法律讲堂管文军律师视频律师管文军经历

闵行区

优秀青年律师评选

为深入贯彻落实党的十八大和十八届四中、五中、六中全会精神，着力宣传在服务和谐社会、经济建设，服务闵行区域建设工作中做出突出贡献的优秀青年律师，树立行业发展标兵，引领行业发展方向，表彰律师在服务国家经济社会发展和在国家法治建设中的作用，为此开展第三届“闵行区优秀青年律师”评选活动。从8月26日—9月8日，进行为期两周的“律师见面会”。20位候选人，每天两位，轮番登场，只为蓄势待发，准备冲刺“前十”，他们是谁，我们为您一一揭晓。

他是

管文琦

Guan

Wen

个人资料

姓名：管文琦

年龄：36岁

执业证号：13101200610115681

律师事务所名称：上海市新闵律师事务所

所内职务：合伙人/监事

执业年限：11年

社会职务：上海市闵行区第五届青年联合会委员、闵行区知联会律师分会理事、民盟闵行区委青委会委员、闵行区房地产物业纠纷人民调解委员会专家调解员

所获荣誉

2016年度法律服务进村居律师先进个人

律师执业经历

2006年12月至今，上海市新闵律师事务所律师

主要事迹

律师

管文琦

2016年10月，当来终于拿到全部执行款时，来自宝岛台湾的陶小姐一家喜极而泣，一场历时5年的房地产诉讼终于圆满结束。这场一波三折的房地产诉讼案件，是我执业十年来历时最长、最曲折、最富有戏剧性的民事诉讼案件。

2011年11月，我第一次会见陶小姐，她需要聘请律师代理进行一场房屋买卖纠纷的诉讼。陶小姐与马女士（香港永久居民）于2010年3月8日签订了买卖位于上海市西区某房屋的买卖合同，且该买卖合同经公证。陶小姐支付了全部的房款，马女士也将房屋交付给陶小姐，但是马女士未来得及办理过户手续就离沪返港治病，之后就一去不回，再也没有音讯。此时，陶小姐急于办出产证并将房屋出售，用于儿子留学美国的学费及购房支出。

“

我刚刚接手这个案子，认为就是一起简单的民事案件，只要根据经公证的买卖合同约定，向有管辖权的上海仲裁委员会提出仲裁要求继续履行合同并办理过户手续即可。但是，在仲裁过程中，马女士的女儿高小姐向仲裁委员会说明马女士已经过世，其子女在香港根据当地法律进行遗产继承，且均不愿意接受本案的仲裁管辖。本案的第一次波折来了，案子推进不下去了，陶小姐万分着急，我认为确定继承人是本案继续下去的关键。之后的一年多，我和陶小姐多次前往香港，并通过香港律师在香港高等法院获得了马女士遗产继承文件，最终确认高小姐是该套房屋的继承人。

2013年8月，该房屋所在地的法院受理陶小姐提起的诉讼并组成合议庭审理本案。本案的第二次波折来了，高小姐不仅积极应诉并且提出了反诉，要求确认买卖合同无效并支付租金。第一次庭审中，高小姐的律师提出该房屋的用途为办公楼，根据2010年的限购政策，外籍和港澳台人士不得购买。此时，无论是法官，还是我和陶小姐都震惊了，房产证、公证过的买卖合同及产调信息都显示这个房屋用途是住宅，而且土地使用年限为70年。为了查明该房屋的用途，法官和双方律师都多次与市区两级房地局沟通查询，市局在半年多后给予明确答复，该房屋为90年代外销房，建设时批准用途为办公楼，之后在该大楼陆续更换产证时由于工作失误错误登记为住宅，现将该房屋所在大楼的全部单位用途均改回办公楼。

”

本案的第三次波折来了，在查明房屋用途后，法院释明陶小姐作为港澳台人士是无法购买办公楼，买卖合同没有继续履行的必要。这时该怎么办呢？若房子要还回去，这些年房价上涨2倍多的损失怎么办？这些问题深深的困扰着我和陶小姐。在仔细查阅市房地局提供该房屋的全部材料后，我发现马女士与其丈夫是共同以一手房购入的该房屋，当时的预售合同和房产证都明确房屋用途是办公。在马女士丈夫过世后，办理继承并换领了新产证时用途方才变为住宅。那么问题就出在这里，马女士作为该房屋的一手买受人是知道该房屋用途是办公的，在继承时交易中心登记错误时并未指出要求更正，显然应承担主要责任。基于上述考虑，我建议陶小姐变更诉请，要求解除合同、归还房款并赔偿房价差额损失。陶小姐同意了我的观点，一审法院也认可我的观点，支持了我们的诉讼请求，驳回反诉请求。之后，二审法院也维持了一审判决，并经法院的强制执行，陶小姐最终拿到了全部的判决金额。

至此，虽然陶小姐没有通过诉讼拿到房产证，但拿到了购房款及增值部分的房价补偿，同样达到了最初的售房变现目的。我非常出色的完成了本案中的律师工作，得到了陶小姐全家的一致肯定和感谢。