商品房买卖研究丨商品房买卖合同纠纷八大案例及裁判尺度

01认购阶段开发商未告知购房人商品房为“商办房”性质的，购房人有权拒绝签订正式合同

【案情简介】杜某与某房产公司为购买商品房签订《认购书》，约定了签署《商品房买卖合同》的时限等内容，但未约定商品房是住宅还是商业办公性质。当日杜某支付定金10万元。后因商品房系商业办公性质，杜某拒绝签订《商品房买卖合同》，并诉至法院请求判令退还双倍定金20万元。

【法院裁判】某房产公司未举证证明杜某在签订《认购书》时明知商品房为商业办公性质，应认定某房产公司未尽告知义务。购房人在购买商品房这一大宗财物时应充分了解商品房的性质，杜某作为购房人亦未尽审慎义务。双方对《商品房买卖合同》未能签订均存在过错，故对杜某主张的双倍返还定金、某房产公司主张的没收定金的违约责任均不予支持，判决返还定金10万元。

【温馨提示】目前，商品房销售市场上的在售房屋一般分为住宅和商业两种性质。其中商业性办公项目的房屋往往被开发商冠以“酒店式公寓”“可商可住LOFT”的名义对外销售，但实际上此类“商办房”在土地性质、土地使用年限、建筑功能、上下水配备等方面均与普通商品住宅存在差异，开发商在商品房销售过程中应向购房人明确告知商品房性质。

案例选自《珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例》（2022年08月15日）。

02约定商品房交付条件低于取得“竣工验收备案”这一法定标准的，应按法定标准履行

【案情简介】赵某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房的交付时间为2018年8月30日前，交付条件为取得建设工程竣工验收备案证明文件。同时双方签订的《补充协议》约定将前述交付条件变更为商品房取得《单位工程质量竣工验收记录》《建筑工程消防验收意见书》。商品房于2018年5月23日取得《单位工程质量竣工验收记录》，2018年8月29日办理消防验收备案，2018年10月24日取得《竣工验收备案表》，赵某于次日收房。赵某起诉请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。“竣工验收备案”是商品房交付使用的法定标准，《补充协议》约定的交付条件明显低于法定标准，双方仍应按《商品房买卖合同》约定的交付条件履行。法院遂判决支持2018年8月31日至2018年10月25日期间的逾期交房违约金。

【温馨提示】国务院2000年取消竣工验收许可制后，竣工验收备案成为行政主管部门对工程质量验收进行行政管理的主要方式，开发商依法应以办理竣工验收备案作为交付条件。购房人在验收商品房过程中，除对商品房建筑本身的质量问题予以关注、查验外，亦应关注开发商有无出示商品房《竣工验收备案表》、有无发放《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》等文件。开发商未出示《竣工验收备案表》，购房人有权拒绝收房。开发商逾期交房的，应承担逾期交房违约责任。

案例选自《珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例》（2022年08月15日）。

03因商品房存在一般质量问题，购房人拒绝收房的，开发商不承担逾期交房违约责任

【案情简介】胡某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定商品房交付条件为取得建设工程竣工验收备案文件。后商品房已取得《竣工验收备案表》，某房产公司通知胡某收房。胡某在验房时发现商品房存在电视背景墙有水渍痕迹、卫生间若干瓷砖空鼓、主卧若干地板起翘等质量问题，因此拒绝收房，并诉至法院请求判令某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020年12月修正）》第九条、第十条的规定，只有在商品房主体结构质量不合格或者商品房质量问题严重影响正常居住使用的情况下，购房人才有权拒绝收房。案中商品房在交付时已符合合同约定的交付条件和法定交付条件，且不存在严重影响正常居住使用的质量问题。

对一般质量问题，购房人应当在商品房保修责任框架下向开发商主张予以维修，购房人拒绝收房的，开发商无需承担逾期交房违约责任，故法院对胡某主张的逾期交房违约金不予支持。

【温馨提示】我国商品房实行保修制度。在查验商品房的过程中，购房人往往会发现商品房存在瓷砖空鼓、踢脚线不水平、柜门安装不齐整等诸多质量瑕疵，这些问题在精装房交付中尤其普遍。对于不涉及主体结构质量、不严重影响正常居住使用的一般质量问题，购房人有权要求开发商按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担保修责任或赔偿责任，但一般质量问题不构成拒绝接收商品房的正当理由，开发商无需因此承担逾期交房违约责任。

案例选自《珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例》（2022年08月15日）。

04开发商故意隐瞒商品房已经抵押的事实而与购房人签订《商品房买卖合同》的，应依法赔偿购房人的损失

【案情简介】2020年4月27日，翁某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定翁某向某房产公司购买现房商品房。当日，翁某支付全部购房款100万元，某房产公司向其交付商品房钥匙。经查，早在本次售卖前的2019年9月21日，商品房已被某房产公司设立抵押，且债权金额巨大。翁某购房后因商品房已被抵押无法办理商品房的产权转移登记，遂诉至法院请求判令解除合同、退还购房款、赔偿损失等。

【法院裁判】某房产公司故意隐瞒商品房被设立抵押的事实而与翁某签订商品房买卖合同，导致翁某合同目的无法实现，翁某有权解除合同，法院判决合同解除，某房产公司向翁某返还购房款100万元。《商品房买卖合同》因某房产公司的过错被解除，翁某可要求其赔偿购买同等商品房的差价等损失，故法院判令某房产公司赔偿翁某损失30万元。

【温馨提示】社会生活中，“一房二卖”“一房多卖”“先抵后卖”的现象屡见不鲜，有的开发商为解决资金短缺或其他债务问题，通过多次售卖、抵押商品房获利，严重损害购房人的权益。本案中，开发商将其自行开发建设的商品房抵押给银行获得贷款后，又将设定抵押的商品房出卖给购房人，且在签订合同后未能涂销抵押权，造成《商品房买卖合同》无法履行，严重损害了购房人的根本利益。购房人在签订《商品房买卖合同》前应查明商品房的权属登记情况，包括有无存在设定抵押、司法查封等权利障碍情况。

案例选自《珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例》（2022年08月15日）。

05《商品房买卖合同》约定逾期交房违约金不超过某一上限，但约定违约金低于造成的损失的，购房人可请求增加违约金

【案情简介】张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商应当在2017年2月28日前向购房人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房。又约定如逾期交房，开发商自约定的交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，按日向购房人支付已付房款万分之一的违约金，但最高不超过商品房总价款的1%。2018年8月28日，商品房取得《竣工验收备案表》，张某于次日收房。张某向法院起诉请求某房产公司支付逾期交房违约金。

【法院裁判】依照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金按已付房款日万分之一计算、且最高不超过商品房总价款1%的约定，开发商在逾期交房100天后，不管再逾期多长时间，逾期交房违约金均限定为商品房总价款1%这一固定金额而不再增长。某房产公司自2017年2月28日至2018年8月28日逾期交房长达500多天，上述约定违约金限额显然无法弥补购房人的实际损失，故法院酌情按照实际逾期天数计算逾期交房违约金。

【温馨提示】根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，法院可根据当事人的请求予以增加。开发商提供的商品房买卖合同格式文本约定按固定数额或某一限额承担迟延履行违约金，金额低于购房人实际损失的，购房人可依据该规定请求增加违约金。

案例选自《珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例》（2022年08月15日）。

06《商品房买卖合同》条款明显限制购房人合同解除权的，该格式条款无效

【案情简介】林某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，约定开发商在2020年12月30日前向购房人交付取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房，同时约定逾期交付超过180天后，购房人有权解除合同。双方又在《补充协议》中约定购房人应在解除事由发生之日起10天内行使约定解除权，否则视为放弃解除合同的权利。因商品房迟迟未办理竣工验收备案，林某在某房产公司逾期交房超过180天后的2021年10月17日，诉至法院请求判令解除《商品房买卖合同》、返还购房款等。

【法院裁判】合同解除权是合同当事人的一项重要合同权利。《补充协议》关于解除权应在解除事由发生之日起10天内行使、否则视为放弃解除权的约定，属于格式条款，该条款将合同解除权的行使期限限定为10天，明显不合理地限制了购房人的重要权利，应为无效。案涉商品房逾期交付超过180天，林某依约有权解除合同，林某虽未在《补充协议》约定的10天内提出解除合同，因法院认定该条款无效，遂法院判决《商品房买卖合同》解除、支持返还购房款等。

【温馨提示】格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。一般情况下，商品房买卖合同条款属于典型的格式条款，即开发商为与不特定的购房人重复使用而预先拟定的合同条款。目前开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》为政府相关部门制定的示范文本。在签订示范文本合同的同时，开发商往往与购房人另行签订《补充协议》，对《商品房买卖合同》中的相关条款内容予以补充或变更。开发商拟定的《补充协议》存在限制购房人主要权利、免除开发商义务的条款，应认定无效。

案例选自《珠海市中级人民法院发布商品房买卖合同纠纷十大典型案例》（2022年08月15日）。

07开发公司未出示建设工程竣工验收备案证明等文件，买受人有权拒绝受领房屋

【案情简介】某置业公司与陈某某商品房预售合同纠纷一案，双方当事人在合同中约定，商品房交付时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件；商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。置业公司在通知陈某某办理交房时，因未按约定向陈某某出示竣工验收备案证明文件，陈某某拒绝领房。后陈某某诉请判令置业公司出示该证明文件，并赔偿逾期交房违约金。

【法院裁判】一审法院判决：一、置业公司在交付房屋时，需向陈某某出示房屋的建设工程竣工验收备案证明文件和住宅质量保证书。二、置业公司向陈某某支付违约金12081.3元。置业公司不服提起上诉，二审法院判决：驳回上诉，维持原判。

【温馨提示】开发公司应当依照合同约定的交房条件向业主交付房屋。开发公司与买受人办理交房手续时，未按约定出示建设工程竣工验收备案证明等文件资料的，买受人有权拒绝受领房屋，由此产生的逾期交房责任由开发公司承担。

案例选自蚌埠市中级人民法院《十起商品房买卖合同纠纷典型案例》（2021年05月26日）。

08房地产开发公司是否需要返还“团购费”

【案情简介】原告周某与安徽某房地产开发公司签订认购书后，在该公司售楼部缴纳25000元团购费，但团购费收据中加盖的是中介机构江苏某营销策划有限公司无锡分公司的财务专用章，周某诉请判令安徽某房地产开发公司返还该25000元款项。

【法院裁判】一审法院认为团购费收据中加盖的是中介公司印章，买受人无权向开发公司主张返还，判决驳回周某的诉讼请求。周某不服提起上诉。二审法院认为，该团购费系买受人按照开发公司指示交纳的 “特殊购房款”，依法改判：安徽某房地产开发有限公司返还周某团购费25000元。

【温馨提示】通常情况下，团购费是游离于商品房买卖合同之外的“灰色收费”，不构成购房款的组成部分，买受人一般很难依据商品房买卖合同关系主张返还团购费。但如果该团购费是买受人按照开发公司的指示缴纳，并享受开发公司承诺的“一口价”购房优惠，应认定该团购费系享有购房款折扣优惠的“特殊购房款”，在商品房买卖合同解除的情况下，应由开发公司承担返还义务。

案例选自蚌埠市中级人民法院《十起商品房买卖合同纠纷典型案例》（2021年05月26日）。