专有权、持分权、成员权“三权复合”——业主的建筑物区分所有权

《民法典》第271条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”本条是对业主的建筑物区分所有权的规定。

业主的建筑物区分所有权在我国民法中虽然可算是一个比较新的制度，但随着现代社会公寓大厦的日益增多，这种建筑物区分所有权制度，对于社会经济、人民的生活方式和物权制度本身都具有重要意义。建筑物区分所有权是近代民法所发展出来的一项特殊的不动产所有权制度。其特殊之处在于，建筑物区分所有权是由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分构成的复合性权利。本条对业主，即建筑物区分所有权人所享有权利的规定，就是对建筑物区分所有权权利内容的揭示。

所谓建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，除另有约定外，按其专有部分比例共有的建筑物所有权。依照建筑物的结构特征，建筑物区分所有权又可划分为纵割式区分所有权、横割式区分所有权、混合式区分所有权等三种类型。

建筑物区分所有权具有以下特征：

第一，复合性。建筑物区分所有权由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分构成，权利内容具有复合性，不同于普通所有权仅为对特定物的占有、使用、收益和处分的权利。

第二，一体性。建筑物区分所有权虽由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分构成，但这三个组成部分具有一体性。只能同时存在并一体转让、继承或抵押，三部分不可分离。

第三，专有所有权居主导地位。建筑物区分所有权由专有所有权、共用部分持分权和成员权三部分组成，其中，对专有部分的所有权居于主导地位。区分所有人取得了专有部分的所有权，同时取得了对建筑物共有部分的共有和共同管理的权利。可见，建筑物区分人所享有的共用部分持分权和成员权具有附随性，其取得和消灭都取决于专有所有权的取得和消灭。而且，建筑物区分所有人对共有部分所享有的共有和共同管理权利的大小也取决于其专有权利的大小。

如前所述，建筑物区分所有权具有复合性。与单一构成的普通所有权不同，建筑物区分所有权人所享有的权利是一项复合性的权利。本条所规定的业主即为建筑物区分所有权人。依照本条的规定，建筑物区分所有权人所享有的权利内容包括三部分：

第一，专有所有权，即对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权。建筑物区分所有权人对专有部分享有的权利与一般所有权相同，具有绝对性、永久性、排他性。所有权人在法律限制范围内可以自由使用、收益、处分专有部分，并排除他人干涉。

第二，共有部分持分权，即对专有部分以外的共有部分享有共有权。共有部分又可分为法定共有部分和约定的共有部分。前者包括：(1)不属专有的建筑物部分，如建筑区划内的绿地、道路、物业管理用房以及楼梯间、地下室等；(2)建筑物的附属物，如排水、防火、空调、管线等设备；(3)建筑物的附属设备，如消防栓、天井、游泳池等。后者包括对附属建筑物(如会所、车库、会议厅、会客室等)的约定共同所有。此外，共有部分还可区分为全体共有和部分共有部分、前者由全体业主共同所有、后者则仅为部分业主共有，其划分的目的主要在于修缮及其他负担的承担。

第三，成员权，即为维护区分所有权建筑物各部分的应有机能，维护全体建筑物区分所有权人共同生活秩序及利益，而对建筑物共有部分进行共同管理的权利。它具体表现为表决权、参与制定规约、选举及罢免管理者、请求召集会议、请求正当管理建筑物公共事务、请求收取共用部分应得利益、请求停止违反共同利益行为等权利。

下面请看一个案例：孙某购买了Ａ房产开发公司的某小区西部两幢楼房之间的临街两层房用于办公。2020年１１月６日，李某购买了位于公建房北面楼房西侧三楼的商品房。Ａ房产开发公司与李某签订的商品房销售合同中约定，孙某所购公建房的屋顶归李某使用。２０2２年７月，李某在公建房的屋顶铺设地砖，修建了水池。由于破坏了屋顶的防水，造成两处漏雨，给孙某的房屋内墙面造成破坏。孙某与李某交涉未果，起诉于法院。要求李某停止侵害，排除妨碍，恢复房屋屋顶原状，并赔偿相应损失。

商品房为不动产，商品房屋顶作为房屋的一部分，首先涉及其所有权的归属问题。本案所反映的问题也是业主的建筑物区分所有权的比较突出的问题之一。当一幢结构独立的商品房被一个人购买时，商品房屋顶作为房屋的一个组成部分，其所有权自然属于该商品房所有权人，该商品房所有权人对其房屋的屋顶享有排他的占有、使用、收益和处分的权利。

当一幢结构独立的商品房被不同的人分别购买时，该商品房房屋顶屋面便成了公用部分，应当属于该商品房建筑物区分所有权人共有。《民法典》第283条规定：“建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定”。

建设部《城市异产毗连房屋管理规定》第９条第４项规定：“屋盖的修缮：１、不上人屋盖，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担。２、可上人屋盖（包括屋面和周边护栏），如为各层所共有，由修缮所及范围覆盖下各层的房屋所有人按份额比例分担；如仅为若干层使用，使用层的房屋所有人分担一半，其余一半由修缮所及范围覆盖下层房屋所有人按份额比例分担。”这里所说的份额比例是指每一个建筑物区分所有权人所购房屋的建筑面积在整幢商品房建筑面积中所占的比例。依上述规定，根据权利义务相一致的原则，对于可上人房顶屋面许可他人使用所得的收益也应按照上述修缮费用分担比例进行分配。

但如果某幢商品房与其他房屋相毗连，房顶屋面属于可上人的，则可能会发生不动产相邻关系，商品房所有权人对屋顶的所有权将有可能受到相邻不动产所有权人或使用权人的限制。如上述案例中孙某所购买的公建房，其屋顶屋面如果在建筑上属于与该公建房相连的南北两幢楼房的室外通道，则南北两幢楼房的所有权人或使用权人对该公建房的屋顶屋面享有法定的通行权。当然，通行权应当合理行使，不得对屋顶的结构、防水造成破坏，否则应当承担损害赔偿的责任。