离婚和继承案件中军产房如何分割？

“我想跟我老公离婚，但是他威胁我说房子是部队的经济适用房，是给他个人的保障，离了婚我什么都没有！我该怎么办！”

前几天有一位客户前来咨询，说老公在外找小三花天酒地，却威胁自己不许离婚，这位客户为此十分困扰和害怕。那么，真的如她所说，就因为是部队的经济适用房，离了婚就什么也分不到吗？今天我们就来聊一聊这部队的经济适用房。

其实，这位客户所说的部队经济适用房，不同于我们一般的房屋，实践中我们常把此类房子称为军产房。大多的军产房，只享有房子的使用权，这也就意味着不能把这个房子抵押、出售等处分，在满足一定居住年限等条件后，可以付款购买，但在购买以后军产房上市交易仍然受到限制。

具体来说，军产房本身是指军队享有产权的房屋。军产房出售给个人，通常是为了给军人或军队离退休干部提供住房保障。军产房所有权属于所分配的产权单位，想要拿到军产房的产权，是十分麻烦的。在通常情况下，单位会根据购房人的婚姻状态分配合适面积的房子，想要获得此类房屋的产权，需要满足申购条件，并在与单位签署合同并支付房款后，还必须要经过产权管理单位严格按照《中国人民解放军房地产管理条例》规定进行层层审批，所有权才能依法办理变更登记。

此外，还要注意是否符合原售房合同的约定，包括同等条件下原卖方或卖方上级单位的优先购买权和租用权、补交土地使用权出让金或所含土地收益和交纳税费后的产权分配等条款，同时满足上述情形的，才能进行有效的产权转移，登记到个人名下。即使房产登记到个人名下，一般也是不允许向社会公开出售，也就意味着只能自己住，上市交易受到限制。

实践中，许多离婚、继承等财产纠纷就会涉及到军产房是否能分割的问题，这也是法院处理一大难题。对此，在司法实践中，法院对于此类案件的处理结果，基本可以分成三种情况：

第一种，法院判决不予处理。对于已经获得产权的军产房，此类情形并不多见。大多数情况下，这种情形发生在还未获得军产房产权的情形下。此时，未获得产权单位的审核同意，没有国土部门出具的产权说明，无法确定房屋的性质，不具有分配的条件，法院对此不予处理，最终会直接驳回原告诉讼请求。但这种情况下，当事人的矛盾其实并不能得到解决。于是法院便有了第二种处理方法。

第二种，法院处理使用权。军产房虽没有房本，但不影响房子的正常使用。现实中有的军产房已经住了十来年，但仍没有产权登记。有的军产房的市场价值很高，离婚案件中的夫妻或者继承案件中的各继承人对房子又都有居住需求，法院为了化解矛盾，解决纠纷，可能会判决房子由各个权利人共同使用。比如在北京市海淀区法院审理的一个离婚案件中，这套军产房是夫妻的唯一住房，两人离婚时，法院考虑两人居住的实际问题，判决房子由两人共同使用，男方使用北卧室，女方使用南卧室，厨房、客厅、卫生间这些公共区域由双方共同使用。

对于没有房本的房子，法院判决使用权是比较常见的处理办法。但是既然各方都已经对簿公堂，再居住在同一屋檐下确实也会存在很多的问题，并不能彻底的解决根本矛盾。所以也有法官勇于探索、尝试，判决一方获得房子的使用权，由获得使用权的一方给另一方经济补偿。这是由北京市丰台区人民法院一审，经北京市第二中级人民法院二审的案子，张男和杨女有一套军产房，没有房本，两个人离婚后，张男和再婚的妻子居住在房子里。法院考虑现实不便于判决张男和杨女共同使用房子，鉴于房子现状由张男使用，法院判决房子由张男继续使用，由张男对杨女进行补偿。补偿的具体数额，由法院参照周边同等地段同等房屋租金标准酌情确定，按照每个月5000元支付女方。

在这个案件中，法院特别指出，法院判决仅是在当时政策下，对房屋及附属设施居住使用问题的处理，若房屋权属及相关政策发生变化，再依照具体情况处理，也就是办理房本之后，张男和杨女可以再到法院要求分割房产。

第三种，法院处理所有权。军产房已经下发房本，但是因为上市交易受到限制，不同于一般的商品房。所以此时军产房能否分割的关键因素是能否确定房子的价值，一般商品房的价值有三种方式确定：各方协商，竞价或者评估。如果无法协商一致，又无法竞价的，可以由评估公司评估价值。但是因为军产房上市交易受到限制，评估公司无法做到评估价值。比如北京市丰台区人民法院审理的一个涉军产房案件中，一方申请法院对军产房的价值进行评估，北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具《不予受理通知书》载明：经核查资料，确定委估对象为军产房，当事人无法提供相关审批手续（可上市证明），我司不予受理。

因此，已经取得房本的军产房，如果各方无法就房子价值达成一致，法院很可能会判决各方按照份额享有房产。比如在老张去世后，他的孩子张1、张2和张3就老张的军产房产生了继承纠纷，但是三人对房屋的价值无法达成一致意见并且不同意进行竞价，法院最后判决各自占有三分之一份额。假如张1、张2和张3能就房子价值达成一致，法院可以判决由某一方获得房产，由获得房产的一方给其他两方各三分之一的金钱补偿。

在涉及到军产房分割案件中，法院的判决会考虑是否取得房屋产权证书、能否上市交易、房屋价值能否确定、房子的使用情况等因素。

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