2023年个人出租房屋要缴哪些税，您了解吗？

A:我在西安有套住房现出租，个人出租房屋要缴纳哪些税？有优惠政策吗？

B:个人出租住房涉及增值税，城市维护建设税，教育费附加，地方教育附加（以下简称“附加税费”），房产税，城镇土地使用税，印花税以及个人所得税

一、增值税及附加税

1、增值税

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额（公式：租金收入/（1+5%）*1.5%），个人出租非住房（商铺或写字楼），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

优惠政策：实务中，房东如果采取一次性收取租金形式出租房屋，按政策规定“其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税”。

【提醒1】

月租金未超过10万，免征增值税，在税局代开免税普通发票。

【提醒2】

承租方若为增值税一般纳税人，需要取得增值税专用发票用于进项税额抵扣，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票

【提醒3】

个人出租不动产（房屋）代开发票仅需填报《代开增值税发票缴纳税款申报单》，同时提交载有租金等内容的房屋租赁合同、纳税人身份证原件查验（信息核实无误后合同及证件资料及时退还），即可办理个人不动产租赁发票代开业务。

2、城建税

以实际缴纳增值税为计税依据，税率为7%（市区）、5%（县城及镇）、1%（不在市、县城及镇的），享受减半优惠政策。

3、教育费附加、地方教育附加

以实际缴纳增值税为计税依据，税率分别为3%、2% ，享受减半优惠政策。

优惠政策：月租金不超过10万元，予以免征教育费附加及地方教育费附加。

二、印花税及城镇土地使用税

个人出租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。

【提醒】

个人出租商铺写字楼等非住房，按租金千分之一征收印花税，享受减半优惠政策。

三、个人所得税

个人出租住房取得所得减按10％的税率征收个人所得税。出租非住房按20%的税率征收个人所得税。

在计算财产租赁所得时，纳税人可依次扣减财产租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金（指转租住房的二房东）、由纳税人负担的租赁财产实际开支的修缮费用（以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止）以及税法规定的费用扣除标准（每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用）。

四、房产税

个人出租住房，按不含增值税的租金收入4％的税率征收房产税。出租非住房，按不含增值税的租金收入12%税率征收房产税，享受减半优惠政策。

【提醒】

转租收入不缴纳房产税，即二房东租金收入不缴纳房产税

上述减半征收的“六税二费“”优惠期截止2024年12月31日

案例解税：

2023年4月底，小马将一套位于西安市的住房出租给小王，租期半年（2023年5月1日～2023年10月31日），合同约定采取租金一次性付清的方式，共计收取租金19200元。因房屋下水损坏，5月，小马支付了200元修缮费用，支付凭证齐全。那么，对于该笔租金收入，小马应如何缴纳税款？（已知陕西省按照50%幅度减征房产税、附加税费等六税二费）

1、增值税

收取半年租金共计19200元，分摊后的月租金收入为=19200/6=3200元，未超过10万元，免缴增值税，从而免缴附加税费（城建税、教育费附加、地方教育附加）。

2、个人出租住房免缴印花税及城镇土地使用税。

3、房产税

应缴纳房产税：19200×4%×50%＝384（元）。

4、个人所得税

应税收入=租金-增值税-各项税费-修缮费=19200-384-200=18616大于4000

个人所得税=18616×（1－20%）×10%＝1489.28（元）。

政策依据

1、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条

2、《财政部 国家税务总局关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）

3、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2规定

4、《财政部 国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税〔2016〕12号）规定

5、《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（国税函〔2009〕639号）

6、《财政部 税务总局关于明确增值税小规模纳税人减免增值税等政策的公告》（财政部 税务总局公告2023年第1号）

7、《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第10号）

8、《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函〔2016〕145号）