确权登记成果更新汇交的通知》提出：集体经营性建设用地入市前，应依法完成集体土地所有权确权登记。集体土地所有权未登记或者存在权属争议的，集体经营性建设用地不得入市交易。

要点三：不能把农民的宅基地纳入入市范围，入市土地严禁搞商品房开发

不能通过农用地转为新增建设用地入市。《土地管理法》 第二十三条规定：土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。

不能把农民的宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能搞商品房开发。

2021年6月24日，国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提出：人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

另外，会议还指出，要探索“两项重点机制”，兼顾国家、集体和农民个人的入市土地增值收益调节机制，保护农民集体和个人权益、保障市场主体愿用、会用入市土地的权益保护机制。

2021年12月21日，国务院办公厅印发的《要素市场化配置综合改革试点总体方案》提出：在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。

在方案中除了“在坚决守住土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线的前提下，支持试点地区结合新一轮农村宅基地制度改革试点，探索宅基地所有权、资格权、使用权分置实现形式。”外，另一条更关键，在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。

这样一来，存量集体建设用地入市交易，明确定调，将为乡村振兴和城乡融合发展项目落地，提供有效的土地要素保障，释放更大市场空间，涉及每个村民，惠及亿万农民。

小结

宅基地有偿退出的口子开了，那么宅基地以及在宅基地上面建造的房屋更有价值了，农民的财产性收入通过有偿退出之后就会大幅度增加，或者陡然增加。这势必，会带来消费各方面的能力增长，买房、购车、购置家用电器，甚至教育、培训、旅游、医疗等方面的消费能力都得到了提高。

但是，这里有一个前提条件，是进城落户成功的农民，能够在城里稳定生活下来的农民，如果进城落户失败，可能退路都没了，也不可能贸然有偿退出宅基地。

毕竟，宅基地是农民最后的退路。

总之，既然集体建设用地或可入市交易，需要尽快完善、健全集体经营性建设用地直接入市交易制度，夯实为乡村产业发展提供用地保障的屏障，这样乡村振兴就有希望了，促进了乡村发展，各个具体项目只有依据规划改变用途入市交易，就可以了。如果在集体入市的过程中，对行政机关的决定有异议可以通过法律的途径维护自己的合法权益。

附《土地管理法》相关规定

第六十三条　土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。