一、房产性质判定核心规则
（一）婚前购房分割规则
全款购房+登记个人名下认定为婚前个人财产（《民法典》第1063条）例外情形：婚后加名视为赠与，按共同财产分割婚前首付+婚后共同还贷房产归登记方所有共同还贷及增值部分需补偿：
补偿公式=（共同还贷本息 ÷ 总购房成本）× 离婚时房产净值 × 50%
示例：婚前首付100万，总房款300万，婚后共同还贷120万，离婚时房屋价值600万
补偿款 = (120万 ÷ 300万) × (600万 – 剩余贷款) × 50%（二）婚后购房分割规则
全款购房：无论登记在谁名下均属共同财产，原则上均分贷款购房：未还贷款作为共同债务分割，取得房产方承担后续还款二、特殊房产处理方案
（一）父母出资购房
出资时间
登记情况
法律性质
分割方式
婚前
单方子女名下
视为对子女个人的赠与
不分割
婚前
双方名下
视为共同赠与
按出资比例或均分
婚后
单方子女名下（有约定）
按书面约定认定
约定优先
婚后
单方子女名下（无约定）
推定为对夫妻的共同赠与
原则上均分
（二）拆迁安置房分割
婚前个人房屋拆迁：置换房产仍属个人财产按人口获得的安置面积：配偶享有对应份额计算公式：配偶可分得面积 =（安置总面积 ÷ 被安置人数）× 配偶作为被安置人的数量（三宅基地房
非集体经济组织成员方：仅能分割房屋折算价值，不得分割宅基地使用权价值计算：（房屋重置成本 × 折旧率） + 装修残值三、分割操作实务流程
（一）协商处置三步法
价值确认：双方选定评估机构（费用各预付50%）处置选择：变价分割：出售后分配价款（需签订《售房监管协议》）作价补偿：一方取得房产并支付折价款（付款周期不超过24个月）按份共有：继续共同持有（需约定使用规则及管理费分担）过户税费：夫妻更名免征契税、个税、增值税非直接抚养方取得房产需缴纳3%契税（二）诉讼分割证据清单
产权证明文件：房产证、购房合同、发票出资凭证：银行流水、借条、父母转账记录（需备注款项用途）还贷记录：贷款合同、还款明细（标注工资卡自动扣款记录）房产使用证据：物业费缴纳凭证、装修合同四、特殊情形应对策略
（一）隐匿房产查证手段
申请法院调查令查询：全国不动产登记信息（通过身份证号追溯）关联人员房产（父母、子女名下突然新增房产）资金流向反推：大额取现记录、第三方代持协议（二）房产代持风险化解
收集代持证据：书面协议、通话录音、资金流水提起确权之诉：需在离婚后1年内主张（三）海外房产分割要点
国内法院仅处理权属确认，执行需依财产所在地法律建议签订《跨境财产分配协议》并办理海牙认证五、子女关联房产处理
登记在子女名下房产：原则上视为子女财产，不得分割例外：能证明属于”虚假赠与”（如仍由父母实际控制）教育关联房产：学区房分割需与抚养权绑定，取得抚养权方可继续使用约定”子女中学毕业前不得出售”等限制条款六、律师实操建议
谈判策略：对首付贡献方：重点主张增值部分分配权对主要还贷方：要求提高补偿比例（最高可达70%）协议必备条款：过户时间节点（具体到年月日）逾期违约金（建议日万分之五）户口迁出保证金（5-10万元）风险预警：警惕”净身出户”式协议可能被认定显失公平农村房产分割需同步处理宅基地确权问题附：房产分割速算表
房产类型
可分割部分
补偿计算基准
婚前个人全款房
婚后增值部分
（现价-原值）×50%
婚前首付+婚后共同还贷
还贷本息+对应增值
参照本文第二部分公式
婚后父母部分出资房
出资对应房产份额
出资比例×现价×50%
继承/受赠房产（未明确）
婚姻存续期间获得部分
现价×50%
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