​房地产税，真的要来了！

NO.1丨壹

房地产税，真的要来了

房地产，即将到来的信号，已经出现了！

3月26日，财联社报道，财政部原部长楼继伟在《比较》发表的《新时代中国财政体系改革和未来展望》一文明确表示：

房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

尽管楼继伟已经不是财政部的部长，但作为中国经济体制内的老员工，熟悉房地产税推出的时机和内部情况，它的提议仍会对政策产生比较大的指向性作用。

他表示，在经济转入正常增长后，应尽快开展试点。这句话暗含的意思，可能房地产税试点落地，也就这一两年的事情了。

如果不是疫情打乱了节奏，影响了中国房地产的格局，房地产税早在2022年就已经开启试点了。

因为早在2021年，财政部等四部门就在北京召开了“房地产税改革试点座谈会”。当时，舆论都在谈论哪些城市会率先试点。

厦门更是在2022年年初发布了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到，“要做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动”。

一时间，厦门或将成为第一个试点城市的讨论，不可开交。但之后，这份文件被撤。因为，财政部在2022年年初表示：

房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

试点之所以搁浅，是因为时机丧失了。2022年的楼市寒冬，完全不具备试点的条件。

NO.2丨贰

合肥会征收吗？会影响房价吗？

至于试点城市，这方面社会各界有了一定共识，但具体谁能入选仍存在很大不确定性。

只在深圳、上海、重庆试点，就想指导全国的房地产税立法，是不现实的，将来会出大问题的。因为中国的城市和城市之间，差异性太大了。

如果有可能，应该选择20个左右的城市来试点，才能涵盖未来可能遇到的绝大多数情况。

那么，合肥会征收吗？如果合肥实施征收，会有何影响？

1、哪些房产会包括在内呢？

不同房子的征收方式不一样，商品住宅、写字楼、农村宅基地住宅等区别对待。

这方面，试点说明给出了相对详细的分类定位：

试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产。

考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

图源：摄图网

这份说明明确了三点：

一是农村宅基地及其上的住房，不在征收之列。

这也好理解，几乎所有农村房产都是自住房产，而农民收入相对微薄，与城市有房一族有着天壤之别，向宅基地征收房产税并不现实。

二是写字楼、商铺等非居住房产，继续按现行规定执行。

这里的背景是，早在1986年，我国就已出台房产税相关条例，对经营性房产开征房产税，而自住房产则在豁免之列。

作为非居住用的房地产，商铺、写字楼，开征房产税已有数十年的历史。写字楼房产税一般按照租金的12%进行征收，未来大概率仍旧沿袭这一模式。

三是居住用房产，即商品住宅、商住公寓等，则是这一轮主要的新增征收对象。

图源：摄图网

根据官方此前透露的信息，这些房产的房地产税将会按照评估值征收。

由于房地产税是持有税，按年征收，只要拿着房子就要纳税，累积下来不是小数字。

假设某地房地产税率为1%，500万评估价的房产，每年就要缴纳5万房产税，10年就是50万。

2、哪些人受到的影响最大？

第一类是手中握有多套房的人：从目前情况来看，在中心城市实施“累进制、惩罚性”的房产税，是非常有可能的。

对于拥有不止一套房的人来说，拥有的房子越多，承担的税赋就越多，如果房子数量过多，则可能会选择紧急抛售一部分而导致财富缩水。

图源：摄图网

第二类是加杠杆，超承受能力购买多套房的人：这类人更多的是炒房人的，如果房地产税的开征，会让房价进入一个平稳期，房子很难套现。这类人会比第一类人更悲惨，承担更高的负债，一个不小心可能会连累一辈子。

以后的合肥，房价将会逐步趋于稳定，往后大概率将会进入到横盘期，这也使得房子的投资属性逐步降低。

3、刚需首套免征或设置一定免征面积

房地产税不会一刀切征收，大概率会有“减免”。

根据审议报告，我国居住用房地产的情况较为复杂，各类人员的住房需求、税收负担能力差异较大，对房地产税的计税依据、适用税率、减除标准等税制要素，建议逐步研究探索、及时调整完善。

这意味着，房地产税要区分刚需、投资和炒房群体，要对高收入群体和中低收入群体区别对待，而累进税率、减除标准的重要性就体现了出来。

一般而言，按照国际惯例，刚需家庭或中低收入家庭，首套免征或设置一定的免征面积。

相比而言，首套免征，或许存在不公平问题，毕竟200平方的首套和30平方的首套有着天壤之别。

所以，设置一定的免征面积，或许是更务实的选择。

图源：摄图网

这方面，可按人均住房面积进行免征，如果以40平作为基准，那么3口之家免征面积为120平方，那么绝大多数刚需家庭都不会被误伤。

4、会影响房价吗？

最后重申一下那个永恒不变的话题：“房地产税能不能降房价？”

短期而言，房地产税实施对于市场一定是利空，部分炒房者必然会产生恐慌效应，对房价有短期抑制作用。尤其是全国大数据的联网，某些群体的个人隐私无所遁形，威慑作用显著，抑制炒房的效应将会更加突出。

但从中长期来看，房地产税的影响十分有限。这一点已经被众多已实施房地产税的国家所印证。

房价受到一系列因素影响，房价的未来，取决于人口、土地和经济基本面，房地产税只是影响因素之一。

同时，从财政博弈角度而言，房地产税作为典型的地方税，最大目的就是为土地财政提供替代选择，弥补地方政府日益减少的土地收入，至于降房价，可以说从头到尾都不在政策目标体系之内。

要明白，楼市调控的目的只有一个字：稳。

房价持续上涨时，要“遏制房价上涨”，这是稳房价；楼市持续调整时，要“防止房价大跌”，这也是稳房价。

NO.3丨叁

房地产税或参考二手房指导价计税

房地产税实施牵一发而动全身，技术层面的障碍同样困难重重。

1、不动产统一登记和联网

不动产统一登记是房地产税征收的底层基础。没有统一登记，就无法对全国住房进行统一确权。没有全国住房信息联网，更无从对每个城市每个家庭进行精细化统计。

2014年国务院确定，国土资源部负责不动产登记这项工作，并推进不动产登记信息基础平台建设。

2018年6月，自然资源部发布消息，全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网，我国不动产登记体系进入到全面运行阶段。

如果说不动产统一登记摸清了“家底”，那么此次国税总局与自然资源部深化信息共享，则为房地产税的全国改革铺平了道路。

2、房地产税计税依据

凭什么征收房地产税，同样是政策实施道路上的一道难题。

二手房参考价，未来有望成为房地产税的计税基础。

2021年2月，在深圳率先推出二手房成交参考价政策后，全国一二线城市及部分热点三四线城市持续跟进，包括合肥、宁波、成都、三亚、西安、绍兴、上海、无锡、东莞、金华、温州、广州、北京等城市。

二手房参考价通常为当地住建局在二手住房网签交易价格基础上，综合考虑税务部门、金融部门的评估价格、周边新建商品住房网签价格等因素评估得出，一般为网签合同价的6折左右。

随着二手房参考价的形成机制逐步完善，未来有望成为房地产税的计税基础。

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