房屋征收及土地收储过程中的税收政策

房地产转让主要税费有出让方增值税及附加、出让方土地增值税、双方印花税及契税、出让方所得税等。

土地储备是指县级（含）以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用，依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为；房屋征收是指人民政府依据需要，征收国有土地上单位、个人的房屋的行为；土地收储是指县级（含）以上国土资源主管部门通过征用、收购、收回等方式依法取得土地，组织前期开发、储存以备供应的行为。

增值税 根据财税〔2016〕36号文附件3第一条第（三十七）项土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税，同时税务总局公告2020年第40号文进一步明确：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

土地增值税 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产免增土地增值税。收到政府收储款及奖励金应缴企业所得税，属企业财产转让收入。注意因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。 征收主体 是人民政府 、自然资源局(原国土局)。

印花税 财税［2006］162号《关于印花税若干规定的通知》第三条规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税。由于印花税属于列举征收，土地部门(自然资源局)收回土地所签订的收储合同不在列举范围内，不用缴纳印花税。

契税 财法字〔1997〕52号《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十五条规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的减征或者免征契税。财税〔2012〕82号《关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》第三条规定，市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

个人所得税 国税函[1998]428号《关于个人取得被征用房屋补偿收入免征个人所得税问题》规定，按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得的赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。财税[2005]45号《关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

企业所得税 国家税务总局公告2012年第40号《企业政策性搬迁所得税管理办法》规定，符合政策性搬迁的企业，搬迁收入和支出在搬迁期间可以暂不计入当期应纳税所得额。在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算后计入当年度应纳税所得额纳税。企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。下列情形之一的，为搬迁完成年度，企业应进行搬迁清算，计算搬迁所得：（1）从搬迁开始，5年内（包括搬迁当年度）任何一年完成搬迁的。（2）从搬迁开始，搬迁时间满5年（包括搬迁当年度）的年度。企业同时符合下列条件的，视为已经完成搬迁：（1）搬迁规划已基本完成；（2）当年生产经营收入占规划搬迁前年度生产经营收入50%以上。

财税〔2019〕13号《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知 》第二条规定，对小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税；对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率缴纳企业所得税。