买方跳过中介直接与卖方签订房屋买卖合同，是否构成违约？

【要点提示】

当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【基本案情】

2017年下半年，原产权人李某某到多家房屋中介公司挂牌销售涉案房屋。

2017年10月22日，甲中介公司带陶某某看了该房屋；11月23日，乙中介公司(简称乙公司)带陶某某之妻曹某某看了该房屋；11月27日，丙公司带陶某某看了该房屋，并于同日与陶某某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定，陶某某在验看过该房地产后六个月内，陶某某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与陶某某有关联的人，利用丙公司提供的信息、机会等条件但未通过丙公司而与第三方达成买卖交易的，陶某某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%，向丙公司支付违约金。当时丙公司对该房屋报价165万元，而乙公司报价145万元，并积极与卖方协商价格。

11月30日，在乙公司居间下，陶某某与卖方签订了房屋买卖合同，成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续，陶某某向乙公司支付佣金1.38万元。

丙公司诉称：陶某某利用丙公司提供的某号房屋销售信息，故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了《房地产求购确认书》的约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令陶某某按约支付丙公司违约金1.65万元。

陶某某辩称：涉案房屋原产权人李某某委托多家中介公司出售房屋，丙公司并非独家掌握该房源信息，也非独家代理销售。陶某某并没有利用丙公司提供的信息，不存在“跳单”违约行为。

【审判结果】

法院判决：丙公司要求陶某某支付违约金1.65万元的诉讼请求，不予支持。

【按例说法】

丙公司与陶某某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，其中第2.4条的约定，属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。根据该条约定，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。本案中，原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋，陶某某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息，并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此，陶某某并没有利用丙公司的信息、机会，故不构成违约，对丙公司的诉讼请求不予支持。

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