二手房买卖中的阴阳合同法律问题分析

在二手房买卖过程中，买卖双方签订的网签合同备案价格低于民事买卖合同真实成交价已经是实践中的惯常做法。双方通常会将该房屋的真实成交价和网签备案价的差额以房屋装饰装修款、附属设施设备款作价在民事买卖合同中。该行为的法律效力到底如何评价，一方当事人能否以网签合同备案价与民事买卖合同价不一致为由拒绝履行合同？下面我们来做深入分析。

所谓阴阳合同,是指合同当事人订立两份以上合同,一份对外,一份对内,其中对外合同的价格或其他条款并非双方的真实意思表示,而是用于避税或出于其他目的。对内合同可以是一份也可以是数份,可以是书面也可是口头的,其是双方对价格、履行条件、违约责任等内容的真实意思表示。

二手房交易的买卖双方在签订正式房屋买卖合同后，出于少交税款的目的，通常会在补充合同中单独约定房价较低的条款，并将价差部分约定为房屋装饰装修及附属设施、设备款。在进行网签登记时，则以较低价款作为网签合同登记价格。由于网签合同并非双方当事人的真实意思表示，且避税行为损害了国家利益，故房屋买卖合同的真实成交价应为前一份合同中约定的内容，即以“阴合同”确定房屋价格。现行的二手房交易市场中，阴阳合同大量存在是客观现象，短期内消除的可能性并不大。

基于网签登记特殊的法律地位，其本身并不产生登记请求权的物权效力，其与物权立法中的不动产预告登记制度存在本质区别，网签并非赋予当事人因合同而取得的债权以优先和对抗效力。当事人在申请所有权转移登记前均需进行存量房买卖合同网上签约，实行网上签约的根本目的是使交易透明化，防止出卖人将房屋一房两卖或中途随意毁约而采取的一种行政管理手段。网签备案实际上是信息填报和公示，双方在签订书面的民事买卖合同后，其真实意思表示应以书面合同为准，而不是以网签合同为准。即便是在没有网签的情况下，只要能够证明民事买卖合同符合生效要件，合同则成立和生效。

按照住建部《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》及原北京市建设委员会《关于全面推行存量房买卖合同网上签约有关问题的通知》之规定，房屋网签备案价格作为房地产市场统计监测的数据来源，同时其亦是税务部门纳税评估价、金融部门贷款评估价的参考基数。因此，网签备案价的真实与否既关于个人购房杠杆的按揭贷款，又关乎国之根本的税收。

司法实务中《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第四条已经明确规定：“为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效。”因此，如果买卖双方在履约过程中产生纠纠纷诉诸于司法，网签合同中用于备案且与民事买卖合同不一致的价格条款大概率会被法院认定无效。且国务院办公厅、北京市政府、北京住建委及贵单位针对此违法逃避交纳税费行为也有多次发布规范性文件给予其否定性评价并要求对该行为予以查处（文件包括且不限于国办发〔2011〕1号、京政办发〔2011〕8号、京财税〔2011〕418号、京建发〔2016〕440号、京建发〔2018〕438号、京建发〔2022〕275号）。

因此，阴阳合同中阳合同中的避税条款应该自始无效。针对实务中网签合同与实际买卖合同价格不一致的问题，实务中一般可参照以下几种情形来处理:(1)对于差价以装修名义并且差价较小的,一般可认定合同有效；(2)对于差价太大的,一般可认定无效；(3)对于卖方不想卖,主张中介与买方恶意串通以低价过户损害其利益的,一般认定合同有效但网签价格条款无效；(4)对于买方不想买而主张卖方避税,或者签订网签合同后，便认为双方变更了民事买卖合同的成交价格，只想以网签合同上的低价买,一般认定合同有效但网签价格条款无效；(5)对于双方仍想交易但过户时一方主张以真实成交价交税过户，则按照双方约定的真实成交价判决继续履行。