律师普法：房屋漏水引纠纷，到底应该谁担责？

我们在现实生活中，经常遇到一类纠纷，那就是房屋因为漏水影响自己和楼下邻居的生活，甚至导致家里被泡，装修、家具电器等受损失。而一旦出现这样的情况，往往邻里之间为此争执不清，损失不一定很大却切实影响日常生活和邻里关系。

那么，如果出现这样的情况，从法律上应该如何判断责任方呢？又应该如何确定漏水的原因，如何合理赔偿呢？

一、谁是责任方？

房屋漏水的原因，有可能是建筑质量、建筑材料的问题，有可能是因为业主装修破坏或者承租人使用不当，有可能是因为物业维护、保养不到位，也有可能是供热、供水供水的原因造成的，还有可能就是使用时间长，设备、管道老化损耗导致的。原因不同，责任的主体自然不同，开发商、楼上业主、物业公司、供水公司、供热公司、房屋承租人、房屋原来的业主都有可能是承担责任方。

1.开发商。一般而言，若房屋还在保修期内，又非因业主自身原因导致漏水，可以要求开发商进行维修并赔偿损失。对于房屋及给排水管道、设施的保修期的计算，要按照房屋的《买卖合同》、交付日期、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证据、材料，以及漏水事故发生日期来计算。

但是，在老旧小区、房改房中还能追究开发商责任的情况已经很少见了，一般都是由物业公司、供水供热等公共服务机构、业主或使用人等作为责任方。

2.物业公司。物业公司对房屋漏水要承担责任包括两种情况：

（1）漏水点在公共部位或者漏水管道是公共设施。物业公司的管理范围是小区的公共区域和共用设施设备，物业公司对小区内排水管道等公共设施负有维修养护的义务和管理职责。若物业公司未尽到对公共设施的维修保养义务，且排水管道已经过了保修期，业主也不存在使用不当的行为，则应该根据物业公司过错程度让其承担修复与损害赔偿责任。

法条链接 建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条：共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

（2）漏水点在业主专有部分范围内，但物业公司未尽到义务的，也要承担责任。属于业主专有部分范围的非公共水管漏水的，通常情况下物业公司不承担责任，但是如果物业公司未依照物业合同提供物业服务，未对装修的业主尽到规定的警示告知义务，应该承担一定的损害赔偿责任。

法条链接 国务院《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第五十二条：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

3.供水、供热公司。 判断供水、供暖公司是否应该承担责任，也要看漏水部位，供水、供暖公司应承担分户计量表和分户计量表前管线、设施设备的维修养护责任，分支管线本着“谁投资谁负责，谁受益谁负责”的原则由相关主体负责。

4.房屋业主。一般而言，由于楼上漏水导致楼下的损失，基于物权和相邻权，受损失方会直接要求楼上漏水房屋的业主承担责任。除非楼上房屋的业主能证明应该漏水是由于开发商、物业公司或者供水、供热公司的责任造成的，否则楼上房屋业主应是责任承担方。在房屋漏水引起的纠纷中，有的房屋已出租，是租户使用不当导致房屋漏水，还有的房屋是购买的二手房，买来前房屋质量就存在瑕疵导致漏水。那么，房屋业主能不能要求房屋承租方或者原业主承担责任呢？按照法律的规定，由于租赁和买卖属于合同关系，与房屋漏水这类相邻权纠纷不属于同一法律关系，一般不能直接要求承租人或者原业主承担责任。当然，租赁合同或者买卖合同中如果对此进行了规定的话，业主可以按照合同的约定向承租人、原业主主张权利。

二、房屋漏水原因、损失金额怎么确定？

房屋漏水原因，事关责任的承担方。而在现实中，管道、设备都在墙壁、楼板中，业主个人很难确切知道房屋漏水的原因。因此，确定漏水原因通常都需要由专业的鉴定机构进行鉴定。与漏水原因一样，确定房屋被淹受损金额，比较有说服力的方法也是由专业机构对损失进行评估或者鉴定。

当然，有的小区物业管理单位、有的单位房管部门作为房屋的管理和维修单位，也具有一定的房屋检查和维修的专业知识和能力，所作出的检查结论具有较大的可信性，他们经过专业的检测、排查所出具的证明也可以具有较大的证明力。社区对此类纠纷进行调解时，也可以将这些机构的证明作为依据。

如果协调不成，在法院的诉讼程序中，各方都可以向法院提出申请，对漏水的原因、损失的金额进行鉴定、评估，法院也会根据鉴定结果来确定责任的承担方，并根据评估结果和责任方的过错程度来确定赔偿金额。不论是哪一方提出的鉴定、评估申请，这些费用法院通常都会判决由承担责任的一方承担。

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