征收中经租房与自留房的界分

征收中经租房与自留房的界分

关智慧律师

最近接手一个经租房（自留房）被政府违法强拆的行政赔偿案件。在研究分析案件的过程中，我发现一个很多存在类似情形的经租房在征收中都会面临的一个问题：即纳入经租的房屋与没有纳入经租的房屋（自留房）如何清晰界分的问题。这个问题，直接关系到私房主被征收房屋面积的计算和最终可以得到的补偿或赔偿的数额。所以，这是一个很现实、不能不引起我们重视的问题。

现在我们从前面所提到的案件入手，引出讨论。这个案件的大致情形是这样的：T先生的祖上于光绪三年十月从杨姓业主手上购买了江西省南昌市南关口X号房产一处。民国三十七年九月，当时的江西省地政局给T先生的父亲颁发了土地所有权状。新中国成立后，1951年4月，南昌市人民政府向T先生的父亲颁发了江西省人民政府印发买契纸和土地所有权证，载明土地面积3分6厘，房屋8间。

但是，1951年的契纸和土地所有权证上的记载是不完全的。T先生家的房产除了契纸和土地所有权证所记载的8间正式房屋（北房6间、南房2间）外，南边还有厨房一处，东西两边各有客厅（光绪三年十月买卖契约上的叫法是“耳厅”，从照片上看有点像过道或走廊）一处。南边的厨房和东西两边的客厅，都没有登记入册。

1958年，T先生家的6间北房被政府经租，由房管所出租给4户人家居住，2间南房留给T先生家自住；南边厨房仍由T先生家使用，东西两边客厅由T先生家和4家承租户共用。T先生的父母去世后，T先生成为该处房屋的所有权人。

2013年，南昌市青云谱区人民政府做出征收决定，决定对T先生家房屋所在的区域进行征收。但T先生与政府就征收补偿问题始终未能达成一致意见。2017年农历元宵节前一天的下午，T先生一家外出购物准备欢度元宵佳节的时候，整栋房屋被青云谱区政府委托的房屋拆除公司“误当做已签约的房屋”偷偷拆掉了。

T先生向南昌市人民政府提出行政复议。南昌市人民政府作出行政复议决定书，确认青云谱区政府强制拆除T先生房屋的行为违法。随后，T先生向青云谱区政府申请国家赔偿。青云谱区政府作出赔偿决定书，决定以征收决定公告日的评估价对T先生被拆除的房屋补偿若干元（物品损失等其他项目的赔偿情况略）。

T先生认为赔偿决定书关于被征收（拆除）房屋面积的认定是错误的，因为赔偿决定书只计算了2间正式自住房和南边厨房的面积，遗漏了东西两边客厅的面积。1958年的私有房屋地产经租通知书及经租房屋（土地）情况登记表均显示，纳入经租的房屋仅为6间房屋（北房）。其余2间南房、南边厨房、东西两边客厅并未纳入经租，仍然属于T先生一家私有，相应面积应当计入赔偿。

于是，T先生提起行政诉讼，请求青云谱区政府按照《国家赔偿法》的规定对包括东西两边客厅在内的被拆除房屋给予赔偿。

很明显，在这个案件中，核心争议之一就是东西两边客厅到底算纳入经租范围的不动产呢，还是算未纳入经租的不动产？如果算纳入经租的不动产，按照目前的经租房政策（即符合国家和省、自治区、直辖市人民政府的政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有的政策。这个政策的合法性正当性当然不无疑问。），T先生就无法获得相应的赔偿。如果算未纳入经租的不动产，T先生就是合法的所有权（使用权）人，依法应当获得相应的赔偿。

行文至此，我们可以对本文要讨论的问题做一个稍作引申的归纳。就是类似T先生家这种整栋的房院，部分房屋被经租，部分房屋留给私房主自住，但经租档案并未明确将客厅、走廊、过道、厕所等非正式房屋的建筑载入经租范围，那么，如遇征收，则对走廊、过道、仓储间、厕所等非正式建筑部分，都有可能发生经租房和自留房的界分问题。

那么，这个问题应当如何处理呢？重新梳理一下当年主导私房社会主义改造实施的政策文件，我们发现，其实私房社会主义改造上有“摸着石头过河”的试验性质，当时中央的政策文件也只有一些原则性的、笼统的指示，并没有很细致的操作指引。例如私房社会主义改造的第一份正式政策文件，中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》提出要“采取先大后小，先集中后分散，先试点后推广的步骤，在一两年内完成对私有房产的社会主义改造”。 这种“先大后小，先集中后分散，先试点后推广的步骤”明显带有试验的性质。

此外，城市服务部张永励副部长在第二次全国厅局长会议上关于城市房产管理工作的讲话中也讲到，“对私房的改造是一项新的工作，我们经验不多，许多问题还有待在实际工作中总结经验，研究出妥善的解决办法。下面只就急需解决的几个政策问题提出一些意见。”

由于当时中央的经租房政策文件中只有一些原则性的、笼统的指示，没有很细致的操作指引，以至于像T先生强拆案件中出现的客厅、走廊、过道等非正式建筑是否算作纳入经租的问题，就没有现成、明确的依据。这就为后来征收中经租房和自留房的清晰界分造成困难。

那么，地方上的经租房政策文件中有没有类似的参照呢？检索到《北京市私房改造领导小组对私有出租房屋进行社会主义改造几个具体政策问题的规定》第一条有如下规定：“整所出租房屋中的走廊、门道、厕所或其他公共使用的房屋，均计入出租面积；对部分自住、部分出租房屋中公共使用的门道、厕所等，可不计入出租面积内。”

根据本条规定的精神，对部分自住、部分出租房屋中公共使用的门道、厕所等，可不计入出租面积内，也就是可以不纳入经租范围。但是，本条的规定，也很模糊，“可不计入”同时意味着“可计入”，全看执行部门如何操作了。所以，我们可以说，T先生强拆案件中出现的经租房和自留房的界分是没有现成的法律或政策依据的。

但是，问题总要解决。具体到T先生强拆案件中东西两边客厅的权利归属，无非有三种处理方案：

1、认定东西两边客厅并未纳入经租范围，仍然为T先生合法私有不动产，依法予以赔偿。

2、认定东西两边客厅由政府和T先生共有，各自共有比例可能有多种组合方案，如五五、四六、三七、二八等。

3、认定东西两边客厅全部属于经租房，根据目前经租房政策属于国家所有，不予赔偿。

这三种方案哪种更符合产权保护的法治精神、更公平、具有更好的社会效果呢？对于任何一位了解经租房历史的人来说，当然应当选择第一种。

这个案件还给我们另一个启示，就是经租房的历史是法官无法绕过的一道坎。尽管最高人民法院1992年发布的《关于房地产案件受理问题的通知》（法发[1992]38号）规定“凡……属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷……均不属于人民法院主管工作的范围”，尽管在事实上的确有大量的牵涉经租房的起诉被法院拒绝受理或裁定驳回，但是就本案而言，法院很难依据[1992]38号通知拒绝审判。因为这是一起因政府违法强拆引起的国家赔偿案件，根据《国家赔偿法》、《行政诉讼法》毫无疑问属于行政诉讼受案范围。而本案要解决国家赔偿的问题，被违法强拆的房屋的面积、范围，其中包括经租房和自留房的界分就是法官无法回避的、必须要查明的一项事实。所以，由这个案件，我们可以感到经租房的历史，其实是法官迟早会面临的一项挑战。