#小区物业那些事#什么是物业？物业公司？

“物业”一词是舶来品，它是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。

具体来说，一个小区物业包括三个方面：

（1）各类房屋，包括居住用房、商业（办公）用房、物业用房、设备用房等。

（2）配套的设施设备，包括供水供电供气供暖设备、排水排污、沟渠池井、消防设备、电梯、公共照明等。

（3）相关场地，包括停车场、道路、绿化、活动场地以及公共走道楼梯、楼顶天台等。

从所有权上，小区物业又可以区分为业主专有部分和共有部分。简单点说，能够办理不动产登记证的（或合同约定）、属于业主个人名下的房屋、车位、摊位、特定空间等是业主专有部分。除了专有部分之外的共有部分视情况分为全体业主共有和部分业主共有。

比如，小区的道路、绿化、活动场地等属于全体业主共有，而属于某栋（单元）楼的屋顶天台、电梯等则属于该栋业主所有。

又比如，拥有产权车位的停车场，除了人防车位区域之外，它属于拥有产权车位这部分业主共有。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,才属于全体业主共有。

了解清楚什么是物业，避免与物业公司混为一谈，产生歧义。物业指的是小区范围内的房屋、设备设施和场地，而物业公司是按物业服务合同之约定管理小区物业，为小区业主提供服务的企业，兼有管理和服务的双重职能。没有管理就谈不上服务，只要求服务不想被管理是强词夺理，是人性自私的表现。

我们经常听到一些业主说，请你们物业公司是为业主服务的，不是来管理业主的。这话说的不准确——物业公司是按照物业服务合同的约定为全体小区业主集体（复数）提供服务的，对公共设施设备、公共区域以及小区里违规行为、不文明现象进行管理。对个别业主来说，物业公司是为你服务还是管理你，主要看你是否按合同约定及时缴纳物业服务费，你的所作所为所言所行是否合规文明、不损害他人利益了。比如你经常找借口理由不交物业费，在楼道堆放杂物，小区里遛狗不拴绳，垃圾随处乱丢，车辆乱停乱放等，这些行为，是对全体小区业主公共利益的侵害，物业公司就是要进行管理，不能放之任之，否则物业公司就没有存在的意义和价值。

区分小区物业业主专有部分和共有部分同样十分重要，不少业主和业主之间、业主和物业公司之间的矛盾和纠纷，均来源于对小区物业区分所有权的不当认识和一知半解。比如说，楼道公共区域属于该层几户业主共有，不允许私人擅自占用，一户占用就是对其他几户业主利益的伤害。还比如，电梯是属于该幢所有业主共有，电梯轿厢里的广告收益归业主共有，那么电梯坏了需要大修，费用也应该由该幢所有业主分摊（公共维修资金），有些人只知道广告收益归自己所有，不知道电梯维修也同样需要自己承担费用。占用小区道路、绿地停放车辆，有些人总是质疑场地是共有的，物业公司凭啥收费？对共有场地停车收费，既是物业管理的需要，也是对没有停车需求业主的一种补偿，让所有业主受益。