承租人擅自转租，转租合同的效力如何

《民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”擅自转租，是指承租人在未经过出租人的同意将房屋转租给第三人，也称次承租人。实践中，也会约定禁止转租的条款，但由于各种原因，承租人可能未经出租人同意，就将房屋转租给第三人，此时转租合同的效力如何？

一、案情简介

2018年9月4日，出租方（甲方）与承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方某库房一间，面积为20平方米，租期自2018年9月26日至2019年9月25日止，月租金1300元，按年交付。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；如乙方继续承租，应提前30日向甲方提出书面续租申请，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同，如乙方未提出申请，视同乙方停止继续承租房屋，甲方在合同到期后收回该房屋；到期后，乙方不按时归还房屋，由此产生的损失由乙方承担。

上述《租赁合同》签订后，承租方又将库房转租给第三人公司使用。《租赁合同》到期后，承租方未与出租方续签书面《租赁合同》，截至出租方提起诉讼之时，第三人公司一直系案涉库房的实际使用人，案涉库房用于存放研发材料。

后出租人提起上诉，要求1.承租人支付合同租金；2.承租人、第三人公司搬离库房。

一审法院支持了出租方的诉求，二审维持原判。

二、律师分析

本案中，出租方和承租方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，应按照合同约定支付房租。合同履行完毕后，承租人应恢复原状、腾退房屋，第三人公司作为次承租人（实际占有使用人），在出租方与承租方合同已经终止的情况下，继续占有使用房屋没有法律依据，应搬离库房。根据合同相对性，其与承租人之间的纠纷，应另行解决。

本案对于承租人与次承租人之间租赁合同的效力并未进行认定，但根据《九民纪要》精神，其对否定合同效力设立了较高门槛，不轻易否定合同效力，保护商事交易稳定性。另外《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第八条的规定：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”即使基于《民法典》施行前的法律法规认定转租合同系未经过权利人追认而属于无效，在《民法典》施行后，为保护合同缔约双方商事交易的稳定性，也应当认定转租合同为有效。

三、相关法律规定

《中华人民共和国民法典》第七百一十六条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

综上分析，未取得转租权的转租合同效力，在没有违反《民法典》第153条或其他法定无效的情况下，不应轻易认定合同无效，各方可根据合同约定主张违约责任，进行权力的救济。