“高龄”小区外墙变形脱落，维修资金由谁出？

据广州市城市更新局的系统数据摸查，广州2000年前建成的老旧居住小区共有779个，其中有些还是上世纪80年代建成的“高龄”小区，存在老旧房屋外立面已经脱落、变形，甚至影响到公共安全的情况。但是，这些老楼谁来维修呢？至今仍没有确切答案。

记者获悉，今天上午，广州市法制办将举行《广州市房屋安全管理规定(草案)》（下称《草案》）立法听证会，就该问题进行听证和讨论。听证会专家大多赞成由业主承担维修义务。

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现场走访

外墙斑斑驳驳 墙皮松脱欲坠

昨日下午，记者来到位于越秀区执信南路社区竹丝岗北直街，映入眼帘是的几栋陈旧的居民楼，除了过分紧密的楼间距和头顶窄窄的一方天空，最让人难以忽视的就是斑驳破碎的外墙，仿佛生了皮肤病，有些部位已经露出砖面，有些墙皮更是松脱欲坠，只要碰一下就会掉下来。“这栋楼有30多年了，下雨的时候常见到墙面脱落。”住户陈阿姨边收衣服边告诉记者。

竹丝岗北直街老楼的一些裂缝最宽接近5厘米，随时有掉落的危险。

据悉，执信南路社区竹丝岗北直街46、48、50、55号均建于上世纪80年代，为钢筋混凝土结构8层，外墙是黄泥加砂批荡，这几栋老楼如今面临“脱皮”问题。由于当时技术要求低，建造也成本低，再加上南方炎热潮湿气候的影响，而且房改后业权人又缺乏维护，未能及时修缮，导致外墙面损坏一步步加重，甚至脱落。

记者留意到，在其中一栋建筑的顶层，外立面已经明显翘起来，与楼体之间有一条很宽的缝隙，容得下一只立起的手掌。北直街48号楼3层的张先生告诉记者，自己已经在这里住了30多年了，外墙变形、脱落的问题由来已久，下雨天常见墙面脱落。曾经也有过局部的修修补补，但始终没有得到彻底解决。他认为应该由原建设单位来负责维修。

“真希望这个问题能早点解决。”50号楼的住户郑先生一直很关心大楼的“面子”。虽未见过外立面脱落造成事故，但他觉得外墙的修缮刻不容缓，不能等到墙面“落到头上”才着手解决。维修资金方面，他表示自己愿意出钱，但也希望政府可以给予一定的补贴。

最新进展

北直街4栋楼下周开工改造

记者了解到，北直街46、48、50、55号老楼将迎来排险改造，计划在下周开工。这几栋楼属于房改房，目前社区既没有物业，也没有业委会。原建设单位虽然已经不再负责社区的物业管理，但仍在进行水泵维修、化粪池清理等基础维护。不过，外墙破损的问题一直没能得到彻底解决。

46、48、50、55号的墙皮有大面积脱落的迹象。

实际上，针对楼体外墙的脱落问题，街道和居委会曾经多次进行协商。除了联系原本单位，也开展过入户走访，挨家挨户询问住户对于改造的意见，以及对改造成本的接受程度。不过，有不少房屋已经多次易主，有些已经出租，有些则联系不上业主。

除了资金问题，改造工程也存在一定的技术难度。由于建筑老化，且个别住户搭建了一些“障碍”，如防盗窗、遮阳篷等，给搭设工程支架带来一定的麻烦，可能需要拆除。除此之外，改造的工程量较大，对居民的生活也有一些影响。

专家建议

费用应由业主共同承担

既然存在着老旧房屋脱皮的现状，那么应该由谁来负责修缮呢？对此，作为今天《草案》立法听证会的行业协会代表，广州市物业管理行业协会常务副会长王利敏认为，房屋外立面脱落等安全隐患属于房屋共用部位存在安全隐患，应按照《物权法》和国务院颁布的《物业管理条列》等法律法规的规定，由物业服务企业按照合同约定消除安全隐患，费用由业主共同承担。

《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。对此，王利敏表示，业主对房屋专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。同时，业主对房屋专有部分以外的（不可分割）的共有部分，享有权利和承担义务，且不得以放弃权利而不履行义务。

各专家代表也持类似的观点。广东恒益律师事务所周磊表示，建筑物的外立面属于建筑物整体的一部分，属全体业主共有，全体业主和管理人应当对建筑物墙体有管理和修缮责任，并依法保障第三人安全。广东华安律师事务所陈敏提到，由政府出钱，即用财政款支付，涉及财政款的使用和管理规定的问题，没有财政支付依据，就不应当从财政款中支出；如果认为某外墙危害公共安全，那就应当由检察院提起公益诉讼，由法援判决该外墙的共有人排除妨害；费用应当由共有人支付，而非政府出钱。

王利敏认为，对《草案》第三十五条“危险房屋治理费用补助”中提及的政府对低保等困难户危险房屋治理费用补助范围，建议扩大含盖凡涉及到影响公共安全（鉴定不是危险房屋的），例如外墙脱落等维修的费用，同样考虑给低保等困难户费用补助。

让我们来看看广州市法制办举行《广州市房屋使用安全管理规定（草案）》立法听证会具体探讨的内容有哪些？

本次听证会包括6名市民代表、3名专家代表、4名行业协会代表、1名人大代表和1名政协委员在内的15名听证会代表，就“老楼外立面脱落谁来修”和“危房能否出租或作为经营场所”两个事项展开讨论。其中，15名代表中有12人赞成“外立面维修应由业主出资”，但考虑到现实存在一定执行难度，为避免陷入安全监管空白，可由政府现行垫资维修，再事后追偿。还有代表建议，可以考虑为低保低收入住户提供补助。同时，大多数代表认为，出于安全考虑，危房不应用于经营场所或出租。

听证事项

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老旧房屋外墙脱落谁来修？应由业主负责

现状：市住建委房屋管理处处长张建明介绍，近年来广州陆续发生了一些诸如外墙批荡脱落之类的房屋外立面安全隐患个案，既影响交通，也可能砸伤行人。这些个案主要发生在越秀、海珠、荔湾、天河等区的老住宅区，大部分是多层房屋，多建于上世纪80年代前后。目前，多层建筑外立面装饰中，以黄泥砂浆批荡最为普遍。由于建筑年代久远，缺乏维护保养，再加上南方气候炎热潮湿影响、风雨侵蚀，以及室内装饰装修施工不当、振动，综合作用造成外立面装饰脱落。

代表意见：针对该事项，有12名代表倾向与支持房屋使用安全责任人负责修缮，主要依据是《物权法》、有关司法解释和《广州市房屋安全管理规定》等。建筑物的外立面属于建筑物整体的一部分，属全体业主共有，全体业主和管理人应当对建筑物墙体有管理和修缮责任，并依法保障第三人安全。

专家代表陈敏认为，外立面维修若要政府出钱，就是用财政款支付，这就涉及财政款的使用和管理规定的问题，没有财政支付依据，就不应当从财政款中支出。如果认为某外墙危害公共安全，那就应当由检察院提起公益诉讼，由法援判决该外墙的共有人排除妨害。费用应当由共有人支付，而非政府支付。

行业协会代表王利敏还建议，若业委会不同意动用专项维修资金修缮外立面，可以借鉴上海市住宅物业消防安全管理办法相关规定，由区房管部门代为修缮，相关费用由中介机构审定并明确缴费期限。如果逾期拒不付费，区房管部门可起诉业主委员会。

不过，也有3名听证代表认为政府该为此埋单。市民代表王占海提出，现实条件下物业往往无力垫资解决，而业主想要启动专项维修资金存在时间周期长、协调难等问题，无法及时彻底解决外墙脱落的根本问题。一旦出现险情，安全监管陷入空白。

行业协会代表施少锐也支持这一观点。房屋外立面不仅涉及城市形象，还涉及公共安全。在相关法律法规不完善时，政府对公共安全承担首要责任，并支付费用。虽然房屋外立面应由全体业主共同享有权利和承担责任，但政府没有在法律法规上提供便利，也没有相关措施惩治拒绝担责的业主。目前，广州在业委会成立和物业管理方面并不完善，要全体业主担责缺乏可操作性。

争论焦点

是否需要设置、政府兜底条款、应对紧急情况

虽然大多数代表持“业主负责”的观点，但市民代表黄海涛在内的多人提出，在紧急情况下，基于保障社会公共安全的责任，应由职能部门代为承担修缮责任。费用可以事后向产权人追偿。类似于设置一个政府兜底条款，但最终仍由房屋产权人“埋单”。

专家代表周磊则认为，设立政府兜底条款或基于无因管理，或基于行政法上的代履行，也只是垫付，最终还是要按照物权法的规定由产权人、管理人埋单。如将“政府埋单”上升为一种制度，可能会培养责任主体的“惰性”。市住建委方面表示，目前已有多种方式解决外立面维修的资金问题。房改房可以申请单位住房基金，商品房可以申请物业专项维修基金。相关法律法规也正在作出调整，对于公用部位的维修，以后是可以提取个人公积金。

听证事项

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危房能否用于出租？ 八成代表认为不得出租

现状：目前，广州市正在开展房屋安全普查，摸清全市危险房屋基本情况。2016年底已完成对中心六区110个镇街约52.45万幢、建筑面积约5.07亿平方米房屋的信息化普查，并继续向外围拓展。同时也建立了危房应急抢险预案，并纳入社区网格化管理。

据介绍，危房治理主要的阻力在于审批程序繁琐和资金难以落实。对此，草案中明确对困难家庭治理危房进行费用补助，行政审批改革正在进行，届时将大大缩减审批事项和时间。

代表意见：听证会上，80%的代表认为，被鉴定为“观察使用”“处理使用”的危险房屋不得出租，不得作为经营场所。专家代表王荣珍提出，危房没有解危，则存在危害房屋使用人尤其是社会公众的人身和财产安全的可能性，为防患未然，应禁止出租，禁止作为经营场所。市民代表方晖也认为，生命健康权优先于经济利益，正在出租、经营使用的也应当暂时停止出租、经营使用。

但也有3名代表认为，如果此类危房的结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，不应对其出租、经营权利加以限制，但可以要求租赁双方明确维护和修缮的责任。

专家代表周磊就表示，实践中可以根据“危险性”的大小给予租赁双方必要的引导，如：“观察使用”（出租人履行告知义务）、“处理使用”（出租人履行告知义务及明确采取技术措施的主体）、“停止使用”和“整体拆除”（不得出租）。出租权也是一种财产性权利，立法法第八十二条第六款，地方政府规章“不能设定减轻公民权利”。现有关于危险房屋、房屋租赁管理的立法层次较低、滞后，适时可以建议国家层面立法。

其他建议

　　应提高外墙质量标准 广告牌等也纳入管理

老旧变形的建筑外墙屡屡脱落伤人，建设单位是否应该承担部分责任？对此，专家代表周磊提出，目前建筑外墙“保质期”只有两年，危害却超过结构质量安全，建议可以提高建筑外墙质量标准，可以考虑国家立法。

市民代表黄海涛还补充道，此前曾发生过广告牌倒塌造成死伤，单说外立面的修缮还不够全面。像广告牌、骑楼底的天花也要纳入管理范围。同时，如何界定“年久失修”，也存在技术难题。

可为低保低收入

对于难以落实的资金问题，专家代表王利敏认为，外立面维修可以借鉴危房治理的政策，由政府提供给低保低收入住户一定的补助。市住建委方面还表示，现阶段对于逃避履行义务的业主或组织缺乏处罚措施。有能力但是不履行，应该有行政处罚措施，而目前比较缺失。这方面还可以借鉴上海的经验，将拒不履行修缮责任应列入失信行为，与个人征信记录挂钩。

网友看法

　建议考虑外立面、广告收益等问题

本次听证会还开放了网上直播平台。据市法制办统计，视频直播在线总观看人数超过了16万。

有网友提出，外立面脱落的维修要考虑到外立面收益的因素。许多建筑外立面的广告收益全部被物业公司占有，损毁后又要业主分担，不合理。房屋外立面脱落事关市容和路人的安全，也有网友认为政府应该按比例出一部分钱，虽然不至于承担全部费用，但在此基础上要监督房屋安全的日常巡查和维护。