通常情况下，房屋买卖合同在网签结束后即开始生效，当事人可以根据生效的合同到不动产登记部门进行产权转移登记。需要注意的是，房屋买卖合同等不动产物权变动合同的生效时间有例外规定。物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这里的“合同另有约定”中的“合同”，按照通常理解，仅指不动产物权变动合同。所谓不动产物权变动合同，是指有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。
民法典将“除合同另有约定外”的表述变更为“除当事人另有约定外”，明确当事人可以选择另行签订合同来约定不动产物权变动合同的生效时间，降低了法律适用的分歧。
案例
3月1日，出卖人张某与买受人李某签订房屋买卖合同，合同中约定房屋买卖合同自签订之日起三十日后生效。3月3日，张某与李某再次签订协议，约定房屋买卖合同自本协议签订之日起生效。3月15日，张某与李某完成了不动产转移登记手续。3月17日，出卖人张某以进行不动产登记时房屋买卖合同尚未生效为由，向不动产登记机构申请更正登记，请求将该房屋所有权人更正为张某。
法条援引
民法典第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
解读
我国物权法对物权变动合同的生效时间作出特别规定，原则上物权变动合同自成立时生效，但法律另有规定或合同另有约定除外。这里的“合同”，一般理解为物权变动合同。
在上述案例中，张某与李某在房屋买卖合同中约定了生效时间，则该房屋买卖合同自3月31日起生效。虽然3月3日双方当事人又签订了另一份协议重新约定生效时间，但如果严格依照物权法第十五条的规定，第二份协议能否对房屋买卖合同的生效时间作出有效更改或有争议。
民法典第二百一十五条将不动产物权变动合同生效时间的例外情形修改为“法律另有规定或者当事人另有约定”。在上述案例中，张某与李某签订的第二份协议就能够有效地将房屋买卖合同的生效时间变更为3月3日，3月15日进行不动产登记时房屋买卖合同已然生效，出卖人张某申请更正登记就不会被支持。
北京市兰台（郑州）律师事务所主任程阳律师律师助理苏桓婷/供稿
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