投资一手商铺和二手商铺的区别

房产投资作为一种固定资产投资，可以实现资产保值的同时，也是高收益高回报的一种投资方式，因此也是有资产的企业老板必选的投资方式。

房产的种类很多，常见的种类可分为住宅、公寓、商铺、办公楼、别墅等。一般单从投资属性选择，商铺具有投资回报稳定，收益高，不限购等优势是最受欢迎的选择方式，俗话说“一铺养三代”，今天给大家分析下一手和二手商铺的区别：

1.售价不同

二手商铺的价格由租金回报率决定，通常是按照5%的回报率倒推报价，报价等于年租金/5%，售价相对较高。

一手商铺，特别是社区住宅底商，整体项目以销售住宅为主，基本上为政府要求的社区配套，不属于主要盈利产品，而且又处于空置无回报阶段，所以售价相对较低，售价为住宅的1.5-2倍。

2.收益和风险不同

二手商铺，周边配套成熟，入住率稳定，消费人群固定，而且一般带租约，即买即收益，所以回报率稳定，风险相对较低；

一手商铺购买看的是预期，未来规划，很多为期房，即使是现房入住率也比较低，周边配套不完善，买到后会存在空置期，即需要养，存在不可预计性，风险可控性较低。

当然如果买到现房带租约，价格又划算的一手商铺的确是很好的选择，因为它除了二手商铺低风险高收益的所有优势外，收益最大的在于未来的升值空间，如果有政府政策规划，升值空间会远远高于住宅。

3.升值空间不同

无论是购买一手商铺还是二手商铺，买家的最终目的都是为了租金回报和升值，决定商铺的价值的因素也是租金。二手商铺购买时已经是稳定期了，虽然二手具备稳定可观的租金，社区都已经成熟，高入住率，商家的生意也已经稳定，但是也预示着客流量已经达到顶峰，租金的增长空间有限，很难会大幅度的提升，所以也会直接影响商铺自身的价值提升。

如：南京西路购物百货中心三年前租金20元/平/天，现在的租金和售价都没什么变化，这种情况就等同于购买了三年期固定理财产品，商铺自身没有价值。

然而一手商铺则恰恰相反，刚买入时租金回报较低，但售价也相对较低。社区成熟过程也正是租金上涨，商铺增值的过程。现在上海新社区的完全成熟周期大概为3-5年，这个正是商铺自身增值幅度最大的时间段，租金回报率会涨到原购入价的10%-15%，商铺价值相应增值2-3倍。

如：周浦万达开业至今租金涨了近5倍。

4.税费不同

二手商铺交易契税：契税=房价3%，营业税=增值额5.6%，土地增值税=增值额（30%到50%），个税=增值额20%，印花税=房价*千分之一

一手商铺税费：契税=房价3%，印花税=房价*万分之五